Chi entra in una liquidazione controllata con un appartamento in condominio scopre presto che la domanda più semplice, “chi paga le rate condominiali che non ho versato?”, non ha una risposta scritta in un unico articolo di legge. Il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, come modificato da ultimo dal correttivo D.Lgs. 136/2024) disciplina la procedura, il codice civile disciplina il condominio, la legge di riforma del condominio (L. 220/2012) contiene una norma ponte pensata per il fallimento, e nessuna di queste fonti dice in modo esplicito come si coordinano quando la casa del sovraindebitato viene venduta dal liquidatore. In questo vuoto hanno lavorato i giudici: la Corte di cassazione sul momento in cui nasce il debito condominiale, sui limiti della responsabilità di chi compra, sulla differenza tra procedure concorsuali ed esecuzione individuale; i tribunali sulla prededuzione nella liquidazione controllata.
È per questo che, su questo tema, conta più ciò che hanno deciso i giudici che la lettera della norma: in questa guida trovi le decisioni che devi conoscere, ciascuna tradotta in una conseguenza pratica per chi è debitore, per chi compra e per il condominio. Separeremo tre blocchi di debito che nella pratica vengono confusi: le quote rimaste insolute prima dell’apertura della procedura, quelle maturate mentre la casa è “in mano” al liquidatore, quelle successive al decreto di trasferimento.
Lo Studio Monardo si occupa di questa materia dall’interno delle procedure di sovraindebitamento, non dall’esterno. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce quindi la liquidazione controllata dal lato di chi redige la relazione, verifica l’elenco dei creditori e ricostruisce la posizione debitoria, compresa quella verso il condominio. È esattamente il punto di osservazione che serve per capire dove finisce ciascuna quota arretrata dopo la vendita della casa.
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Le norme su cui i giudici sono chiamati a decidere
Prima di entrare nella giurisprudenza serve una mappa essenziale delle fonti, perché ogni pronuncia che vedremo interpreta una di queste disposizioni o il loro incastro.
Il codice civile: art. 63 disp. att. c.c.
L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nella versione introdotta dalla riforma del condominio (L. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013), contiene due regole decisive per il nostro tema:
- il primo comma consente all’amministratore di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i contributi risultanti dallo stato di ripartizione approvato dall’assemblea: è qui che la quota diventa “esigibile”;
- il quarto comma stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con lui al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente; il quinto comma aggiunge che chi cede l’unità resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui all’amministratore viene trasmessa copia autentica del titolo di trasferimento.
La legge di riforma del condominio: art. 30 L. 220/2012
L’art. 30 della L. 220/2012 ha previsto che i contributi per la manutenzione ordinaria, straordinaria e per le innovazioni siano prededucibili, ai sensi dell’art. 111 della legge fallimentare, se divenuti esigibili ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. durante le procedure concorsuali. La norma è stata scritta pensando al fallimento e richiama la legge fallimentare: il suo rapporto con la liquidazione controllata del CCII è uno dei nodi che i giudici devono sciogliere in via interpretativa.
Il Codice della crisi: le regole della liquidazione controllata
Nella liquidazione controllata (artt. 268 ss. CCII) rilevano soprattutto:
- l’art. 6 CCII, che elenca i crediti prededucibili; dopo il correttivo D.Lgs. 136/2024 la lettera d) del primo comma comprende i crediti legalmente sorti durante la liquidazione giudiziale o controllata per la gestione del patrimonio del debitore;
- l’art. 270 CCII, sulla sentenza di apertura e sulla relativa pubblicità;
- l’art. 273 CCII, sulla formazione dello stato passivo da parte del liquidatore;
- l’art. 275 CCII, sull’esecuzione del programma di liquidazione, la vendita dei beni e il riparto;
- l’art. 277 CCII, che oggi, dopo l’abrogazione del secondo comma ad opera dell’art. 41 del D.Lgs. 136/2024, conserva soltanto il divieto per i creditori con causa o titolo posteriore alla pubblicità della sentenza di procedere esecutivamente sui beni oggetto di liquidazione;
- gli artt. 278 ss. e 282 CCII, sull’esdebitazione del sovraindebitato.
La L. 3/2012 e la vecchia “liquidazione del patrimonio” sono abrogate: chi legge pareri o forum precedenti al 15 luglio 2022 deve tenerne conto, perché molte risposte circolanti in rete ragionano ancora con quelle norme.
Il codice di procedura e le norme sul privilegio
Infine, l’art. 2770 c.c. riconosce un privilegio sul ricavato della vendita ai crediti per spese di giustizia sostenute per atti conservativi o di espropriazione nell’interesse comune dei creditori. È la porta che i condomini hanno tentato di aprire, nell’esecuzione individuale, per farsi pagare prima degli altri. Vedremo che la Cassazione l’ha chiusa quasi del tutto.
| Fonte | Che cosa regola | Perché conta qui |
|---|---|---|
| Art. 63, co. 1, disp. att. c.c. | Esigibilità dei contributi e decreto ingiuntivo | Fissa quando la quota “matura” rispetto all’apertura |
| Art. 63, co. 4-5, disp. att. c.c. | Solidarietà tra cedente e acquirente | Decide cosa può essere chiesto a chi compra |
| Art. 30 L. 220/2012 | Prededuzione dei contributi nelle procedure concorsuali | Base della priorità per le quote maturate in corso di procedura |
| Art. 6 CCII (post D.Lgs. 136/2024) | Elenco dei crediti prededucibili | Criterio “gestione del patrimonio” anche nella liquidazione controllata |
| Artt. 270, 273, 275, 277 CCII | Apertura, passivo, vendita e riparto, divieto di azioni | Dove e come il condominio fa valere il credito |
| Artt. 278-282 CCII | Esdebitazione | Destino delle quote anteriori non soddisfatte |
| Art. 2770 c.c. | Privilegio per spese di giustizia | Escluso, salvo eccezioni, per gli oneri condominiali |
L’orientamento consolidato: quando nasce il debito e chi ne risponde
Quasi tutta la questione “chi paga dopo la vendita” dipende da una premessa: individuare il momento in cui ciascuna quota condominiale è sorta. Su questo la Suprema Corte ha un orientamento stabile da oltre un decennio, che va conosciuto prima di qualsiasi ragionamento sulla procedura.
Spese ordinarie e spese straordinarie hanno date di nascita diverse
La Suprema Corte ha chiarito, con l’ordinanza della Sezione II n. 21860 del 9 ottobre 2020, che per le spese di gestione ordinaria l’obbligazione sorge nel momento in cui viene compiuta l’attività ritenuta necessaria dall’amministratore, mentre per i lavori straordinari e le innovazioni il fatto costitutivo è la delibera assembleare che li approva. La vicenda nasceva da una compravendita in cui venditore e acquirente si rimpallavano il costo di un intervento deliberato prima del rogito ed eseguito dopo.
Il principio: per le spese ordinarie conta il periodo di gestione, per quelle straordinarie conta la data della delibera.
L’orientamento si è consolidato con l’ordinanza della Sezione II n. 13781 del 17 maggio 2024, che lo ha ribadito richiamando un precedente del 2023 (Cass. n. 21094/2023): le spese di conservazione e gestione sono dovute da chi è condomino quando l’attività di gestione si svolge; quelle per innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione gravano su chi era condomino al momento dell’approvazione della delibera. La stessa ordinanza ha precisato che, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, il condominio assolve il proprio onere producendo il verbale di approvazione della spesa e dei relativi riparti, e che la delibera resta titolo sufficiente del credito finché non sia sospesa o annullata.
Il principio, calato nella pratica, significa che il liquidatore, il debitore e l’acquirente devono “datare” ogni voce dell’estratto conto condominiale, perché la stessa somma può essere un debito anteriore all’apertura, un debito sorto durante la procedura o un debito del nuovo proprietario a seconda della data della delibera o del periodo di gestione.
La delibera anteriore alla vendita resta del venditore
Già con la sentenza della Sezione II n. 8782 del 10 aprile 2013 la Cassazione aveva stabilito che, se l’assemblea approva lavori straordinari prima della vendita, il costo resta a carico del venditore anche se i lavori vengono eseguiti dopo; l’acquirente che abbia pagato il condominio in forza della solidarietà prevista dall’art. 63 disp. att. c.c. può rivalersi sul venditore.
In altre parole, se ti trovi a comprare un appartamento dalla liquidazione controllata e scopri che due anni prima l’assemblea aveva deliberato il rifacimento del tetto, quella quota non nasce in capo a te: è un debito di chi era proprietario alla data della delibera, cioè del debitore sovraindebitato, con tutte le conseguenze concorsuali che vedremo.
La solidarietà dell’acquirente ha un perimetro rigido
Il terzo pilastro dell’orientamento consolidato riguarda il limite temporale della solidarietà. Con la sentenza della Sezione II n. 10346 del 12 aprile 2019 la Corte ha affermato che il nuovo condomino non risponde delle quote insolute del precedente proprietario oltre il biennio indicato dall’art. 63 disp. att. c.c., neppure se lo prevede una clausola del regolamento condominiale: il limite è inderogabile, perché prima dell’acquisto il compratore è estraneo al condominio. La pronuncia si inserisce in una linea già tracciata da Cass. n. 2979 del 27 febbraio 2012, che aveva escluso l’applicazione dell’art. 1104 c.c. a favore della disciplina speciale condominiale.
L’orientamento si è consolidato nel senso che l’acquirente risponde solo per l’anno in corso e quello precedente alla data del trasferimento, mai per le annualità anteriori.
La linea è stata confermata dalla sentenza della Sezione II n. 5704 del 4 marzo 2024, che ha ribadito il perimetro “anno in corso più anno precedente” e ha escluso l’applicazione retroattiva della regola rispetto alla sua entrata in vigore il 18 giugno 2013. E di recente dalla sentenza della Sezione II n. 7489 del 20 marzo 2025, che ha aggiunto un tassello processuale: il condomino può far valere in sede esecutiva la propria estraneità a un debito sorto prima del suo acquisto, perché nel giudizio contro il condominio non avrebbe potuto contestarla.
L’obbligazione condominiale non si estingue con il vincolo sul bene
Un ultimo principio stabile, utile per capire perché le quote continuano a maturare anche quando la casa è sotto procedura: secondo la ricostruzione riportata nelle conclusioni della Procura generale nel giudizio poi deciso nel 2025, la Cassazione con la sentenza n. 3354 del 19 febbraio 2016 ha qualificato l’obbligazione per spese condominiali come obbligazione legata alla titolarità del bene (propter rem), che non cessa per effetto del pignoramento. E con l’ordinanza n. 29070 del 19 ottobre 2023 ha riconosciuto che il condomino esecutato conserva la legittimazione a partecipare alle assemblee, salvo diverso provvedimento del giudice.
Il principio, calato nella pratica, significa che l’apertura della liquidazione controllata non “congela” il condominio: l’assemblea continua a deliberare, i riparti continuano a essere approvati e le quote continuano a maturare. Cambia soltanto chi, e con quale priorità, sarà chiamato a pagarle.
La questione delle quote insolute prima dell’apertura
La questione
“Ho smesso di pagare il condominio due anni prima di depositare la domanda. Quelle rate le paga la procedura, le paga chi compra la casa, o restano un mio debito anche dopo?” È la domanda più frequente, ed è quella che genera più equivoci, perché l’amministratore tende a pretendere tutto dal primo soggetto disponibile.
Cosa hanno deciso i giudici
Per i contributi rimasti insoluti prima dell’apertura del concorso, il punto di partenza è la natura del credito. Le quote maturate prima della sentenza di apertura sono crediti concorsuali: il condominio deve farle valere nella procedura, presentando domanda di ammissione al passivo al liquidatore nei termini fissati dalla sentenza di apertura (art. 270 CCII) e nelle forme dell’art. 273 CCII, e non può più agire individualmente sul bene. L’art. 277 CCII, nel testo vigente, vieta ai creditori con titolo posteriore alla pubblicità della sentenza di procedere esecutivamente sui beni in liquidazione; per quelli anteriori, il divieto di azioni individuali discende dalla stessa logica concorsuale della procedura.
Quale rango ha questo credito? Qui viene in aiuto la giurisprudenza sul privilegio. La Cassazione, con la sentenza n. 12877 del 2016 (citata dalla Procura generale), ha escluso che il privilegio dell’art. 2770 c.c. per le spese di giustizia possa coprire gli oneri condominiali: copre solo le spese necessarie a evitare la distruzione del bene nell’interesse dei creditori. Ne segue che le quote anteriori all’apertura entrano nel passivo come credito chirografario, cioè senza alcuna preferenza, e vengono soddisfatte solo se e nella misura in cui residua attivo dopo prededuzioni e privilegi.
E l’acquirente? Qui opera l’orientamento consolidato visto sopra (Cass. 10346/2019; Cass. 5704/2024; Cass. 7489/2025): chi compra può essere chiamato in solido solo per l’anno in corso e quello precedente alla data del trasferimento. Con l’ordinanza della Sezione VI-2 n. 1847 del 25 gennaio 2018 la Cassazione ha affermato che questa solidarietà si applica a chiunque subentri nella proprietà, compreso chi acquista con vendita forzata, senza che l’art. 2919 c.c. sugli effetti della vendita forzata possa escluderla. La pronuncia è nata in un’esecuzione immobiliare individuale.
Se c’è contrasto
Il contrasto non riguarda il rango concorsuale delle quote anteriori, che è pacifico, ma la loro ricaduta sull’acquirente quando la vendita avviene in una procedura concorsuale. Una parte della dottrina e dei commentatori di settore sostiene che chi compra da una procedura fallimentare (e, per estensione, da una liquidazione controllata) non dovrebbe essere chiamato a pagare oneri non versati prima dell’acquisto, perché quelle somme sono già destinate al concorso o alla prededuzione. L’orientamento espresso da Cass. 1847/2018 per la vendita forzata individuale e la lettera dell’art. 63, quarto comma, disp. att. c.c., che non distingue tra titoli di acquisto, spingono invece nel senso opposto. Non risulta una pronuncia di legittimità che abbia deciso specificamente il caso dell’acquirente da liquidazione controllata.
L’assunzione prudenziale è che l’acquirente da liquidazione controllata possa essere chiamato dal condominio, in solido, per le quote dell’anno in corso e di quello precedente rimaste insolute alla data del decreto di trasferimento, salvo che l’avviso di vendita o il programma di liquidazione disciplinino espressamente la questione.
Cosa significa per te
Se sei il debitore, le quote insolute prima dell’apertura diventano un credito chirografario nel tuo stato passivo; ciò che non viene soddisfatto con il riparto è destinato, ricorrendone i presupposti, all’esdebitazione. Se sei il potenziale acquirente, devi chiedere al liquidatore l’estratto conto condominiale aggiornato e verificare quanto del biennio “a rischio” resta scoperto. La frase da ricordare: le annualità più vecchie del biennio non possono mai essere chieste a chi compra; quelle del biennio sì, in solido, salvo diversa disciplina della vendita.
Lo Studio Monardo, attraverso le competenze di Gestore della crisi e fiduciario OCC dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, ricostruisce in sede di domanda la posizione verso il condominio anno per anno, distinguendo ciò che entra nel passivo da ciò che graverà sulla vendita.
La questione delle quote maturate durante la procedura
La questione
“Dalla sentenza di apertura alla vendita sono passati diciotto mesi. Le rate di quel periodo chi le paga? Io che ci abito ancora, il liquidatore con i soldi della vendita, o il compratore?” Questa è la questione su cui la giurisprudenza ha fatto le distinzioni più importanti negli ultimi anni.
Cosa hanno deciso i giudici
Il primo dato certo viene dalla giurisprudenza fallimentare, che rappresenta il precedente storico della liquidazione controllata. Già la Cassazione n. 7756 del 20 agosto 1997, richiamata dalla Procura generale, riconosceva nel concorso la prededucibilità delle spese condominiali sostenute dal curatore per la gestione del bene. La regola è stata poi codificata per il fallimento dall’art. 30 L. 220/2012, e oggi trova un appiglio generale nell’art. 6, comma 1, lettera d), CCII, che dopo il correttivo del 2024 qualifica prededucibili i crediti sorti durante la liquidazione controllata per la gestione del patrimonio del debitore.
Il secondo dato certo viene, per contrasto, dall’esecuzione individuale. Con la sentenza della Sezione III n. 22105 del 31 luglio 2025 la Suprema Corte ha chiarito che, nell’espropriazione immobiliare ordinaria, i contributi condominiali maturati dopo il pignoramento non sono prededucibili e non costituiscono spese di giustizia privilegiate sul prezzo ai sensi dell’art. 2770 c.c., salvo che si tratti di spese indispensabili per la conservazione della struttura dell’immobile o delle parti comuni ad essa collegate. La Corte ha escluso che la prededuzione propria delle procedure concorsuali possa essere estesa per analogia all’esecuzione individuale. La vicenda era nata da un’opposizione del condominio al piano di riparto davanti al Tribunale di Velletri.
Il principio: la prededuzione degli oneri condominiali è un tratto delle procedure concorsuali, non dell’esecuzione individuale.
Il terzo dato riguarda la nozione stessa di prededuzione. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 42093 del 2021, hanno spiegato che la prededuzione non è un privilegio sostanziale ma una precedenza di carattere processuale, che opera all’interno della procedura e nei limiti del suo attivo. Per il condominio significa che la prededuzione gli dà una corsia preferenziale nel riparto, ma non gli dà un diritto sul bene opponibile a chiunque.
Se c’è contrasto
Il contrasto, qui, è sul perimetro della prededuzione. Da un lato, la ratio della sentenza 22105/2025, letta a contrario, conferma che nelle procedure concorsuali (e la liquidazione controllata lo è) le quote maturate in corso di procedura godono della prededuzione. Dall’altro, resta discusso se rientrino nella “gestione del patrimonio” anche le spese ordinarie di un’abitazione che il debitore continua a utilizzare personalmente. Un risalente orientamento di merito in materia fallimentare (Trib. Nola, 27 novembre 2008) aveva ritenuto che le spese di godimento ordinario dell’immobile abitato dal fallito restassero a suo carico, mentre quelle di manutenzione straordinaria gravassero sulla massa in prededuzione.
Il quadro è stato poi complicato dall’evoluzione normativa. Il Tribunale di Treviso, con decreto del 19 aprile 2024 nella liquidazione controllata n. 14/2023, aveva fondato una prededuzione (in quel caso per il compenso del legale del debitore) sull’art. 277, secondo comma, CCII, ritenuto norma speciale della liquidazione controllata. Quel comma è stato abrogato dal D.Lgs. 136/2024, e la regola generale è oggi l’art. 6 CCII.
L’assunzione prudenziale: le quote condominiali divenute esigibili dopo l’apertura e fino alla vendita vanno trattate come prededucibili a carico della procedura, ma il liquidatore può contestare la parte che corrisponde al mero godimento personale dell’abitazione da parte del debitore, specie se il programma di liquidazione gli ha lasciato l’uso della casa.
Cosa significa per te
Se sei il debitore e continui ad abitare l’appartamento, non dare per scontato che “paga tutto la procedura”: chiarisci con il liquidatore, fin dal programma di liquidazione, chi sostiene le spese ordinarie del periodo di occupazione. Se sei il condominio, le quote di questo periodo non vanno insinuate come crediti ordinari ma richieste al liquidatore come crediti prededucibili, con il verbale e il riparto approvati. Se sei l’acquirente, le quote maturate in corso di procedura dovrebbero trovare copertura nel ricavato; ma se l’attivo non basta, il condominio può tornare a guardare a te per il biennio. La frase da ricordare: la prededuzione è una priorità nel riparto, non una garanzia che il compratore sia al riparo.
La questione delle quote dopo il decreto di trasferimento e del regresso
La questione
“Ho comprato la casa dalla procedura. L’amministratore mi chiede 4.700 euro di arretrati. Devo pagare? E se pago, posso recuperarli da qualcuno?” È la domanda dell’acquirente, che è spesso la vera parte debole di questo triangolo.
Cosa hanno deciso i giudici
Dal giorno del trasferimento in poi, la regola è semplice: le quote che maturano (per le ordinarie) o vengono deliberate (per le straordinarie) dopo l’acquisto sono del nuovo proprietario, secondo il criterio fissato da Cass. 21860/2020 e Cass. 13781/2024. Nessuna procedura le copre.
Per le quote anteriori al trasferimento, valgono tre principi giurisprudenziali.
Il primo è la già vista solidarietà limitata al biennio (Cass. 10346/2019; Cass. 5704/2024), applicabile anche alla vendita forzata (Cass. 1847/2018). Una lettura recente di merito l’ha ribadita proprio per un acquisto con decreto di trasferimento: il Tribunale di Salerno, sentenza n. 3989 del 29 giugno 2026, secondo la ricostruzione pubblicata dalla stampa specializzata, ha affermato che il nuovo proprietario che acquista in una procedura esecutiva risponde in solido delle spese dell’anno della vendita e di quello precedente, e può poi rivalersi sul precedente proprietario per la parte non di sua spettanza.
Il secondo principio riguarda proprio il regresso. La Corte d’Appello di Roma, sezione VIII, con la sentenza n. 7979 del 1° dicembre 2021, ha riconosciuto all’acquirente che abbia pagato spese condominiali non sue l’azione di regresso verso il precedente proprietario, perché il compratore risponde in proprio solo delle obbligazioni sorte dopo l’acquisto. Lo stesso principio si trova in Cass. 8782/2013.
Il terzo principio riguarda la difesa processuale: con Cass. 7489/2025 il condomino può opporre in sede esecutiva la propria estraneità a un debito anteriore all’acquisto, anche se il titolo è stato formato contro il condominio.
Se c’è contrasto
Il problema, nella liquidazione controllata, è che il regresso verso il “venditore” è un regresso verso il debitore sovraindebitato, cioè verso un soggetto il cui patrimonio è stato appena liquidato e i cui debiti anteriori sono destinati all’esdebitazione. Non risulta giurisprudenza di legittimità che abbia chiarito se il credito di regresso dell’acquirente debba essere trattato come credito verso la procedura (quando riguarda quote che sarebbero state prededucibili), come credito concorsuale, oppure come credito personale verso il debitore successivo all’apertura e quindi estraneo all’esdebitazione. È una questione aperta, su cui le soluzioni dipendono dalla collocazione temporale della singola quota.
L’assunzione prudenziale: l’acquirente deve trattare il regresso come un rimedio poco affidabile e tutelarsi prima, verificando gli arretrati del biennio nell’avviso di vendita e chiedendo al liquidatore che vengano saldati con il ricavato.
Cosa significa per te
Se stai valutando un’offerta per un immobile in liquidazione controllata, la cifra da offrire va calcolata al netto dei possibili arretrati del biennio. Se sei il debitore, sappi che le quote del biennio pagate dall’acquirente non scompaiono: possono tornare verso di te o verso la procedura sotto forma di regresso, e conviene che siano state gestite nel riparto. La frase da ricordare: per chi compra, la tutela più efficace si costruisce prima del decreto di trasferimento, non dopo.
La decisione che ha ridisegnato il confine: Cass. 22105/2025
Il contesto
Fino al 2025 molti condomini, nelle esecuzioni immobiliari individuali, chiedevano al giudice di essere pagati sul ricavato della vendita prima degli altri creditori per tutte le quote maturate dopo il pignoramento, invocando l’art. 30 L. 220/2012 e il privilegio dell’art. 2770 c.c. La prassi dei tribunali era disomogenea: alcuni riconoscevano la precedenza alle sole spese straordinarie di conservazione, altri a tutte le spese, altri a nessuna. Nel caso deciso, il Tribunale di Velletri aveva respinto l’opposizione del condominio al piano di riparto, e il condominio aveva portato la questione in Cassazione.
La motivazione in linguaggio piano
La Terza Sezione, con la sentenza n. 22105 del 31 luglio 2025, ha messo ordine attorno a tre passaggi.
Primo: l’art. 30 L. 220/2012 è una norma scritta per le procedure concorsuali. La prededuzione è una regola del concorso, cioè di quelle procedure in cui un organo (il curatore, il liquidatore) amministra il patrimonio nell’interesse di tutti i creditori e i debiti che sorgono da quella gestione sono, in sostanza, debiti della procedura. Nell’esecuzione individuale non c’è un patrimonio amministrato nell’interesse comune, e quindi manca la ragione della prededuzione.
Secondo: gli oneri condominiali ordinari non sono “spese di giustizia” sostenute per conservare o espropriare il bene nell’interesse dei creditori. Sono il costo della titolarità del bene, che continua a gravare sul proprietario esecutato. Per questo non possono essere privilegiati sul prezzo.
Terzo: resta una piccola eccezione per le spese indispensabili alla conservazione della struttura dell’immobile o delle parti comuni ad essa collegate, che il giudice dell’esecuzione può far anticipare al creditore procedente perché, senza di esse, il bene da vendere perderebbe valore o rischierebbe di deteriorarsi.
Nelle conclusioni depositate dalla Procura generale nel medesimo giudizio (r.g. 13543/2023) si legge lo stesso impianto: la prededuzione della L. 220/2012 vale nel fallimento e non nell’esecuzione individuale, e il privilegio dell’art. 2770 c.c. copre solo le spese necessarie a evitare la distruzione del bene.
Cosa cambia rispetto a prima
Per l’esecuzione individuale la conseguenza è netta: il condominio che vede pignorato l’appartamento di un condomino moroso non ha più margini per pretendere di essere pagato prima del creditore ipotecario sulle quote maturate dopo il pignoramento, e deve quindi orientarsi verso l’acquirente (nei limiti del biennio) o verso il debitore.
Per la liquidazione controllata la sentenza è importante per una ragione opposta. Proprio perché la Corte fonda l’esclusione sulla natura non concorsuale dell’esecuzione individuale, la pronuncia conferma per differenza che nelle procedure concorsuali la prededuzione degli oneri condominiali maturati in corso di procedura ha una giustificazione solida. La liquidazione controllata del CCII è una procedura concorsuale: c’è un liquidatore che amministra il patrimonio, c’è lo stato passivo, c’è il riparto. Le quote che maturano mentre la casa è amministrata dal liquidatore sono, in questa logica, costi della gestione del patrimonio, coerenti con l’art. 6, comma 1, lettera d), CCII.
Il principio, calato nella pratica, significa che il condominio ha interesse a che la casa del condomino moroso venga liquidata in una procedura concorsuale piuttosto che in un’esecuzione individuale, perché solo nella prima le quote maturate durante la procedura hanno una corsia preferenziale. E per il debitore significa che, se apre una liquidazione controllata mentre è in corso un pignoramento, il trattamento delle quote condominiali cambia.
Va però detto con chiarezza ciò che la sentenza non dice: non si occupa della liquidazione controllata, non stabilisce se tutte le spese ordinarie siano prededucibili anche quando il debitore occupa la casa, e non decide la posizione dell’acquirente. Sono i punti che restano affidati alla prassi dei tribunali e all’interpretazione.
Le ricadute operative per ciascuno dei tre soggetti
Tradotta nei comportamenti concreti, la lettura combinata di Cass. 22105/2025 e dell’art. 6 CCII produce indicazioni diverse per i tre protagonisti.
Per il condominio, la priorità è distinguere bene le domande. Le quote anteriori all’apertura vanno inserite nella domanda di ammissione al passivo, con allegati il regolamento, i verbali di approvazione dei rendiconti e dei riparti e il conteggio analitico; le quote maturate dopo l’apertura vanno invece indirizzate al liquidatore come crediti prededucibili, sempre documentate con verbali e riparti, perché solo così diventano liquide ed esigibili ai sensi dell’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. Mescolare le due categorie in un’unica domanda è l’errore che più spesso porta a contestazioni e ritardi.
Per il debitore, la sentenza segnala che la scelta tra subire un’esecuzione individuale e chiedere la liquidazione controllata ha effetti anche sul debito condominiale. Nella procedura concorsuale le quote maturate durante la gestione del liquidatore hanno un canale di pagamento sul ricavato, che riduce il rischio di trovarsi, a procedura chiusa, con un debito nuovo verso il condominio non coperto dall’esdebitazione. Resta il nodo delle spese di godimento personale dell’abitazione, da impostare subito con il liquidatore.
Per l’acquirente, la sentenza non offre una protezione diretta: la prededuzione resta una regola interna al riparto, e se il ricavato non basta a coprirla, la solidarietà del biennio torna a operare. Per questo chi partecipa a una vendita disposta dal liquidatore deve leggere l’avviso con attenzione, chiedere l’estratto conto condominiale aggiornato alla data presumibile del trasferimento e verificare se il programma di liquidazione preveda il pagamento delle quote condominiali maturate in corso di procedura prima del riparto finale.
La frase chiave: la stessa sentenza che toglie la prededuzione al condominio nell’esecuzione individuale ne rafforza la posizione nella liquidazione controllata, e sposta sul liquidatore la responsabilità di gestire correttamente le quote del periodo intermedio.
Gli orientamenti alla prova dei numeri
Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative costruite per applicare i principi visti a situazioni-tipo. Non descrivono casi reali. Si assume, per semplicità, che l’esercizio condominiale coincida con l’anno solare (nella realtà l'”anno” dell’art. 63 disp. att. c.c. va riferito all’esercizio di gestione, che può essere diverso) e che i riparti siano stati regolarmente approvati.
Simulazione 1 – Ricostruire le tre “fasce” di debito
Dati di partenza. Sentenza di apertura della liquidazione controllata pubblicata il 14 febbraio 2025. Quota ordinaria annua dell’appartamento: 1.840 €. Insoluti anteriori: saldo 2022 di 1.130 €, intero 2023 (1.840 €), intero 2024 (1.840 €). Lavori di rifacimento della facciata deliberati il 9 ottobre 2024, quota dell’appartamento 6.275 €, con rate scadenti nel 2025 e nel 2026. Decreto di trasferimento all’acquirente: 22 giugno 2026.
Applicazione dei principi.
- Quote ordinarie anteriori all’apertura: 1.130 + 1.840 + 1.840 = 4.810 € → credito concorsuale chirografario, da insinuare al passivo (nessun privilegio: Cass. 12877/2016).
- Quota straordinaria facciata: la delibera è del 9 ottobre 2024, anteriore all’apertura. Secondo Cass. 21860/2020 e Cass. 13781/2024 il debito nasce alla delibera, quindi i 6.275 € sono un credito concorsuale chirografario, anche se le rate scadono dopo l’apertura.
- Quote ordinarie dal 14 febbraio 2025 al 22 giugno 2026: per il 2025 circa 1.840 × 320/365 = 1.613 €; per il 2026 circa 1.840 × 173/365 = 872 €. Totale 2.485 € → crediti prededucibili a carico della procedura (art. 6, co. 1, lett. d, CCII), salvo contestazione sul godimento personale se il debitore ha abitato la casa.
Esito. Il condominio ha 11.085 € di crediti concorsuali chirografari e 2.485 € di crediti prededucibili. Solo questi ultimi hanno una ragionevole prospettiva di pagamento con il ricavato. Gli 11.085 € seguono la sorte del riparto chirografario e, per la parte non soddisfatta, l’esdebitazione del debitore.
Simulazione 2 – La richiesta dell’amministratore all’acquirente
Dati di partenza. Stesso caso. Il liquidatore non ha pagato le prededuzioni condominiali perché l’attivo è stato assorbito dal creditore ipotecario e dalle spese della procedura. Il 15 luglio 2026 l’amministratore chiede all’acquirente 6.165 €: 1.840 (2023) + 1.840 (2024) + 1.613 (2025) + 872 (2026).
Applicazione dei principi. Il trasferimento è del 22 giugno 2026: l’anno in corso è il 2026, l’anno precedente il 2025. Per Cass. 10346/2019 e Cass. 5704/2024, la solidarietà non si estende oltre il biennio; per Cass. 1847/2018 vale anche per l’acquisto da vendita forzata.
- 2023 e 2024 (3.680 €): non dovuti dall’acquirente, a nulla rilevando eventuali clausole del regolamento.
- 2025 e 2026 (2.485 €): esigibili in solido, secondo l’assunzione prudenziale.
- La quota facciata, deliberata nel 2024 ma con rate 2025-2026: per la parte di rate scadute nel biennio, il condominio potrebbe tentare di chiederla all’acquirente; l’acquirente può eccepire che il debito è sorto prima del biennio (alla delibera) e che comunque, pagando, avrebbe regresso verso il debitore (Cass. 8782/2013). È uno dei punti più discussi.
Esito. Su 6.165 € richiesti, la parte sostenibile è al massimo 2.485 €. L’acquirente che paga ha poi un regresso verso il debitore o verso la procedura, la cui effettività è incerta. Per questo la verifica dei pagamenti prededucibili, prima del decreto di trasferimento, vale più di qualsiasi azione successiva.
Simulazione 3 – La delibera straordinaria durante la procedura
Dati di partenza. Apertura il 3 marzo 2025. Il 12 novembre 2025 l’assemblea delibera la sostituzione dell’ascensore: quota dell’appartamento 3.915 €, rate dal 2026 al 2027. Variante A: il decreto di trasferimento è emesso il 18 settembre 2026. Variante B: la delibera è assunta il 9 ottobre 2026, dopo un trasferimento avvenuto il 18 settembre 2026.
Applicazione dei principi.
- Variante A: la delibera è successiva all’apertura e anteriore al trasferimento. Il debito nasce durante la procedura e riguarda la gestione del patrimonio: 3.915 € prededucibili a carico della procedura. Se non pagati, l’acquirente risponde in solido per le rate rientranti nel biennio 2025-2026, con regresso.
- Variante B: la delibera è successiva al trasferimento. L’intera quota grava sull’acquirente, senza alcun rapporto con la procedura (Cass. 21860/2020).
Esito. La stessa spesa, per una differenza di tre settimane nella data della delibera, passa dalla massa della procedura al patrimonio del compratore. Il calendario delle assemblee va monitorato quanto quello della vendita.
Il quadro riepilogativo delle pronunce
La tabella raccoglie tutte le decisioni utilizzate in questa analisi. Per alcune, citate in via indiretta (attraverso le conclusioni della Procura generale o la stampa specializzata), la colonna della rilevanza indica la fonte da cui il principio è stato ricostruito. Nessuna massima è riportata alla lettera: i principi sono riformulati. Per un uso processuale, ciascuna va riletta nel testo integrale.
| Pronuncia | Questione decisa | Principio in una riga | Rilevanza pratica |
|---|---|---|---|
| Cass. III, 31 luglio 2025, n. 22105 | Prededuzione oneri condominiali nell’esecuzione individuale | Esclusa, salvo spese indispensabili per la conservazione | Conferma per differenza la prededuzione nel concorso |
| Cass., 20 agosto 1997, n. 7756 | Spese condominiali nel fallimento | Prededucibili le spese sostenute dal curatore | Precedente storico della prededuzione concorsuale |
| Cass. S.U., 2021, n. 42093 | Natura della prededuzione | Precedenza processuale, non privilegio sostanziale | La prededuzione non protegge contro l’acquirente |
| Cass., 2016, n. 12877 | Privilegio ex art. 2770 c.c. | Copre solo le spese che evitano la distruzione del bene | Quote anteriori all’apertura chirografarie |
| Cass., 19 febbraio 2016, n. 3354 | Effetti del pignoramento sulle quote | L’obbligazione propter rem non cessa | Le quote continuano a maturare (richiamata dal PG) |
| Cass. ord., 19 ottobre 2023, n. 29070 | Assemblee e condomino esecutato | Conserva la legittimazione salvo diverso provvedimento | Il debitore può partecipare alle assemblee |
| Cass. II ord., 9 ottobre 2020, n. 21860 | Momento di insorgenza del debito | Ordinarie: gestione; straordinarie: delibera | Datare ogni voce dell’estratto conto |
| Cass. II ord., 17 maggio 2024, n. 13781 | Insorgenza del debito e prova | Conferma il criterio; il verbale è titolo sufficiente | Base per contestare voci mal collocate |
| Cass. II, 10 aprile 2013, n. 8782 | Lavori deliberati prima della vendita | Restano del venditore; regresso dell’acquirente | Le delibere anteriori seguono il debitore |
| Cass. II, 12 aprile 2019, n. 10346 | Limite temporale della solidarietà | Biennio inderogabile, anche dal regolamento | L’acquirente non paga le annualità più vecchie |
| Cass., 27 febbraio 2012, n. 2979 | Norma applicabile all’acquirente | Si applica l’art. 63 disp. att., non l’art. 1104 c.c. | Conferma il perimetro del biennio |
| Cass. II, 4 marzo 2024, n. 5704 | Solidarietà e irretroattività | Solo anno in corso e precedente; dal 18.6.2013 | Calcolo del biennio |
| Cass. II, 20 marzo 2025, n. 7489 | Estraneità del nuovo condomino | Opponibile anche in sede esecutiva | Difesa dell’acquirente contro titoli anteriori |
| Cass. VI-2 ord., 25 gennaio 2018, n. 1847 | Solidarietà nella vendita forzata | Si applica anche a chi acquista all’asta | Base dell’assunzione prudenziale per l’acquirente |
| Trib. Salerno, 29 giugno 2026, n. 3989 | Acquisto con decreto di trasferimento | Solidarietà per il biennio e regresso verso il precedente proprietario | Applicazione recente di merito (fonte stampa) |
| App. Roma, sez. VIII, 1 dicembre 2021, n. 7979 | Regresso dell’acquirente | Ammesso per le spese non di sua spettanza | Strumento di recupero dopo il pagamento |
| Trib. Treviso, decreto 19 aprile 2024 (LC 14/2023) | Prededuzione nella liquidazione controllata | Fondata sull’art. 277, co. 2, CCII poi abrogato | Mostra l’evoluzione normativa post correttivo |
I principi operativi da portare con sé
Dall’insieme delle pronunce si ricavano regole pratiche che valgono per tutti i soggetti coinvolti.
- Ogni quota condominiale va datata: le ordinarie al periodo di gestione, le straordinarie alla delibera (Cass. 21860/2020; Cass. 13781/2024).
- Le quote sorte prima dell’apertura della liquidazione controllata sono crediti concorsuali chirografari e vanno insinuate al passivo presso il liquidatore.
- Il condominio non ha privilegio sul ricavato della vendita per le quote ordinarie: l’art. 2770 c.c. copre solo le spese che evitano la distruzione del bene (Cass. 12877/2016; Cass. 22105/2025).
- Le quote sorte dopo l’apertura e fino alla vendita sono, nell’assunzione prudenziale, prededucibili a carico della procedura come costi della gestione del patrimonio (art. 6 CCII).
- La prededuzione è una precedenza nel riparto, non una garanzia per chi compra (Cass. S.U. 42093/2021).
- L’acquirente non risponde mai delle annualità anteriori al biennio, nemmeno per clausola regolamentare (Cass. 10346/2019; Cass. 5704/2024).
- Per il biennio, l’acquirente da vendita forzata può essere chiamato in solido (Cass. 1847/2018), salvo diversa disciplina della vendita.
- Le delibere straordinarie anteriori al trasferimento seguono chi era proprietario alla data della delibera, con regresso a favore dell’acquirente che abbia pagato (Cass. 8782/2013).
- Il regresso verso il debitore sovraindebitato è un rimedio fragile: la tutela va costruita prima del decreto di trasferimento.
- L’esdebitazione riguarda i debiti anteriori: le quote che il debitore stesso genera dopo l’apertura, se non coperte dalla procedura, vanno gestite a parte.
Domande su “quindi, in pratica?”
Se la casa viene venduta dalla liquidazione controllata, i miei vecchi debiti condominiali spariscono?
Non spariscono con la vendita, ma cambiano natura. Le quote anteriori all’apertura sono crediti chirografari del condominio nel tuo stato passivo: vengono pagate solo se il riparto lo consente. La parte non soddisfatta, al termine della procedura, rientra nei debiti per cui puoi ottenere l’esdebitazione, se ne ricorrono i presupposti degli artt. 278 ss. e 282 CCII. Nel frattempo, una quota di quegli arretrati (il biennio) può essere chiesta all’acquirente (Cass. 1847/2018), che potrebbe poi agire in regresso.
Continuo ad abitare nell’appartamento durante la procedura: le rate di questi mesi le pago io?
Dipende da come la questione è stata impostata con il liquidatore. Le quote maturate durante la procedura sono, in linea di principio, prededucibili. Ma un orientamento di merito risalente, in materia fallimentare, ha ritenuto che le spese di godimento ordinario dell’immobile abitato dal debitore restino a suo carico. Conviene chiarirlo per iscritto nel programma di liquidazione o in una richiesta al giudice delegato.
L’amministratore può pignorare la casa mentre è in liquidazione controllata?
No. Per i crediti anteriori vale il divieto di azioni individuali proprio della procedura concorsuale; per quelli con titolo posteriore alla pubblicità della sentenza di apertura il divieto è espresso nell’art. 277 CCII. Il condominio deve rivolgersi al liquidatore: domanda di ammissione al passivo per le quote anteriori, richiesta di pagamento in prededuzione per quelle maturate in corso di procedura.
Compro all’asta della liquidazione controllata: quanto devo mettere in conto per il condominio?
Devi mettere in conto, come ipotesi prudenziale, le quote dell’anno in cui viene emesso il decreto di trasferimento e di quello precedente rimaste insolute (Cass. 10346/2019; Cass. 5704/2024; Cass. 1847/2018), più le quote straordinarie deliberate dopo il trasferimento, che sono interamente tue. Non devi mai pagare le annualità più vecchie. Chiedi al liquidatore l’estratto conto condominiale e la conferma dei pagamenti prededucibili già effettuati.
Se pago gli arretrati del biennio, posso recuperarli?
In linea di principio sì: l’acquirente che paga debiti non suoi ha regresso verso il precedente proprietario (App. Roma 7979/2021; Cass. 8782/2013). Nella liquidazione controllata, però, il precedente proprietario è il debitore sovraindebitato, e il trattamento di quel credito di regresso non è stato chiarito dalla giurisprudenza di legittimità. Meglio ottenere che la procedura paghi le prededuzioni prima del trasferimento.
Che cosa può fare lo Studio Monardo sul tuo fascicolo
Applichiamo gli orientamenti illustrati alla posizione concreta di chi chiede assistenza, sia quando il debitore prepara l’accesso alla liquidazione controllata, sia quando la casa è già in vendita. Questi sono gli strumenti che utilizziamo.
- Ricostruiamo l’estratto conto condominiale anno per anno, acquisendo verbali, rendiconti e riparti, e datiamo ogni voce secondo il criterio della gestione per le ordinarie e della delibera per le straordinarie.
- Separiamo le tre fasce di debito (anteriori all’apertura, maturate in corso di procedura, successive al trasferimento) in un prospetto che il debitore può allegare alla domanda e il liquidatore può utilizzare per lo stato passivo.
- Verifichiamo la domanda di ammissione al passivo del condominio, controllando importi, documentazione e collocazione, e predisponiamo le osservazioni quando il credito è indicato con un rango che non gli spetta, ad esempio come privilegiato.
- Impostiamo con il liquidatore la gestione delle quote durante la procedura, in particolare quando il debitore continua ad abitare l’immobile, chiedendo che il programma di liquidazione chiarisca chi sostiene le spese ordinarie di quel periodo.
- Esaminiamo l’avviso di vendita per conto dell’acquirente, quantifichiamo gli arretrati del biennio esposti a solidarietà e verifichiamo se le prededuzioni condominiali siano state o saranno pagate con il ricavato.
- Contestiamo le richieste dell’amministratore che eccedono il biennio o che attribuiscono all’acquirente delibere straordinarie anteriori al trasferimento, con diffida motivata sulla base della giurisprudenza di legittimità.
- Proponiamo opposizione al decreto ingiuntivo o all’esecuzione quando il condominio agisce contro il nuovo proprietario per debiti estranei, facendo valere l’estraneità anche in sede esecutiva.
- Valutiamo e coltiviamo il regresso dell’acquirente, scegliendo se rivolgerlo alla procedura o al debitore in base alla collocazione temporale di ciascuna quota.
- Accompagniamo il debitore fino all’esdebitazione, verificando che le quote condominiali anteriori non soddisfatte siano correttamente comprese nel perimetro dei debiti esdebitabili.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012, oggi disciplina del Codice della crisi) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
Su questo tema pesano in modo particolare due di queste competenze. Come Gestore della crisi e fiduciario OCC, l’Avvocato conosce dall’interno il modo in cui la posizione verso il condominio viene ricostruita nella relazione, collocata nello stato passivo e trattata nel riparto della liquidazione controllata. E come cassazionista, difende gli orientamenti qui illustrati in ogni grado di giudizio, fino alla Corte di cassazione, mantenendo lo stesso difensore e la stessa linea strategica impostata nell’analisi iniziale.
Il lavoro è svolto da uno staff di avvocati e commercialisti che opera sullo stesso fascicolo: i primi sulle questioni di rango, solidarietà e opposizione, i secondi sulla ricostruzione contabile dei rendiconti condominiali, sul calcolo delle quote per periodo e sull’impatto del debito condominiale nel piano complessivo del sovraindebitato.
In chiusura
La domanda “chi paga dopo la vendita della casa” non ha una sola risposta, ma ne ha tre, una per ciascuna fascia di debito: le quote anteriori all’apertura entrano nel concorso come crediti chirografari; quelle maturate mentre la casa è amministrata dal liquidatore hanno, nell’assunzione prudenziale, una corsia di prededuzione; quelle successive al trasferimento sono dell’acquirente, che risponde anche, in solido, del biennio rimasto scoperto. La Cassazione ha fissato i criteri per datare ciascuna quota e i limiti della solidarietà; sulla liquidazione controllata il lavoro interpretativo è ancora aperto.
Lo Studio Monardo segue questo tema con un punto di osservazione specifico: le competenze di Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e di professionista fiduciario di un OCC dell’Avv. Giuseppe Angelo Monardo sono quelle che servono per leggere il debito condominiale dentro la procedura, dalla domanda al riparto fino all’esdebitazione, e la qualifica di cassazionista consente di sostenere la stessa linea anche in sede di impugnazione.
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