Spese Condominiali Durante Il Sovraindebitamento: Chi Le Paga Nel Piano Del Consumatore?

Pochi debiti generano tanta confusione quanto quelli verso il condominio. Sono debiti “di casa”, legati all’immobile in cui si vive ogni giorno, li chiede un amministratore che si incontra sulle scale, e soprattutto continuano a maturare mese dopo mese anche quando la famiglia è già in difficoltà. Non sorprende che, quando si comincia a parlare di piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67 e seguenti del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, D.Lgs. 14/2019, come modificato da ultimo dal D.Lgs. 136/2024), sul condominio circolino convinzioni opposte e quasi sempre imprecise: c’è chi pensa che il condominio vada pagato per primo e per intero, chi è convinto che con la procedura le spese condominiali “si congelino” per sempre, chi teme che l’amministratore possa comunque pignorare la casa.

È comprensibile crederci: il passaparola mescola regole del condominio, regole dell’esecuzione forzata, ricordi della vecchia legge 3/2012 (oggi abrogata) e casi letti online che riguardavano situazioni diverse. Ma il conto lo paga chi agisce su quelle convinzioni. Agire sulla base di una convinzione sbagliata è spesso peggio che non agire affatto: si smette di pagare le quote correnti credendo di essere protetti, si offre al condominio il 100% sottraendo risorse agli altri creditori, si rinuncia alla procedura temendo un “veto” che la legge non prevede.

In questa guida mettiamo alla prova sette convinzioni diffuse:

1. il condominio è un creditore privilegiato e va pagato per intero;
2. con il piano del consumatore le spese condominiali non si pagano più;
3. le quote che maturano durante la procedura passano davanti a tutti perché “prededucibili”;
4. l’amministratore può pignorare la casa anche mentre la procedura è in corso;
5. le spese straordinarie già deliberate restano fuori dal piano se i lavori si fanno dopo;
6. se la casa viene venduta, i vecchi debiti condominiali svaniscono;
7. il condominio può bloccare il piano votando contro.

Il tema tocca da vicino il cuore della competenza dello Studio Monardo. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce quindi dall’interno il modo in cui l’Organismo di composizione della crisi censisce i creditori, qualifica i crediti (privilegiati o chirografari) e verifica la sostenibilità delle spese correnti, tra cui proprio quelle condominiali. È da questa doppia prospettiva, quella di chi costruisce il piano e quella di chi lo esamina, che nasce la capacità di distinguere ciò che il passaparola racconta da ciò che il Codice della crisi prevede.

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Mito n. 1 – “Il condominio è un creditore privilegiato: nel piano va pagato per intero”

IL MITO. “Le spese condominiali sono debiti privilegiati: nel piano del consumatore il condominio deve ricevere il 100%, prima degli altri.”

PERCHÉ CI CREDONO IN TANTI. Il mito nasce da tre fondi di verità mescolati tra loro. Il primo: l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile dà all’amministratore uno strumento molto forte, il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea. Chi ha ricevuto un decreto del genere percepisce il condominio come un creditore “più forte” degli altri, e in effetti sul piano della velocità di recupero lo è. Il secondo: l’obbligazione condominiale è legata all’immobile (si parla di obbligazione propter rem), e la solidarietà dell’acquirente per l’anno in corso e per quello precedente fa pensare a una sorta di garanzia sull’immobile stesso. Il terzo: per alcune spese strettamente conservative della struttura dell’edificio la giurisprudenza ha discusso l’esistenza di un privilegio, e dal dibattito tecnico il passaparola ha tratto una regola generale che non esiste.

LA REALTÀ. Il piano del consumatore distingue i creditori in base alle cause legittime di prelazione: privilegi, pegni, ipoteche. L’art. 67, comma 3, CCII consente di soddisfare i creditori muniti di privilegio, pegno o ipoteca anche non integralmente, purché in misura non inferiore a quella realizzabile in caso di liquidazione sul ricavato dei beni su cui insiste la causa di prelazione. Per i crediti chirografari, invece, il piano può prevedere una soddisfazione parziale e differenziata in qualsiasi forma (art. 67, comma 1, CCII), nei limiti della convenienza e della sostenibilità. Il credito del condominio per le quote ordinarie arretrate non è assistito, in via generale, da alcun privilegio codificato: nel piano è di regola un credito chirografario, e quindi può essere falcidiato come quello di una finanziaria o di un fornitore.

Attenzione però al “vero, ma solo a metà”: se il condominio ha iscritto ipoteca giudiziale sull’appartamento sulla base del decreto ingiuntivo, quella parte di credito diventa ipotecaria e segue la regola dell’art. 67, comma 3. È quindi sempre necessario verificare nei registri immobiliari se l’amministratore ha già trasformato il proprio credito in credito garantito.

LA PROVA. Il Tribunale di Torino, con sentenza n. 186 del 9 maggio 2026, omologando un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, ha affermato (secondo quanto riportato dalla stampa specializzata) che il condominio non vanta alcun diritto di prelazione e che il suo credito ha natura chirografaria. In parallelo, sul versante dell’esecuzione individuale, la Corte di cassazione (Cass. civ., sez. III, 31 luglio 2025, n. 22105) ha escluso che i crediti condominiali maturati dopo il pignoramento godano di privilegio, salvo il caso circoscritto delle spese indispensabili alla conservazione della struttura dell’immobile o delle parti comuni funzionalmente collegate.

COSA RISCHIA CHI CI CREDE. Il debitore che offre al condominio il pagamento integrale “perché obbligatorio” sottrae risorse agli altri creditori chirografari, rendendo il piano meno conveniente per loro e più esposto a contestazioni. Peggio ancora, rischia di costruire un piano sbilanciato e difficilmente sostenibile: ogni euro destinato a un creditore che poteva essere falcidiato è un euro in meno nel budget familiare. È possibile, e talvolta opportuno, riservare al condominio un trattamento migliore, ma deve essere una scelta motivata (per esempio per mantenere rapporti di convivenza nell’edificio, o perché il condominio ha già un’ipoteca), non un obbligo immaginario.

Un caso particolare: il comproprietario e il coniuge

Il mito del “privilegio” si complica quando l’appartamento è in comproprietà, per esempio tra coniugi. Nei confronti del condominio ciascun comproprietario risponde dei contributi relativi all’unità immobiliare, e se solo uno dei due presenta il piano del consumatore, l’effetto della ristrutturazione riguarda il suo debito, non quello dell’altro. Il condominio, quindi, potrà rivolgersi al comproprietario non coinvolto nella procedura. Il CCII consente ai membri della stessa famiglia di presentare un progetto unitario di risoluzione della crisi (art. 66 CCII), soluzione che merita di essere valutata proprio quando il debito condominiale è comune: in una procedura familiare il credito del condominio viene trattato in modo coordinato e non resta “scoperto” sul fronte del coniuge. Prima di decidere il trattamento del condominio, occorre sempre chiedersi chi, oltre al debitore, risponde dello stesso debito.

Mito n. 2 – “Con il piano del consumatore le spese condominiali non si pagano più”

IL MITO. “Una volta depositato il piano, il condominio non può più chiedermi niente: le quote restano sospese fino alla fine.”

PERCHÉ CI CREDONO IN TANTI. Il fondo di verità è reale: con il piano del consumatore i debiti anteriori vengono “fotografati” nella proposta e pagati secondo le percentuali e i tempi in essa previsti; una volta omologato, il piano vincola tutti i creditori anteriori, compreso il condominio. Il passaparola ha però cancellato la distinzione più importante dell’intera materia: quella tra debiti anteriori e debiti successivi al deposito della domanda.

LA REALTÀ. Le spese condominiali hanno una caratteristica che le distingue da quasi tutti gli altri debiti: si rinnovano di continuo, per tutto il tempo in cui il debitore resta proprietario dell’appartamento. L’arretrato maturato prima della domanda entra nel piano; le quote che maturano dopo, invece, sono debiti nuovi, legati alla gestione corrente dell’edificio, e vanno pagate regolarmente. Il piano del consumatore ristruttura il passato, non sospende il presente: le rate condominiali successive al deposito restano dovute alle loro scadenze. Per questo la relazione dell’OCC prevista dall’art. 68 CCII deve verificare anche la sostenibilità delle spese correnti del nucleo familiare: tra queste, per chi vive in condominio, le quote ordinarie sono una voce fissa, accanto all’affitto o al mutuo, alle utenze, al vitto.

Una precisazione utile: nel piano la soglia tra “prima” e “dopo” non coincide sempre con la data del deposito per ogni singola voce. Per le spese ordinarie l’obbligo nasce dalla titolarità del diritto sulle parti comuni e matura secondo la gestione annuale; per le straordinarie conta la data della delibera che le approva (v. mito n. 5). La ricostruzione corretta dell’arretrato richiede quindi l’esame dei bilanci e dei verbali, non soltanto dell’estratto conto inviato dall’amministratore.

LA PROVA. Il principio di fondo si ricava dallo stesso impianto del Codice: l’art. 67 CCII riguarda la ristrutturazione dei debiti esistenti, elencati nella proposta con l’indicazione delle somme dovute e delle cause di prelazione; i debiti sorti dopo non sono “debiti del piano”. La Cassazione, ricostruendo la natura del piano del consumatore (Cass. civ., ord. 21 febbraio 2024, n. 4622), lo ha qualificato come strumento di natura negoziale volto a evitare le procedure liquidatorie: proprio per questo il suo perimetro è quello dei debiti che il debitore dichiara e propone di ristrutturare, non quello di tutte le obbligazioni future.

COSA RISCHIA CHI CI CREDE. Chi smette di pagare le quote correnti durante la procedura accumula un nuovo arretrato che il piano non copre. Il condominio può agire per quei crediti nuovi, e il nuovo debito può essere valutato dal tribunale e dall’OCC come segnale di insostenibilità del piano o di scarsa diligenza. Nei casi più gravi, un comportamento del genere può incidere sulla stessa tenuta del piano omologato, per esempio sotto il profilo della sua concreta eseguibilità.

Il ruolo della meritevolezza

C’è un secondo motivo per cui sospendere le quote correnti è una pessima idea. L’art. 69, comma 1, CCII esclude dall’accesso alla ristrutturazione dei debiti il consumatore che ha determinato la situazione di sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode. La valutazione riguarda la genesi dell’indebitamento, ma il comportamento tenuto durante la procedura non è irrilevante: un debitore che, appena depositata la domanda, smette di pagare le spese di casa offre all’OCC e al giudice un’immagine di scarsa diligenza, e ai creditori un argomento per contestare l’affidabilità della proposta. La regolarità delle quote condominiali correnti è anche una prova concreta della serietà del piano.

Sul piano pratico, conviene chiedere all’amministratore, sin dall’inizio, un estratto conto aggiornato e separato tra arretrato anteriore e gestione corrente, e conservare le ricevute dei pagamenti successivi alla domanda: sono documenti che il gestore della crisi potrà allegare alla relazione o utilizzare in caso di osservazioni del condominio.

Mito n. 3 – “Le quote maturate durante la procedura sono prededucibili e passano davanti a tutti”

IL MITO. “Le spese condominiali che maturano dopo la domanda sono prededucibili: vanno pagate prima di tutti gli altri creditori.”

PERCHÉ CI CREDONO IN TANTI. Il concetto di prededuzione esiste davvero ed è centrale nel diritto della crisi: l’art. 6 CCII individua i crediti prededucibili (tra cui quelli relativi alle spese e ai compensi per le prestazioni dell’OCC) e nel fallimento, oggi liquidazione giudiziale, le spese condominiali sorte dopo l’apertura della procedura sono state tradizionalmente considerate prededucibili in quanto connesse alla gestione del bene acquisito alla massa. Il passaparola ha esteso questa regola a ogni procedura e a ogni situazione.

LA REALTÀ. La prededuzione serve a ordinare i pagamenti all’interno di una procedura concorsuale, quando c’è un patrimonio da distribuire tra più creditori. Nel piano del consumatore il debitore conserva i propri beni e il proprio reddito: le quote condominiali successive non vengono “graduate” contro gli altri creditori del piano, ma semplicemente pagate dal debitore con il reddito disponibile, alla loro scadenza, perché sono spese di vita corrente. Parlare di prededuzione per le quote correnti nel piano del consumatore è fuorviante: non passano “davanti” ai creditori del piano, stanno fuori dal piano e si pagano a parte. Il discorso è diverso nella liquidazione controllata, dove l’immobile entra nella massa e le spese di gestione del bene durante la procedura possono assumere rilievo come crediti sorti in occasione o in funzione della procedura.

Per gli arretrati anteriori, invece, la prededuzione non c’entra affatto: sono crediti concorsuali, chirografari salvo ipoteca, da trattare nel piano.

LA PROVA. La Corte di cassazione, sez. III, con sentenza 31 luglio 2025, n. 22105, ha affermato che la prededuzione è un istituto proprio delle procedure concorsuali e non è applicabile per analogia all’espropriazione individuale: gli oneri condominiali maturati durante l’esecuzione restano crediti ordinari nella distribuzione del ricavato. Il principio aiuta a capire che la prededuzione non è una qualità “naturale” del credito condominiale, ma un effetto che dipende dalla procedura e dal ruolo del credito all’interno di essa.

COSA RISCHIA CHI CI CREDE. Il rischio è doppio. Il debitore che pensa che il condominio “verrà pagato comunque per primo” può trascurare le quote correnti, con le conseguenze viste nel mito precedente. Specularmente, un piano che qualifica come prededucibili gli arretrati anteriori sottrae risorse ai creditori concorsuali senza base giuridica, esponendosi a osservazioni critiche e a contestazioni sulla convenienza.

Piano del consumatore e liquidazione controllata: due mondi diversi

Il mito della prededuzione nasce soprattutto dalla confusione tra il piano del consumatore e la liquidazione controllata (artt. 268 ss. CCII). Nella liquidazione controllata il patrimonio del debitore, compresa la casa, viene messo a disposizione dei creditori e amministrato dal liquidatore fino alla vendita. In questo contesto le spese condominiali che maturano dopo l’apertura, finché l’immobile resta nella massa ed è gestito dalla procedura, possono essere qualificate come crediti sorti in occasione o in funzione della procedura, con le conseguenze previste dall’art. 6 CCII sul piano della prededuzione: è un tema da verificare caso per caso, anche alla luce dei provvedimenti dei singoli tribunali. Nel piano del consumatore, invece, la casa resta di regola del debitore, che continua ad abitarla e a gestirla: le quote correnti sono un suo debito personale, da pagare con il reddito, e non entrano in alcuna graduazione.

Chi passa da una procedura all’altra (per esempio in caso di conversione del piano in liquidazione controllata) deve sapere che il trattamento delle spese condominiali cambia radicalmente. Il riferimento alla sentenza n. 22105/2025 aiuta a ricordare che la prededuzione è legata alla procedura concorsuale, non al credito in sé: fuori dal concorso, il credito condominiale è un credito ordinario.

Mito n. 4 – “L’amministratore può pignorare la casa anche mentre la procedura è in corso”

IL MITO. “Anche se presento il piano, l’amministratore può andare avanti con il decreto ingiuntivo e pignorarmi l’appartamento.”

PERCHÉ CI CREDONO IN TANTI. Il decreto ingiuntivo condominiale è provvisoriamente esecutivo per legge (art. 63 disp. att. c.c.) e molti debitori hanno già ricevuto un precetto. In assenza di un intervento del giudice della procedura, in effetti, l’azione esecutiva può proseguire: il deposito della domanda, di per sé, non ferma tutto in automatico. Il fondo di verità è proprio questo.

LA REALTÀ. Il Codice della crisi prevede, per la ristrutturazione dei debiti del consumatore, le misure protettive: con il decreto con cui dichiara aperta la procedura, il giudice, su istanza del debitore, può disporre che, sino alla conclusione del procedimento, non possano essere iniziate o proseguite azioni cautelari o esecutive sul patrimonio del consumatore, nonché le altre misure idonee a conservare l’integrità del patrimonio (art. 70, comma 4, CCII). La protezione della casa dal pignoramento condominiale non è automatica: va chiesta espressamente e motivata. Una volta omologato il piano, poi, il condominio, come ogni creditore anteriore, è vincolato al trattamento previsto e non può agire per l’intero credito anteriore al di fuori delle sue previsioni.

Resta però fuori dalla protezione il credito per le quote successive: se non vengono pagate, il condominio può agire per quei nuovi debiti, perché non sono oggetto del piano.

LA PROVA. L’art. 70, comma 4, CCII, letto insieme al principio della natura negoziale del piano affermato da Cass. civ., ord. 21 febbraio 2024, n. 4622, chiude la questione: il piano è lo strumento con cui il consumatore evita la liquidazione del patrimonio, e la sospensione delle azioni individuali è il mezzo che rende possibile questo obiettivo durante l’istruttoria.

Il punto che il passaparola ha perso per strada è la tempestività: lo Studio Monardo, attraverso le competenze dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo come Gestore della crisi e fiduciario OCC, valuta sin dal primo colloquio se e quando chiedere le misure protettive rispetto a un’esecuzione condominiale già avviata.

COSA RISCHIA CHI CI CREDE. Chi è convinto che il pignoramento sia inevitabile rinuncia alla procedura proprio quando servirebbe di più. Chi, al contrario, pensa che il deposito basti da solo, non chiede le misure protettive e si trova la vendita all’asta fissata mentre il piano è ancora in istruttoria.

Che cosa succede al processo esecutivo già pendente

Spesso il debitore arriva alla procedura quando l’amministratore ha già notificato precetto e pignoramento immobiliare. In questa situazione le scelte sono tre: chiedere subito le misure protettive con la domanda, valutare con il professionista se il condominio sia il creditore procedente o un creditore intervenuto (e quindi chi altri potrebbe proseguire l’esecuzione), e verificare lo stato dell’esecuzione, perché un’asta già fissata richiede tempi di intervento molto rapidi. Se poi il condominio ha iscritto ipoteca giudiziale sulla base del decreto ingiuntivo, il piano dovrà indicare quale soddisfazione riceverà quella parte di credito, nel rispetto della regola del valore di liquidazione fissata dall’art. 67, comma 3, CCII. Le misure protettive non cancellano il pignoramento: lo congelano in attesa che il giudice decida sul piano, e l’omologa definisce poi come quel credito verrà soddisfatto.

Mito n. 5 – “Le spese straordinarie già deliberate non entrano nel piano se i lavori si fanno dopo”

IL MITO. “I lavori di facciata inizieranno l’anno prossimo: quelle rate non sono ancora un debito, quindi non le metto nel piano.”

PERCHÉ CI CREDONO IN TANTI. Nel linguaggio comune un debito “c’è” quando arriva la richiesta di pagamento. Se le rate dei lavori straordinari scadono dopo il deposito della domanda, sembra naturale considerarle debiti futuri. Il fondo di verità è che, per le spese ordinarie, conta effettivamente il periodo di gestione.

LA REALTÀ. Per le spese straordinarie la giurisprudenza di legittimità individua il momento in cui sorge l’obbligazione nella delibera assembleare che approva i lavori, anche se i lavori vengono eseguiti, e le rate richieste, in un momento successivo. Se la delibera dei lavori straordinari è anteriore al deposito della domanda, il relativo debito è in linea di principio un debito anteriore, da indicare nella proposta e da trattare nel piano, anche se le singole rate scadranno più avanti. Il debitore che lo omette presenta un elenco dei creditori incompleto, con il rischio di contestazioni sulla completezza e sulla veridicità dei dati (requisiti che l’OCC deve attestare nella relazione ex art. 68 CCII).

Va detto, per onestà, che l’applicazione di questo criterio al piano del consumatore richiede un esame caso per caso: la delibera può avere approvato un preventivo di massima con successiva delibera di affidamento, o i lavori possono essere stati rimodulati. In questi casi l’analisi dei verbali è decisiva.

LA PROVA. Cass. civ., 19 marzo 2024, n. 7260, ha ribadito che per le spese straordinarie l’obbligato si individua con riferimento alla data della delibera che le approva, mentre per le spese ordinarie l’obbligo deriva dalla titolarità del diritto sulle parti comuni, salvo diversi accordi tra le parti.

COSA RISCHIA CHI CI CREDE. Chi lascia fuori dal piano una quota straordinaria importante (pensiamo ai lavori di efficientamento, spesso di molte migliaia di euro) si ritrova, dopo l’omologa, un debito anteriore non ristrutturato e potenzialmente non coperto dall’effetto del piano. È il tipo di errore che può compromettere l’esito dell’intera procedura.

Le spese “miste” e i lavori agevolati

Negli ultimi anni molte delibere straordinarie hanno riguardato interventi agevolati fiscalmente, con meccanismi di sconto in fattura o cessione del credito. Il passaparola ha aggiunto confusione, perché si è diffusa l’idea che i lavori “a costo zero” non generino debiti per il condomino. In realtà, quando una parte della spesa resta comunque a carico dei condòmini (per quote non coperte dall’agevolazione, spese tecniche, varianti, o per il venir meno del beneficio), quella parte è un debito verso il condominio, e anche per essa va individuata la delibera di riferimento. Nel piano del consumatore è quindi prudente chiedere all’amministratore un prospetto delle quote residue a carico dell’unità immobiliare, distinguendo ciò che è già esigibile da ciò che lo diventerà. Un debito condominiale “potenziale” legato a lavori in corso va comunque segnalato nella proposta, con la stima più accurata possibile, perché l’OCC possa tenerne conto nella valutazione di sostenibilità.

Mito n. 6 – “Se la casa viene venduta, i vecchi debiti condominiali svaniscono”

IL MITO. “Nel piano vendo l’appartamento: con il prezzo pago chi devo pagare e l’acquirente non dovrà nulla al condominio.”

PERCHÉ CI CREDONO IN TANTI. Il piano del consumatore può prevedere la vendita di beni, compresa la casa, e la destinazione del ricavato ai creditori. Si immagina quindi che, con l’atto di vendita, tutti i debiti legati all’immobile si “chiudano” nel prezzo.

LA REALTÀ. L’art. 63, comma 4, disp. att. c.c. stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. La solidarietà dell’acquirente non dipende dalla volontà del venditore e opera anche quando l’acquisto avviene in un contesto esecutivo: se il piano prevede la vendita, il trattamento dell’arretrato condominiale va coordinato con l’atto, altrimenti l’acquirente rischia di trovarsi a pagare, con evidenti ricadute sul prezzo e sulla stessa vendibilità dell’immobile. Il venditore, inoltre, resta tenuto per i contributi maturati fino al momento in cui trasmette all’amministratore copia autentica del titolo di trasferimento (art. 63, comma 5, disp. att. c.c.).

LA PROVA. Cass. civ., 19 marzo 2024, n. 7260, ha chiarito che la solidarietà dell’acquirente per il biennio vale anche nel caso di acquisto tramite espropriazione forzata, che l’obbligo permane anche se l’amministratore non rilascia l’attestazione del debito, e che, in caso di contestazione su importo o anno di riferimento, la prova grava sul condominio.

COSA RISCHIA CHI CI CREDE. Un piano che prevede la vendita della casa senza regolare espressamente le quote del biennio rischia di essere poco credibile agli occhi del giudice (perché il prezzo atteso potrebbe ridursi) e di generare contenzioso dopo l’atto. In concreto, il piano deve indicare come viene soddisfatto il condominio e coordinare il pagamento con il rogito, così che l’acquirente non erediti il debito.

L’inquilino e il proprietario: chi paga cosa

Il mito della “casa che si porta dietro il debito” riguarda anche chi vive in affitto. Se il debitore sovraindebitato è conduttore e non proprietario, verso il condominio è obbligato il proprietario-locatore, mentre il conduttore deve al locatore gli oneri accessori secondo il contratto e la legge sulle locazioni. In questo caso il debito “condominiale” del consumatore è in realtà un debito verso il locatore, da trattare nel piano come credito chirografario, mentre il canone e gli oneri correnti successivi restano spese di vita quotidiana da pagare regolarmente. Viceversa, se il debitore è proprietario di un appartamento concesso in locazione, le quote condominiali di quell’immobile restano a suo carico verso il condominio, e il piano deve tenere conto sia dell’arretrato sia degli oneri accessori recuperabili dall’inquilino. Distinguere chi è l’obbligato verso il condominio è il presupposto per trattare correttamente il debito nel piano.

Mito n. 7 – “Il condominio può bloccare il piano votando contro”

IL MITO. “Se l’amministratore non è d’accordo, il piano non passa: il condominio ha diritto di veto.”

PERCHÉ CI CREDONO IN TANTI. Nel concordato minore (per i non consumatori) i creditori votano, e nella vecchia disciplina dell’accordo di composizione della crisi della legge 3/2012 serviva il consenso di una percentuale qualificata di creditori. Inoltre, il condominio è un creditore “presente” nella vita del debitore, e la sua contrarietà pesa psicologicamente.

LA REALTÀ. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore non c’è votazione. I creditori ricevono la proposta e possono presentare osservazioni (art. 70, comma 3, CCII); il giudice omologa il piano se ne verifica l’ammissibilità giuridica e la fattibilità economica. Se un creditore contesta la convenienza della proposta, il giudice omologa comunque quando ritiene che il credito dell’opponente possa essere soddisfatto dall’esecuzione del piano in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 70, comma 9, CCII). Il condominio può far valere le proprie ragioni, ma non ha un potere di veto: il suo dissenso è un’osservazione che il giudice valuta, non un voto che blocca.

LA PROVA. La giurisprudenza di legittimità formatasi sulla vecchia disciplina aveva già valorizzato la centralità della valutazione di convenienza, distinguendola dalla fattibilità (Cass. civ., 20 agosto 2020, n. 17391; Cass. civ., ord. 28 ottobre 2019, n. 27544), e la Cassazione nel 2024 ha ribadito che, nel piano del consumatore, i creditori privilegiati devono essere messi in condizione di esprimersi sulla convenienza quando il pagamento è dilazionato oltre l’anno (Cass. civ., ord. 21 febbraio 2024, n. 4622). Il modello attuale del Codice ha tradotto questa “espressione” in osservazioni e contestazioni valutate dal giudice.

COSA RISCHIA CHI CI CREDE. Chi crede al veto tende a concedere al condominio condizioni sproporzionate pur di “ottenere il sì”, oppure rinuncia alla procedura temendo l’opposizione dell’amministratore. Entrambe le scelte sono dettate da una regola che il Codice non contiene.

Il condominio e l’alternativa liquidatoria

C’è un ultimo aspetto che il mito del veto trascura: per contestare utilmente la convenienza, il condominio deve dimostrare che dall’alternativa liquidatoria otterrebbe di più. Se l’appartamento è gravato da un mutuo ipotecario di primo grado, il ricavato di un’eventuale vendita andrebbe in larga parte alla banca, e il condominio chirografario, nella liquidazione, rischierebbe di ricevere ben poco. È proprio questo confronto, documentato nella relazione dell’OCC, a rendere spesso infondata la contestazione dell’amministratore: un piano che garantisce al condominio una percentuale certa e pagamenti regolari delle quote correnti è, molto spesso, più conveniente per il condominio stesso della vendita forzata della casa.

Il mito alla prova dei numeri

Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite con dati verosimili ma non riferite a situazioni reali. Servono a mostrare che cosa accade davvero quando si agisce sulla base di uno dei miti appena esaminati.

Ipotesi A – Chi offre il 100% al condominio “perché privilegiato”

Debitore consumatore con reddito netto di 1.940 € al mese, nucleo di tre persone, spese correnti documentate per 1.520 €. Disponibilità mensile per il piano: 420 €, per 72 mesi = 30.240 €.

Debiti anteriori:

• condominio, quote ordinarie arretrate: 6.870 € (nessuna ipoteca iscritta);
• finanziaria, prestito personale: 18.350 €;
• carta revolving: 9.115 €;
• debito residuo verso un fornitore di servizi: 2.460 €.

Totale chirografario: 36.795 €.

Scelta sbagliata (credendo al mito n. 1): il debitore riserva al condominio il 100% (6.870 €) e distribuisce il resto (30.240 − 6.870 = 23.370 €) tra gli altri tre creditori, che ricevono il 78,1% circa. Con un’accurata analisi della liquidazione alternativa, i creditori potrebbero ritenere il trattamento discriminatorio, e il piano diventa più vulnerabile.

Scelta corretta: il condominio è chirografario come gli altri. Il debitore può distribuire i 30.240 € in modo proporzionale (circa 82,2% a ciascuno: al condominio 5.647 €) oppure, se ha ragioni concrete, creare una classe o un trattamento differenziato per il condominio, motivandolo. In entrambi i casi la scelta è consapevole e difendibile.

Ipotesi B – Chi smette di pagare le quote correnti “perché c’è il piano”

Domanda depositata il 14 febbraio; quota condominiale ordinaria di 187 € al mese. Convinto che la procedura “sospenda tutto” (mito n. 2), il debitore non paga nulla da marzo a ottobre.

Sequenza reale: a fine ottobre il nuovo arretrato è 8 × 187 = 1.496 €. Questo debito non è nel piano: il condominio può chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per le quote successive, senza che la proposta in istruttoria lo vincoli. Nel frattempo, l’OCC che aggiorna la relazione deve dare conto del nuovo debito, e il giudice può dubitare della sostenibilità del piano, perché le spese correnti dichiarate non sono state effettivamente sostenute. Il debitore ha trasformato una procedura che stava funzionando in un percorso a rischio, per un importo modesto ma simbolicamente decisivo.

Ipotesi C – La delibera straordinaria dimenticata

Delibera assembleare del 22 settembre che approva il rifacimento della facciata; quota dell’appartamento: 11.640 €, in 6 rate a partire da marzo dell’anno successivo. Domanda di ristrutturazione depositata il 9 dicembre. Credendo al mito n. 5, il debitore non indica il debito nella proposta.

Sequenza reale: secondo il criterio della data della delibera, l’obbligazione è anteriore alla domanda. Il debito non indicato non è stato trattato nel piano; il condominio, dopo l’omologa, può sostenere di non essere stato messo in condizione di formulare osservazioni su quel credito e può contestare la completezza della proposta. Nel migliore dei casi, il debitore deve trovare 11.640 € fuori dal piano, con un budget già interamente impegnato; nel peggiore, si apre un fronte di contestazione sulla stessa tenuta del piano.

Soluzione corretta: inserire il credito di 11.640 € tra i debiti anteriori, chirografario come l’arretrato ordinario, e calcolarne il trattamento insieme agli altri.

Ipotesi D – Il condominio ipotecario e il valore di liquidazione

Appartamento stimato 142.000 €; mutuo ipotecario di primo grado con debito residuo 128.600 €; il condominio ha iscritto ipoteca giudiziale di secondo grado per 9.380 € di arretrati. Costi stimati di una vendita forzata (spese di procedura, ribasso d’asta prudenziale): ipotesi di realizzo netto 118.000 €.

Calcolo: in liquidazione, il ricavato di 118.000 € non basterebbe neppure a soddisfare la banca di primo grado (128.600 €). Il condominio, pur ipotecario, otterrebbe in concreto zero dalla vendita del bene ipotecato. Ai sensi dell’art. 67, comma 3, CCII, il piano può soddisfare il credito ipotecario del condominio in misura non inferiore a quella realizzabile sul ricavato del bene: in questa ipotesi il vincolo minimo sarebbe pressoché nullo, e la parte di credito non capiente andrebbe trattata come chirografaria. Il piano che offre al condominio, per esempio, il 35% (3.283 €) in 48 mesi, insieme al pagamento regolare delle quote correnti, è quindi difendibile anche di fronte a una contestazione sulla convenienza.

Il fondo di verità

Ogni mito che abbiamo esaminato contiene un frammento vero, e conviene ricomporre questi frammenti in un quadro coerente, perché è proprio dalla loro somma che si ottiene la regola corretta.

Primo frammento: il condominio è un creditore forte. È vero sul piano dell’esecuzione individuale: lo strumento dell’art. 63 disp. att. c.c. consente all’amministratore di ottenere rapidamente un titolo provvisoriamente esecutivo, e la solidarietà dell’acquirente per il biennio offre una garanzia indiretta molto efficace. Ma la forza nel recupero non coincide con la prelazione nel concorso: nel piano del consumatore il credito condominiale, senza ipoteca, è chirografario.

Secondo frammento: la procedura protegge il debitore. È vero, ma la protezione riguarda i debiti anteriori e va richiesta. Le misure protettive dell’art. 70, comma 4, CCII sono disposte su istanza; dopo l’omologa, il vincolo del piano copre i debiti che il piano tratta, non quelli nuovi.

Terzo frammento: le spese di gestione dell’immobile hanno uno statuto speciale. È vero nelle procedure in cui l’immobile entra nella massa, come la liquidazione controllata o la liquidazione giudiziale: lì le spese che maturano durante la procedura, legate alla conservazione del bene, possono assumere rilievo come crediti sorti in funzione della procedura. Non è vero nell’esecuzione individuale, come ha chiarito Cass. n. 22105/2025, e nel piano del consumatore il problema si pone in termini diversi, perché le quote correnti sono semplicemente spese della vita quotidiana del debitore.

Quarto frammento: il debito condominiale “segue” l’immobile. È vero entro i confini dell’art. 63, comma 4, disp. att. c.c.: anno in corso e anno precedente, in solido con il venditore. Non è una garanzia reale e non ha effetto oltre il biennio, ma va tenuto presente quando il piano prevede la vendita della casa.

Quinto frammento: i creditori hanno voce. È vero, ma nel piano del consumatore la voce dei creditori si esprime attraverso osservazioni e contestazioni sulla convenienza, valutate dal giudice, non attraverso un voto che possa paralizzare la procedura.

Sesto frammento: il “quando” del debito conta. È vero ed è forse il frammento più sottovalutato. Per le spese ordinarie l’obbligo nasce dalla titolarità del diritto sulle parti comuni e matura con la gestione; per le straordinarie conta la delibera. È questo criterio a decidere se una spesa è “dentro” o “fuori” dal piano.

Ricomposti, i frammenti danno la regola: gli arretrati condominiali anteriori alla domanda si trattano nel piano come crediti chirografari (salvo ipoteca), le quote successive si pagano regolarmente con il reddito del debitore, e le straordinarie si collocano in base alla data della delibera. Su questa base si costruisce un piano che regge sia davanti all’OCC sia davanti al giudice.

Mito vs realtà in tabella

La tabella che segue riassume in forma sintetica le sette convinzioni esaminate e la loro correzione. È utile come promemoria, ma non sostituisce l’analisi del singolo caso: in particolare, la presenza di un’ipoteca giudiziale, la struttura delle delibere straordinarie e la scelta tra piano e altre procedure possono modificare l’esito.

Il mito	Come stanno le cose
Il condominio è privilegiato e va pagato per intero	Senza ipoteca è creditore chirografario e può essere falcidiato (art. 67 CCII; Trib. Torino n. 186/2026)
Con il piano le spese condominiali non si pagano più	Gli arretrati anteriori entrano nel piano; le quote successive restano dovute alle scadenze
Le quote maturate durante la procedura sono prededucibili	Nel piano del consumatore le quote correnti stanno fuori dal piano e si pagano col reddito; la prededuzione non si estende all’esecuzione individuale (Cass. n. 22105/2025)
L’amministratore può pignorare la casa durante la procedura	Il giudice può disporre misure protettive su istanza (art. 70, c. 4, CCII); dopo l’omologa il condominio è vincolato al piano per i crediti anteriori
Le straordinarie con lavori futuri non entrano nel piano	Conta la data della delibera di approvazione (Cass. n. 7260/2024)
Vendendo la casa i debiti condominiali svaniscono	L’acquirente risponde in solido per anno in corso e precedente (art. 63, c. 4, disp. att. c.c.)
Il condominio può bloccare il piano	Nel piano del consumatore non si vota: il giudice valuta osservazioni e contestazioni sulla convenienza (art. 70, c. 9, CCII)

Le domande di verifica

Quindi è vero che posso offrire al condominio meno del dovuto?
Sì, di regola. Se il condominio non ha iscritto ipoteca, il suo credito per arretrati anteriori è chirografario e può ricevere una percentuale, come gli altri chirografari. Il trattamento deve essere coerente con la convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria e con la sostenibilità del piano.

Quindi è vero che durante la procedura posso sospendere le rate condominiali?
No. Le quote che maturano dopo il deposito della domanda sono debiti nuovi e vanno pagate. Il piano ristruttura il passato; il presente si paga con il reddito, e la sostenibilità di queste spese è una delle cose che l’OCC verifica.

Quindi è vero che il deposito della domanda blocca il pignoramento condominiale?
Dipende. Non automaticamente: occorre chiedere al giudice le misure protettive previste dall’art. 70, comma 4, CCII, che egli può disporre con il decreto di apertura. Dopo l’omologa, il condominio non può agire per i crediti anteriori se non nei termini del piano.

Quindi è vero che una delibera di lavori straordinari approvata prima del deposito va nel piano?
Sì, in linea di principio. Secondo la giurisprudenza di legittimità l’obbligazione per le spese straordinarie sorge con la delibera che le approva. Occorre però verificare se la delibera era definitiva o solo preliminare: in caso di dubbio, la soluzione prudente è dichiarare il debito e trattarlo nel piano.

Quindi è vero che, se vendo la casa nel piano, l’acquirente non rischia nulla?
No, non automaticamente. L’acquirente risponde in solido per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Il piano deve coordinare il pagamento del condominio con l’atto di vendita, per evitare che il debito passi all’acquirente e che il prezzo ne risenta.

Le sentenze che smontano i miti

Di seguito i riferimenti giurisprudenziali utilizzati, ciascuno collegato al mito che smentisce o ridimensiona. Molte pronunce della Cassazione sul piano del consumatore riguardano la legge 3/2012, oggi abrogata: i principi che esprimono vanno letti alla luce del Codice della crisi, che in larga parte li ha recepiti, ma con le cautele di chi applica una giurisprudenza nata su un testo diverso.

1. Trib. Torino, sent. 9 maggio 2026, n. 186. Principio: nell’omologare un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, il tribunale ha qualificato come chirografario il credito del condominio, escludendo cause di prelazione. Rilevanza: è la smentita più diretta del mito n. 1, applicata proprio al piano del consumatore disciplinato dagli artt. 67 ss. CCII.

2. Cass. civ., sez. III, 31 luglio 2025, n. 22105. Principio: gli oneri condominiali maturati dopo il pignoramento non godono né di prededuzione, istituto riservato alle procedure concorsuali, né di privilegio, salvo le spese indispensabili alla conservazione della struttura dell’immobile o delle parti comuni ad esso funzionalmente collegate. Rilevanza: ridimensiona i miti n. 1 e n. 3, mostrando che prededuzione e privilegio non sono qualità “naturali” del credito condominiale.

3. Cass. civ., 19 marzo 2024, n. 7260. Principio: per le spese straordinarie l’obbligato si individua con riferimento alla delibera di approvazione; la solidarietà dell’acquirente per il biennio opera anche nell’acquisto in sede esecutiva e prescinde dal rilascio dell’attestazione da parte dell’amministratore; in caso di contestazione su importi o anni, la prova spetta al condominio. Rilevanza: smentisce i miti n. 5 e n. 6.

4. Cass. civ., ord. 21 febbraio 2024, n. 4622. Principio: il piano del consumatore ha natura negoziale e mira a evitare la liquidazione e a consentire l’esdebitazione; se il pagamento dei privilegiati è previsto oltre l’anno, questi devono potersi esprimere sulla convenienza. Rilevanza: sostiene la correzione dei miti n. 2, n. 4 e n. 7 sul perimetro del piano e sul ruolo dei creditori.

5. Cass. civ., sez. VI, 18 febbraio 2021, n. 4270. Principio: i crediti muniti di privilegio, pegno o ipoteca possono essere soddisfatti non integralmente, purché in misura non inferiore a quanto ricavabile dalla liquidazione dei beni oggetto della prelazione, secondo l’attestazione dell’organismo di composizione. Rilevanza: chiarisce che persino il condominio con ipoteca giudiziale non ha diritto, di per sé, al pagamento integrale (mito n. 1).

6. Cass. civ., 20 agosto 2020, n. 17391. Principio: la dilazione dei crediti privilegiati oltre l’anno nel piano del consumatore incide sulla convenienza e non sulla fattibilità; non può essere di per sé motivo di diniego dell’omologa. Rilevanza: utile per il condominio ipotecario a cui il piano proponga un pagamento dilazionato (miti n. 1 e n. 7).

7. Cass. civ., ord. 28 ottobre 2019, n. 27544. Principio: un piano di lunga durata è omologabile, perché la legge non fissa un termine massimo e la valutazione di convenienza è rimessa ai creditori. Rilevanza: consente di diluire nel tempo anche il pagamento degli arretrati condominiali, senza che la durata, di per sé, sia ostativa (mito n. 7).

8. Cass. civ., 3 luglio 2019, n. 17834. Principio: la regola del concordato preventivo sulla dilazione dei crediti privilegiati, con equiparazione ai chirografari per la parte dilazionata ai fini dell’espressione del consenso, si estende alla composizione della crisi da sovraindebitamento. Rilevanza: illumina il rapporto tra trattamento del credito e “voce” del creditore (mito n. 7).

9. Cass. civ., ord. 26 settembre 2022, n. 28013. Principio: il tribunale deve verificare la fattibilità giuridica del piano del consumatore, e il relativo giudizio di fatto è sindacabile in Cassazione solo nei limiti dell’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c. Rilevanza: conferma che è il giudice, non il singolo creditore, a decidere sull’omologa (mito n. 7), e che la completezza dei dati, compresi i debiti condominiali, è parte di questa verifica (mito n. 5).

10. Cass. civ., ord. 19 dicembre 2019, n. 34105. Principio: il giudice non può subordinare l’ammissibilità della procedura a un deposito preventivo per le spese in assenza di una norma che lo preveda, pur potendo disporre acconti sul compenso dell’organismo tenendo conto di beni e redditi. Rilevanza: ricorda che la sostenibilità del piano tiene conto anche delle spese della procedura, che si aggiungono alle quote condominiali correnti (miti n. 2 e n. 3).

11. Cass. civ., 10 aprile 2019, n. 10095. Principio: il provvedimento che accoglie il reclamo contro il decreto di omologa del piano del consumatore è ricorribile per cassazione ex art. 111 Cost. Rilevanza: mostra che anche il condominio che contesta l’omologa ha strumenti di impugnazione, ma dentro un percorso giurisdizionale e non tramite un veto (mito n. 7).

12. Corte cost., sent. n. 245/2019 (richiamata da Cass. n. 4270/2021). Principio: ha eliminato l’esclusione dell’IVA dalla falcidia nella disciplina previgente, avvicinando il trattamento dei crediti nella crisi da sovraindebitamento a quello del concordato preventivo. Rilevanza: conferma la logica generale della falcidiabilità dei crediti, compresi quelli che il passaparola considera “intoccabili” (mito n. 1).

Cosa può fare lo Studio Monardo

Separare ciò che è vero da ciò che ti hanno raccontato è il primo passo. Il secondo è tradurlo in un piano che regga. Ecco, in concreto, che cosa fa lo Studio.

1. Ricostruiamo l’arretrato condominiale voce per voce, chiedendo all’amministratore bilanci consuntivi, stati di riparto e verbali, e separando le quote ordinarie da quelle straordinarie.
2. Collochiamo ogni spesa prima o dopo la domanda, applicando il criterio della titolarità per le ordinarie e quello della data della delibera per le straordinarie, così da non lasciare fuori dal piano debiti anteriori.
3. Verifichiamo nei registri immobiliari se il condominio ha iscritto ipoteca giudiziale, perché da questo dipende se il credito va trattato come chirografario o come credito garantito ai sensi dell’art. 67, comma 3, CCII.
4. Contestiamo importi non documentati o anni non dovuti, chiedendo al condominio la prova degli addebiti, secondo il principio affermato da Cass. n. 7260/2024.
5. Inseriamo le quote correnti nel bilancio familiare della proposta, perché l’OCC e il giudice possano verificarne la sostenibilità per tutta la durata del piano.
6. Chiediamo al giudice le misure protettive previste dall’art. 70, comma 4, CCII quando c’è un’esecuzione condominiale avviata o imminente, motivando l’istanza sui rischi concreti per la casa.
7. Costruiamo il trattamento del condominio nel piano, proporzionale o differenziato, motivandolo rispetto all’alternativa liquidatoria per prevenire contestazioni sulla convenienza.
8. Coordiniamo l’eventuale vendita della casa con il pagamento del biennio condominiale, così che l’acquirente non erediti il debito e il prezzo non ne risenta.
9. Rispondiamo alle osservazioni dell’amministratore depositate ai sensi dell’art. 70, comma 3, CCII, e difendiamo il piano davanti al giudice dell’omologa e nell’eventuale reclamo.
10. Monitoriamo l’esecuzione del piano dopo l’omologa, verificando che le quote correnti restino in regola e che il condominio rispetti il trattamento omologato.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Su un tema come questo pesa in particolare la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento, unita al ruolo di fiduciario OCC: è la posizione di chi conosce le verifiche che l’Organismo compie sulla completezza dei debiti, sulla qualificazione dei crediti e sulla sostenibilità delle spese correnti, e che può quindi prevenire nel piano le obiezioni che quelle verifiche farebbero emergere.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: chi imposta il piano è lo stesso professionista che lo difende nel reclamo e, se necessario, davanti alla Suprema Corte, senza passaggi di mano e senza cambi di linea. Lo staff dello Studio riunisce avvocati e commercialisti che lavorano insieme sullo stesso fascicolo: i primi sulla qualificazione giuridica dei crediti e sulla procedura, i secondi sulla ricostruzione contabile dell’arretrato condominiale, sul bilancio familiare e sulla simulazione della liquidazione alternativa.

Chiusura

Le spese condominiali sono un debito ordinario che, nel sovraindebitamento, diventa un banco di prova: chi le tratta seguendo il passaparola rischia di pagare troppo, di accumulare nuovi debiti o di lasciare fuori dal piano proprio la voce più pesante. L’informazione corretta è la prima difesa, e in questa materia significa sapere che l’arretrato anteriore è di regola chirografario, che le quote correnti vanno pagate e che le straordinarie si collocano secondo la data della delibera.

Lo Studio Monardo è specializzato esattamente in questo snodo perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo opera come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e come fiduciario di un OCC: vede il piano sia dal lato di chi lo prepara sia dal lato di chi lo verifica, ed è questa doppia lettura a consentire di qualificare correttamente il credito del condominio e di dimostrare al giudice la sostenibilità delle spese di casa. Analizzeremo i tuoi documenti, verificheremo ogni voce e costruiremo con te la strategia più solida per la tua situazione.

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