Immobile Abusivo E Sovraindebitamento: Come Incide Sulla Vendita Nella Liquidazione Controllata?

Questa guida segue un formato semplice: le domande che ci vengono rivolte più spesso da chi ha una casa con qualche irregolarità edilizia e sta valutando, o ha già chiesto, la liquidazione controllata del sovraindebitamento. Le risposte sono complete, ma scritte come le daremmo a voce, seduti alla stessa scrivania.

Il quadro normativo, in breve. La liquidazione controllata è disciplinata dagli articoli 268 e seguenti del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019), nella versione aggiornata dai correttivi, l’ultimo dei quali è il D.Lgs. 136/2024; la vecchia liquidazione del patrimonio della L. 3/2012 è stata abrogata e sopravvive solo per le procedure aperte prima del 15 luglio 2022. Per le vendite, l’art. 275, comma 2, CCII richiama le regole della liquidazione giudiziale, in quanto compatibili. Sul versante edilizio, il punto di partenza è l’art. 46, comma 5, del Testo unico edilizia (d.P.R. 380/2001), insieme all’art. 40 della L. 47/1985: le nullità che colpiscono le compravendite private di immobili irregolari non si applicano agli atti delle procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali.

Perché ce ne occupiamo noi. Questa materia vive all’incrocio tra la procedura di sovraindebitamento e il diritto dell’esecuzione immobiliare, e lo Studio Monardo la guarda dal punto di osservazione di chi lavora dentro le procedure. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce quindi dall’interno la relazione dell’Organismo che accompagna la domanda, l’inventario dei beni, il programma di liquidazione e il modo in cui un abuso edilizio pesa sulla stima della casa e sui tempi della vendita.

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“Ma una casa abusiva si può davvero vendere nella liquidazione controllata?”

Sì, nella generalità dei casi si può vendere, anche se l’abuso non è sanabile. È la risposta che sorprende di più, perché tutti hanno in mente la regola del rogito: il notaio non stipula se manca il titolo edilizio. Quella regola esiste, ma vale per gli atti tra privati.

Le spiego il meccanismo. L’art. 46 del Testo unico edilizia, ai commi 1 e seguenti, dichiara nulli gli atti tra vivi che trasferiscono edifici se non contengono gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Il comma 5 dello stesso articolo, però, esclude espressamente da quella nullità gli atti che derivano da procedure esecutive immobiliari, “individuali o concorsuali”. Lo stesso fa l’art. 40, comma 5, della L. 47/1985 per gli immobili più datati. La ragione è pratica: se le irregolarità edilizie bloccassero le vendite giudiziarie, chi ha costruito male finirebbe per sottrarre il bene ai creditori proprio grazie all’abuso.

La Cassazione lo ha detto da tempo. Con la sentenza della Terza Sezione n. 23140 dell’11 ottobre 2013 ha affermato che anche un immobile abusivo non sanabile può essere trasferito con la vendita forzata, purché la situazione sia resa nota a chi partecipa all’asta. E con la sentenza n. 19658 del 1° ottobre 2015 ha ribadito che la regola vale sia nell’esecuzione individuale sia in quella concorsuale.

La liquidazione controllata rientra in questo secondo gruppo? La tesi largamente condivisa è sì: è una procedura concorsuale, con spossessamento del debitore, accertamento del passivo e vendite affidate al liquidatore sotto il controllo del giudice; l’art. 275, comma 2, CCII richiama per le vendite le norme della liquidazione giudiziale. Già per il fallimento, la Cassazione (sentenza n. 27667 del 20 dicembre 2011) aveva riconosciuto natura forzata alle vendite del curatore. Va però detto con onestà che nessuna norma del CCII cita testualmente l’art. 46, comma 5, per la liquidazione controllata: l’applicazione passa per l’interpretazione, e su questo torneremo.

“Chi decide che la mia casa entra nella liquidazione, anche se è irregolare?”

Non lo decide nessuno caso per caso: con l’apertura della liquidazione controllata entra tutto il patrimonio, casa compresa. L’art. 268 CCII individua un ristretto gruppo di beni esclusi (quelli impignorabili, la parte di stipendio o pensione necessaria al mantenimento della famiglia fissata dal giudice, i frutti dei beni costituiti in fondo patrimoniale nei limiti di legge); l’abitazione principale non è tra questi.

L’irregolarità edilizia non cambia la titolarità del bene. Se la casa è intestata a lei, è sua anche se ha una veranda chiusa senza permesso o un piano sottotetto trasformato in mansarda abitabile. Il liquidatore la inserisce nell’inventario e la valuta nel programma di liquidazione.

C’è un’eccezione importante, e la tratteremo più avanti con calma: se il Comune ha già acquisito l’immobile al proprio patrimonio per mancata demolizione, il bene non è più suo, e quindi non può essere venduto nella sua liquidazione.

C’è poi un’eventualità che molti non conoscono. Nella liquidazione giudiziale l’art. 213 CCII consente al curatore di non acquisire o di rinunciare a liquidare beni la cui vendita appare manifestamente non conveniente. Le norme sulle vendite si applicano alla liquidazione controllata “in quanto compatibili”, e alcuni tribunali ragionano in modo analogo quando un bene ha costi di regolarizzazione o di demolizione superiori al suo valore realizzabile. È una valutazione del liquidatore, autorizzata dal giudice: il debitore non può pretenderla, ma può segnalare i dati che la rendono plausibile.

“Devo dichiarare l’abuso? E se non lo dico nessuno se ne accorge?”

Deve dichiararlo, e conviene farlo subito. Non è solo una questione di correttezza: è una questione di esito della procedura.

Nella domanda di liquidazione controllata il debitore deposita, tra l’altro, l’elenco dei beni e la documentazione sul patrimonio; l’OCC redige una relazione che deve valutare la completezza e l’attendibilità di quella documentazione. Il liquidatore, poi, fa stimare l’immobile da un operatore esperto: un tecnico che confronta lo stato dei luoghi con i titoli edilizi depositati in Comune e con la planimetria catastale. L’abuso, in altre parole, emerge quasi sempre.

Se emerge dopo, perché il debitore lo ha taciuto, si producono tre effetti negativi. Il primo riguarda i tempi: la perizia deve essere rifatta o integrata, l’avviso di vendita corretto, e la procedura rallenta. Il secondo riguarda il valore: un’asta pubblicata con informazioni incomplete rischia di essere contestata da chi si aggiudica il bene, con il pericolo di dover ripetere la vendita. Il terzo, il più serio, riguarda l’esdebitazione: l’art. 280 CCII esclude dal beneficio il debitore che abbia agito con frode o colpa grave, e la condotta tenuta durante la procedura conta. Tacere un dato rilevante sul principale bene del patrimonio non è un buon biglietto da visita davanti al giudice.

Dichiarare l’abuso non peggiora la sua posizione: la casa verrà comunque stimata tenendone conto. La trasparenza le permette invece di discutere con il liquidatore la strategia migliore, per esempio una regolarizzazione prima della vendita quando costa poco e fa salire il prezzo.

“Che differenza c’è tra un abuso ‘sanabile’ e uno ‘non sanabile’?”

È la distinzione che decide quasi tutto.

Sanabile è l’opera che, pur realizzata senza titolo o in difformità, rispetta la disciplina urbanistica ed edilizia vigente: si può regolarizzare con l’accertamento di conformità (art. 36 del Testo unico, e il nuovo art. 36-bis introdotto dal decreto “Salva-casa”, D.L. 69/2024 convertito dalla L. 105/2024, per le parziali difformità e le variazioni essenziali), pagando una sanzione. Rientrano qui molte piccole modifiche interne, alcuni cambi di destinazione, certe difformità rispetto al progetto. Alcuni scostamenti minimi non sono neppure abusi, grazie alle tolleranze costruttive dell’art. 34-bis, ampliate dallo stesso decreto.

Non sanabile è l’opera che contrasta con le regole urbanistiche: una volumetria in più dove non è consentita, una costruzione in zona vincolata senza autorizzazione paesaggistica, un piano aggiunto in violazione delle distanze. Per queste opere il Comune può ordinare la demolizione e, se il proprietario non ottempera entro 90 giorni, acquisire gratuitamente il bene e l’area di sedime al proprio patrimonio (art. 31 del Testo unico).

C’è poi una terza categoria, residuale ma non rara nelle vendite giudiziarie: l’abuso condonabile grazie alla riapertura dei termini prevista dall’art. 40, comma 6, della L. 47/1985, applicabile, a determinate condizioni, all’aggiudicatario. Ne parliamo nella risposta dedicata alla sanatoria.

Nella liquidazione controllata questa classificazione si traduce in numeri: per l’abuso sanabile il perito sottrae dal valore i costi stimati di regolarizzazione; per quello non sanabile sottrae i costi di demolizione e il rischio legato ai provvedimenti del Comune, oltre a un deprezzamento per la minore appetibilità sul mercato delle aste.

“Come si svolge, passo per passo, la vendita di una casa irregolare nella liquidazione controllata?”

Le do la sequenza, poi la riassumo in tabella.

Dopo la sentenza che apre la liquidazione (art. 270 CCII), il liquidatore nominato dal tribunale entra nella gestione del patrimonio. Il primo compito è l’inventario dei beni, seguito dal programma di liquidazione, che stabilisce tempi e modi della vendita e va sottoposto al giudice delegato (art. 272 CCII).

Per l’immobile, il liquidatore incarica un operatore esperto della stima. Le vendite, in base all’art. 216 CCII richiamato dall’art. 275, comma 2, si fanno con procedure competitive, sulla base di stime, con forme di pubblicità adeguate a garantire la massima partecipazione. Ed è qui che l’abuso entra in gioco: la perizia deve descrivere con precisione la situazione urbanistica, la sanabilità o meno delle difformità e i costi stimati, e l’avviso di vendita deve richiamarla.

Si arriva quindi all’asta, all’aggiudicazione, al versamento del prezzo. Il trasferimento avviene con decreto del giudice o con atto notarile, secondo le modalità previste nel programma; una volta incassato interamente il prezzo, il giudice ordina la cancellazione di ipoteche, pignoramenti e altri vincoli (art. 275, comma 2). Da quel momento, per gli abusi sanabili, decorrono i 120 giorni entro cui l’aggiudicatario può chiedere la sanatoria.

Infine il ricavato viene distribuito secondo l’ordine delle prelazioni: il liquidatore prepara un progetto di riparto, i creditori e il debitore hanno non più di quindici giorni per le osservazioni (art. 275, comma 5, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024).

Fase	Atto	Termine	Davanti a chi
Apertura	Sentenza di apertura e nomina del liquidatore (art. 270 CCII)	Alla decisione sulla domanda	Tribunale
Inventario e programma	Inventario e programma di liquidazione (art. 272 CCII)	Entro 90 giorni dall’apertura	Liquidatore, poi giudice delegato
Stima	Perizia con verifica urbanistica e catastale	Prima della vendita	Operatore esperto incaricato dal liquidatore
Vendita	Procedura competitiva con avviso che richiama la perizia (artt. 216 e 275 CCII)	Secondo il programma	Liquidatore, sotto controllo del giudice delegato
Trasferimento	Decreto o atto di trasferimento; ordine di cancellazione dei vincoli	Dopo l’incasso integrale del prezzo	Giudice delegato
Sanatoria	Domanda di permesso in sanatoria dell’aggiudicatario (art. 46, c. 5, Testo unico)	120 giorni dalla notifica del decreto	Comune
Riparto	Progetto di riparto e osservazioni (art. 275, c. 5)	Non più di 15 giorni per le osservazioni	Liquidatore, poi giudice
Esdebitazione	Esdebitazione (art. 282 CCII)	Decorsi tre anni dall’apertura, o alla chiusura se anteriore	Tribunale

“Chi paga la perizia urbanistica e gli eventuali costi di sanatoria?”

I costi della procedura gravano sul patrimonio in liquidazione, cioè, in sostanza, sul ricavato. La perizia di stima è una spesa della procedura, prededucibile, e viene pagata prima dei creditori.

Per la sanatoria il discorso è più articolato. Le strade sono due.

La prima: il liquidatore, con l’autorizzazione del giudice, regolarizza l’abuso prima di vendere, anticipando oblazione e spese tecniche con le somme della procedura. Ha senso quando il costo è contenuto e l’immobile “pulito” si vende meglio, perché chi partecipa a un’asta tende a scontare in modo eccessivo l’incertezza.

La seconda: l’immobile viene venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, e sarà l’aggiudicatario a presentare la domanda di sanatoria nei 120 giorni. Il costo stimato viene allora sottratto dal prezzo base. È la soluzione più frequente, perché non richiede liquidità alla procedura.

C’è un caso che ha fatto discutere e che riguarda direttamente il debitore. Il Tribunale di Velletri, con ordinanza del 16 novembre 2017, ancora nel regime della L. 3/2012, aveva respinto una domanda di liquidazione perché il debitore non aveva versato le somme, circa 14.000 euro, necessarie a regolarizzare l’unico immobile. La decisione è stata criticata in dottrina proprio perché le vendite concorsuali beneficiano dell’esenzione dalle nullità urbanistiche, e quindi la regolarizzazione preventiva non è un presupposto della vendita. Oggi, con il CCII, l’irregolarità edilizia della casa non dovrebbe essere di per sé un ostacolo all’apertura della liquidazione controllata, ma è prudente presentarsi con una documentazione tecnica già chiara, che dimostri che il bene ha un valore realizzabile.

“Il liquidatore può vendere ‘a corpo’ e lasciare tutto all’acquirente?”

In parte sì, ed è proprio la logica della vendita forzata.

Nella vendita forzata non opera la garanzia per i vizi della cosa (art. 2922 c.c.), principio che la giurisprudenza estende alle vendite concorsuali. L’aggiudicatario compra il bene come descritto in perizia, con i suoi difetti dichiarati. Questo protegge la procedura e, indirettamente, il debitore, che non rischia di vedersi chiamato a rispondere di difetti scoperti dopo.

Il limite è l’informazione. Se l’immobile venduto è radicalmente diverso da quello descritto, si parla di aliud pro alio: consegna di una cosa diversa da quella promessa. La Cassazione, con la sentenza della Terza Sezione n. 7708 del 2 aprile 2014, ha però chiarito che nella vendita forzata questo istituto ha confini più stretti che nella compravendita privata, perché l’esigenza di stabilità del trasferimento prevale; la sentenza n. 1669 del 29 gennaio 2016 ha ripreso quel principio, riservando l’invalidità del trasferimento ai casi di diversità sostanziale del bene o di sua inidoneità a svolgere la funzione indicata negli atti della procedura.

Sul piano degli abusi, il punto di equilibrio lo indica la sentenza n. 21480 del 25 ottobre 2016: se la situazione urbanistica, inclusa una condanna alla demolizione parziale, risulta chiaramente dalla perizia, l’aggiudicatario non può lamentare l’aliud pro alio anche se l’avviso di vendita non la riportava per esteso. Tradotto: una perizia completa mette al riparo la vendita; una perizia lacunosa la espone.

Quanto al modo di far valere eventuali vizi della vendita, la Cassazione, con la sentenza n. 22854 del 25 giugno 2020, ha precisato che nell’esecuzione individuale vanno sollevati dentro il processo esecutivo, con l’opposizione agli atti esecutivi, e non con un’azione autonoma di restituzione del prezzo. Nella liquidazione controllata gli atti del liquidatore e del giudice si contestano con gli strumenti propri della procedura concorsuale, a partire dal reclamo; i termini sono brevi e vanno verificati caso per caso.

“Chi compra all’asta può sanare l’abuso? E entro quando?”

Sì, se l’abuso è sanabile, e il termine è di 120 giorni. È una regola che conviene conoscere anche dal lato del debitore, perché è la ragione per cui un immobile irregolare trova comunque acquirenti.

L’art. 46, comma 5, del Testo unico edilizia prevede che l’aggiudicatario, quando l’immobile si trova nelle condizioni per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, presenti la domanda entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria. Per gli immobili costruiti prima del 17 marzo 1985, l’art. 40, comma 6, della L. 47/1985 consente all’aggiudicatario di presentare domanda di condono entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento, quando le ragioni di credito per cui si procede sono anteriori all’entrata in vigore della legge di condono di riferimento. Quest’ultima condizione è oggetto di letture non uniformi, specie quando la si applica ai condoni successivi del 1994 e del 2003, e va verificata caso per caso con il Comune.

Due avvertenze. La prima: il termine non trasforma un abuso insanabile in sanabile. Come ha ricordato il Consiglio di Stato nella sentenza n. 6018/2026 che citeremo più avanti, la domanda nei 120 giorni presuppone i requisiti sostanziali della sanatoria; se mancano, il Comune la respinge. La seconda: nella liquidazione controllata il trasferimento può avvenire anche con atto notarile anziché con decreto del giudice, e da quale momento decorrano i 120 giorni in quel caso è un punto da chiarire nel programma di liquidazione e nell’avviso di vendita, per evitare che l’acquirente lo perda.

Per il debitore il riflesso è concreto: quanto più la perizia indica con precisione la sanabilità e i costi, tanto più l’aggiudicatario potrà fare un’offerta ragionata, invece di scontare l’incertezza con un ribasso.

“E se il Comune ha già emesso un ordine di demolizione?”

È la situazione più delicata, ma non significa automaticamente che la casa sia perduta per la procedura. Bisogna capire a che punto è il procedimento comunale.

Se c’è solo l’ordinanza di demolizione e il termine di 90 giorni non è ancora scaduto, o non è stato ancora accertato l’inadempimento, il bene è ancora del debitore. Entra nella liquidazione e può essere venduto, ma la perizia deve dare conto dell’ordinanza, e il valore ne risentirà pesantemente. L’acquirente compra sapendo che l’ordine di demolizione lo seguirà.

Questo è un punto da chiarire bene: l’ordine di demolizione non si estingue con la vendita. Il Consiglio di Stato, Sezione Seconda, con la sentenza n. 6018 pubblicata il 23 luglio 2026, ha ribadito che il decreto di trasferimento all’asta trasferisce la proprietà ma non sana le difformità né impedisce al Comune di esercitare i poteri repressivi; l’ordine di ripristino ha natura reale e può essere indirizzato al proprietario attuale anche se non è l’autore delle opere, a prescindere dalla sua buona fede. Sul versante penale, la Cassazione, Terza Sezione Penale, con la sentenza n. 5174 del 2024 (udienza del 27 ottobre 2023), ha confermato che l’ordine di demolizione impartito dal giudice penale è una sanzione di carattere reale, con funzione ripristinatoria, che non si prescrive e conserva efficacia verso chi ha sull’opera un diritto reale o di godimento.

Se invece è già intervenuta l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale, il bene è uscito dal patrimonio del debitore prima dell’apertura della procedura: il liquidatore non può venderlo. Resta però un aspetto che riguarda i creditori ipotecari, e lo affrontiamo tra poco.

“La casa è cointestata con mio marito, ma i debiti sono solo miei: cosa succede all’abuso?”

Domanda frequentissima, risposta in due tempi.

Primo tempo: la liquidazione controllata riguarda il suo patrimonio, quindi entra nella procedura la sua quota dell’immobile, non la quota del coniuge non debitore (salvo che anche lui sia in procedura, ad esempio con una liquidazione familiare ai sensi dell’art. 66 CCII). La quota può essere venduta come tale, oppure si può arrivare a una divisione.

Secondo tempo: la divisione di un immobile abusivo. Qui c’è una pronuncia fondamentale, la sentenza delle Sezioni Unite n. 25021 del 7 ottobre 2019. Le Sezioni Unite hanno affermato che la divisione di un edificio privo di titolo edilizio è soggetta alla nullità urbanistica quando è un atto tra privati, ma che la divisione disposta nell’ambito di una procedura esecutiva o concorsuale rientra nell’eccezione dell’art. 46, comma 5, e può quindi essere compiuta. È un principio che, letto insieme all’art. 275 CCII, apre la strada anche alla divisione nell’ambito della liquidazione controllata.

Cosa significa in pratica per lei? Che il coniuge comproprietario non può impedire la liquidazione della sua quota appellandosi all’irregolarità edilizia. Può però partecipare attivamente: acquistare la quota all’asta, proporre un accordo per rilevarla dal liquidatore a un prezzo congruo, concordare una regolarizzazione che valorizzi l’intero immobile. Il nostro consiglio è di coinvolgere il coniuge fin dall’inizio, perché le soluzioni concordate sulla quota sono spesso le più efficienti per entrambi.

È una delle situazioni in cui conta conoscere la procedura dall’interno: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, sa come l’Organismo e il liquidatore impostano la vendita di una quota indivisa, ed è da quella conoscenza che partiamo per proporre al coniuge soluzioni praticabili.

“Ho un mutuo con ipoteca: la banca perde la garanzia se la casa è abusiva?”

No, l’irregolarità edilizia non cancella l’ipoteca. L’ipoteca resta e, nella liquidazione controllata, la banca sarà pagata con prelazione sul ricavato della vendita, nei limiti di quanto ricavato.

La questione si fa interessante quando il Comune ha acquisito il bene. Per anni si è ritenuto che l’acquisizione gratuita “a titolo originario” spazzasse via ogni diritto dei terzi, ipoteca compresa. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 160 del 2024 (decisione richiamata come del 3 ottobre 2024), ha dichiarato illegittimo l’art. 7, comma 3, della L. 47/1985 nella parte in cui non faceva salva l’ipoteca del creditore estraneo all’abuso, iscritta prima della trascrizione dell’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione.

Su questa base le Sezioni Unite, con la sentenza n. 10933 del 2025 (datata 25 aprile 2025 nelle fonti consultate), hanno chiarito che la confisca edilizia non estingue automaticamente l’ipoteca del creditore non responsabile dell’abuso: il Comune diventa una sorta di terzo acquirente del bene ipotecato. Se dichiara la prevalenza di interessi pubblici al mantenimento dell’opera, il bene entra nel patrimonio indisponibile e l’ipoteca si estingue; altrimenti il creditore può realizzare la garanzia, con l’espropriazione contro il terzo proprietario. Le stesse Sezioni Unite hanno distinto: se l’immobile è ancora nella massa, la liquidazione avviene nella procedura concorsuale; se è già del Comune, il curatore non può venderlo e la banca agisce fuori dalla procedura.

Lo snodo è utile anche per il debitore: se l’immobile acquisito dal Comune viene comunque venduto a vantaggio della banca, una parte del debito ipotecario può ridursi senza gravare sul resto del patrimonio in liquidazione.

“Le quote condominiali arretrate le paga l’acquirente all’asta? E l’abuso sulle parti comuni?”

Due problemi diversi, entrambi tipici della casa in condominio.

Sulle quote arretrate. Nella liquidazione controllata il credito del condominio per le spese maturate prima dell’apertura è un credito concorsuale: il condominio si insinua al passivo e viene soddisfatto in sede di riparto, di regola come chirografario. Le spese che maturano dopo l’apertura, finché l’immobile resta nella procedura, seguono un regime diverso, che va verificato con attenzione. L’aggiudicatario, invece, risponde in solido con il precedente proprietario dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, in base all’art. 63, comma 4, delle disposizioni di attuazione del codice civile; è un costo che chi compra all’asta mette in conto e che incide sulle offerte.

Sull’abuso che tocca parti comuni. Una veranda che chiude un balcone, una tettoia sul lastrico solare, l’occupazione di un sottotetto condominiale sono irregolarità che hanno una doppia faccia: edilizia, verso il Comune, e civilistica, verso il condominio, che può agire per la rimozione dell’opera lesiva del decoro architettonico o del diritto degli altri condòmini. Nella perizia della liquidazione queste situazioni vanno segnalate entrambe, perché l’acquirente subentra anche nel rischio di una causa condominiale.

Un abuso su parti comuni pesa sul valore più di quanto sembri, perché sommato all’eventuale arretrato condominiale rende la casa meno attraente per chi partecipa all’asta.

“Rischio di perdere la casa e di restare comunque con i debiti?”

La casa, nella liquidazione controllata, si perde in ogni caso: è il prezzo della procedura. Questo va detto con chiarezza, perché chi vuole conservare l’abitazione deve valutare altre strade del CCII, come la ristrutturazione dei debiti del consumatore o il concordato minore, che però richiedono una proposta sostenibile.

Quanto ai debiti residui, la risposta è più rassicurante. L’art. 282 CCII prevede che l’esdebitazione operi di diritto alla chiusura della procedura o, comunque, decorsi tre anni dall’apertura, salvo le cause di esclusione indicate dalla legge e la verifica del giudice sulla condotta del debitore. L’abuso edilizio, in sé, non è una causa di esclusione dall’esdebitazione: lo diventa, indirettamente, solo se il debitore lo ha nascosto o ha ostacolato la procedura.

C’è un limite reale che non vogliamo minimizzare: alcuni costi legati all’abuso possono sopravvivere alla procedura. Per esempio, una sanzione amministrativa comunale già irrogata è un debito come gli altri e segue la sorte del passivo, ma un procedimento penale per reati edilizi segue regole proprie, e l’eventuale ordine di demolizione impartito dal giudice penale accompagna l’immobile, non la persona.

“Quanto tempo ci vuole? E nel frattempo posso restare in casa?”

I tempi dipendono molto dal tribunale e dalla complessità dell’immobile; l’abuso li allunga quasi sempre. Una perizia su un immobile irregolare richiede accessi agli atti in Comune, a volte ricerche d’archivio sui titoli edilizi originari, verifiche catastali; se il liquidatore decide di regolarizzare prima di vendere, si aggiunge il tempo dell’istruttoria comunale.

Sul restare in casa: con l’apertura della liquidazione la sentenza ordina la consegna o il rilascio dei beni, ma il giudice può tenere conto delle esigenze abitative del debitore e della famiglia, consentendo di regola l’uso dell’abitazione fino alla vendita. È una valutazione caso per caso, da negoziare con trasparenza.

Il dato più importante, però, è un altro: i tre anni per l’esdebitazione decorrono dall’apertura, non dalla vendita della casa. Un abuso che rallenta la vendita non allunga necessariamente l’attesa per la liberazione dai debiti, anche se può condizionare la chiusura della procedura.

“Se nascondo l’abuso e lo scoprono dopo, cosa rischio davvero?”

Gliel’ho anticipato, ma qui la risposta va data senza giri di parole.

Il rischio maggiore non è l’asta annullata: è perdere l’esdebitazione. L’art. 280 CCII esclude dal beneficio chi abbia determinato o aggravato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode, e il giudice valuta il comportamento tenuto nella procedura. Un’informazione falsa o reticente sul bene principale è esattamente il tipo di condotta che si presta a una valutazione negativa.

Ci sono poi le conseguenze sulla vendita. Se la perizia non ha rilevato l’abuso perché il debitore ha fornito documenti incompleti, l’aggiudicatario può contestare la vendita e la procedura può essere costretta a ripeterla, con costi a carico della massa e quindi dei creditori, ma con un allungamento dei tempi che pesa anche sul debitore. Infine, il CCII prevede sanzioni penali per il debitore che, nelle procedure da sovraindebitamento, compie atti fraudolenti o fornisce dati falsi (art. 344 CCII).

Dichiarare tutto, invece, non ha controindicazioni: l’abuso verrà valutato nel prezzo, e lei avrà fatto la sua parte.

“Mi fa vedere un esempio concreto?”

Volentieri. Le propongo due ipotesi dimostrative, con numeri realistici ma non riferiti a casi reali: servono a capire come l’abuso si traduce in cifre dentro la liquidazione controllata.

Ipotesi 1: veranda chiusa sanabile, casa con mutuo e arretrati condominiali

• Situazione di partenza. Appartamento di 96 mq in condominio, intestato al solo debitore. Debiti complessivi 190.480 €: mutuo ipotecario residuo 142.300 €, quote condominiali arretrate 9.480 €, finanziamenti e carte revolving 38.700 €. Liquidazione controllata aperta il 14 febbraio 2026.
• Perizia. L’operatore esperto stima il valore di mercato dell’immobile regolare in 187.600 €. Rileva una veranda chiusa sul balcone senza titolo, sanabile con accertamento di conformità: costi stimati 6.850 € tra sanzione, spese tecniche e aggiornamento catastale. Applica poi un abbattimento del 12% per la vendita forzata (assenza di garanzia per vizi, tempi di liberazione).
• Calcolo del prezzo base. 187.600 − 6.850 = 180.750 €; 180.750 × 0,88 = 159.060 €.
• Scelta del liquidatore. Programma di liquidazione depositato entro 90 giorni dall’apertura, cioè entro metà maggio 2026. Il liquidatore valuta se sanare prima della vendita; poiché la procedura non ha liquidità sufficiente, opta per la vendita nello stato di fatto, con la sanatoria a carico dell’aggiudicatario nei 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento.
• Esito ipotetico. Aggiudicazione a 161.400 €. Dedotte le spese di procedura (stimate in via dimostrativa in 11.230 €), restano 150.170 €: la banca, con ipoteca, incassa 142.300 €; residuano 7.870 € per i chirografari (condominio e finanziarie), che si dividono la somma in proporzione ai rispettivi crediti, circa il 16%. Il debito non soddisfatto sarà oggetto dell’esdebitazione, che opera decorsi tre anni dall’apertura, quindi da febbraio 2029, se non c’è stata prima la chiusura e se il giudice non rileva cause ostative.
• Nota condominiale. L’aggiudicatario dovrà mettere in conto i contributi dell’anno in corso e di quello precedente, per i quali risponde in solido ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.; per questo le offerte tendono a scontare l’arretrato.

Ipotesi 2: sopraelevazione non sanabile con ordinanza di demolizione

• Situazione di partenza. Villetta bifamiliare: piano terra regolare, primo piano realizzato senza permesso in zona dove la volumetria è esaurita. Il Comune ha notificato l’ordinanza di demolizione il 3 novembre 2025. La liquidazione controllata viene aperta il 22 gennaio 2026, prima che scadano i 90 giorni e prima di qualsiasi accertamento dell’inottemperanza.
• Conseguenza giuridica. Il bene è ancora del debitore: entra nella liquidazione. L’ordinanza però resta efficace e seguirà l’immobile presso l’acquirente.
• Perizia. Valore del solo piano terra regolare: 118.900 €. Costo stimato della demolizione del primo piano e del ripristino della copertura: 23.900 €. Rischio aggiuntivo per possibili sanzioni e tempi: deprezzamento ulteriore del 15%.
• Calcolo. 118.900 − 23.900 = 95.000 €; 95.000 × 0,85 = 80.750 €.
• Snodo critico. Se la demolizione non viene eseguita e il Comune accerta l’inottemperanza, scatta il rischio di acquisizione gratuita al patrimonio comunale. Il liquidatore deve quindi muoversi con rapidità: chiedere al Comune un termine compatibile con la procedura, valutare se eseguire la demolizione con fondi della massa o vendere con l’obbligo espressamente posto a carico dell’acquirente, e far emergere tutto nell’avviso di vendita.
• Esito ipotetico. Se la vendita avviene a 82.300 € con avviso completo, il trasferimento è stabile: l’aggiudicatario non potrà lamentare un aliud pro alio, perché la situazione era dichiarata. Se invece il Comune acquisisse il bene prima della vendita, il liquidatore non potrebbe più alienarlo e la banca ipotecaria, alla luce di Corte cost. 160/2024 e Cass. SU 10933/2025, dovrebbe agire contro il Comune fuori dalla procedura, salvo dichiarazione di prevalente interesse pubblico.

Il confronto tra le due ipotesi mostra il punto: l’abuso sanabile pesa sul prezzo per qualche migliaio di euro; l’abuso non sanabile può incidere per decine di migliaia e, se trascurato, far uscire il bene dalla procedura.

La domanda che nessuno fa ma tutti dovrebbero fare

“Il mio rogito d’acquisto era valido? E se non lo fosse, la casa è davvero mia?”

Molti debitori si concentrano sull’abuso fisico, la veranda, il sottotetto, e non si chiedono se il titolo con cui hanno comprato la casa sia valido. È invece la prima verifica da fare, perché la liquidazione può vendere solo ciò che appartiene al debitore.

Qui è decisiva la sentenza delle Sezioni Unite n. 8230 del 22 marzo 2019. Le Sezioni Unite hanno chiarito che la nullità degli atti di trasferimento di immobili prevista dall’art. 46 del Testo unico e dall’art. 40 della L. 47/1985 è una nullità testuale: colpisce l’atto che non contiene la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio, oppure che indica un titolo inesistente o non riferibile a quell’immobile. Non colpisce, invece, l’atto che riporta un titolo reale e riferibile al bene, anche se l’edificio presenta difformità rispetto a quel titolo.

Cosa significa per chi entra in liquidazione controllata? Che se il suo atto d’acquisto menzionava correttamente la licenza o il permesso, il suo titolo di proprietà è valido anche se oggi la casa ha qualche abuso: la difformità incide sul valore, non sulla proprietà. Se invece l’atto non menzionava alcun titolo, o ne indicava uno inesistente, il problema è più profondo, perché l’acquisto stesso potrebbe essere nullo. In quel caso esistono strumenti di conferma dell’atto previsti dall’art. 46, comma 4, del Testo unico e dall’art. 40, comma 3, della L. 47/1985, ma vanno attivati con un notaio e con un tecnico, e possibilmente prima della domanda di liquidazione.

Controllare il rogito costa poco e può evitare di scoprire, a procedura avviata, che il bene principale del patrimonio ha un titolo fragile. È uno dei primi documenti che chiediamo di vedere.

“Ma i giudici cosa dicono?”

Ecco le pronunce che abbiamo esaminato per costruire queste risposte. Per ciascuna indichiamo gli estremi, il principio in parole nostre e il motivo per cui conta nella liquidazione controllata di un immobile irregolare. Alcune sono state rese in esecuzioni individuali o nel fallimento: il loro principio si estende alla liquidazione controllata attraverso il rinvio dell’art. 275, comma 2, CCII alle regole della liquidazione giudiziale, secondo un’interpretazione condivisa ma non scritta testualmente nella legge.

Pronuncia	Principio in sintesi	Perché conta qui
Cass., Sez. Un., 22 marzo 2019, n. 8230	Nullità urbanistica solo testuale: conta la menzione di un titolo reale e riferibile	Verifica della validità dell’acquisto del debitore
Cass., Sez. Un., 7 ottobre 2019, n. 25021	La divisione di immobile abusivo in procedura esecutiva o concorsuale è ammessa	Casa cointestata con il coniuge non debitore
Cass., Sez. Un., n. 10933/2025 (25 aprile 2025)	La confisca edilizia non estingue di per sé l’ipoteca del creditore estraneo all’abuso	Sorte del mutuo se il Comune acquisisce la casa
Corte cost., n. 160/2024 (3 ottobre 2024)	Illegittima l’estinzione dell’ipoteca anteriore del creditore incolpevole	Fondamento della pronuncia delle Sezioni Unite
Cass., Sez. III, 11 ottobre 2013, n. 23140	L’immobile abusivo, anche non sanabile, può essere venduto forzatamente se dichiarato	Vendibilità della casa irregolare
Cass., 1° ottobre 2015, n. 19658	Vendita valida nell’esecuzione individuale o concorsuale; l’aggiudicatario può chiedere la sanatoria	Estensione alla procedura concorsuale
Cass., 25 ottobre 2016, n. 21480	Situazione urbanistica chiara in perizia esclude l’aliud pro alio	Importanza della perizia completa
Cass., Sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708	Nella vendita forzata l’aliud pro alio ha confini ristretti	Stabilità della vendita del liquidatore
Cass., Sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669	Invalidità solo per diversità sostanziale del bene	Limiti alle contestazioni dell’acquirente
Cass., Sez. III, 25 giugno 2020, n. 22854	I vizi della vendita si fanno valere dentro la procedura	Strumenti e tempi delle contestazioni
Cass., 20 dicembre 2011, n. 27667	Le vendite del curatore hanno natura forzata	Natura delle vendite concorsuali
Cass. pen., Sez. III, n. 5174/2024	Ordine di demolizione: sanzione reale, imprescrittibile	L’ordine segue l’immobile
Cons. Stato, Sez. II, 23 luglio 2026, n. 6018	Il decreto di trasferimento non sana l’abuso; ordine verso il nuovo proprietario	Rischi per l’aggiudicatario e per il prezzo
Trib. Velletri, ord. 16 novembre 2017	Liquidazione respinta per mancato versamento dei costi di regolarizzazione	Precedente critico da conoscere

Qualche parola in più su quelle che pesano di più.

Sezioni Unite n. 8230/2019. È la sentenza che ha messo ordine nel rapporto tra abusi e validità degli atti. Le Sezioni Unite hanno abbandonato la lettura “sostanziale” della nullità, che rendeva nullo ogni atto relativo a un immobile non conforme, e hanno scelto quella testuale: l’atto è valido se dichiara un titolo esistente e riferibile all’immobile. Nella liquidazione serve a stabilire se il bene appartiene davvero al debitore.

Sezioni Unite n. 25021/2019. Il caso riguardava lo scioglimento di una comunione ereditaria su un immobile privo di titolo. Le Sezioni Unite hanno qualificato la divisione come atto soggetto alla nullità urbanistica, ma hanno riconosciuto che, quando è disposta nell’ambito di procedure esecutive o concorsuali, opera l’eccezione dell’art. 46, comma 5. Per la liquidazione controllata della quota di una casa cointestata è il riferimento principale.

Corte costituzionale n. 160/2024 e Sezioni Unite n. 10933/2025. Insieme hanno cambiato la sorte delle ipoteche sugli immobili confiscati per inottemperanza all’ordine di demolizione. Il creditore che non ha colpa dell’abuso non perde automaticamente la garanzia; la perde solo se il Comune destina l’opera a un prevalente interesse pubblico. Le Sezioni Unite hanno anche tracciato il confine con le procedure concorsuali: bene ancora nella massa, vendita nella procedura; bene già comunale, azione esterna.

Cass. 23140/2013 e 19658/2015. Sono il fondamento della vendibilità: l’abuso non impedisce la vendita forzata, e l’aggiudicatario può chiedere la sanatoria quando ne ricorrono i presupposti. La seconda è significativa perché nomina espressamente la procedura concorsuale.

Cass. 21480/2016, 7708/2014 e 1669/2016. Formano un trittico sulla stabilità della vendita forzata. L’acquirente che conosceva o poteva conoscere la situazione urbanistica dalla perizia non può tornare indietro; l’invalidità del trasferimento è riservata alle diversità radicali. Per il debitore è una garanzia: la casa venduta con una perizia completa non torna nella procedura.

Cass. 22854/2020. Ricorda che le contestazioni sulla vendita vanno sollevate dentro la procedura, con gli strumenti e nei termini previsti. Non esiste una scorciatoia con un’azione di restituzione del prezzo a distanza di tempo.

Cass. pen. 5174/2024 e Cons. Stato 6018/2026. Sono il contrappeso: la vendita non sana nulla. L’ordine di demolizione, penale o amministrativo, segue il bene, e il nuovo proprietario ne è destinatario anche in buona fede. Il Consiglio di Stato ha precisato anche che la sanatoria dell’aggiudicatario nei 120 giorni non è un diritto automatico: occorrono i requisiti sostanziali.

Trib. Velletri 2017. Lo citiamo come precedente critico: nel regime della L. 3/2012 un tribunale ha condizionato l’accesso alla liquidazione alla regolarizzazione del bene. La dottrina lo ha criticato, e nel sistema del CCII il rinvio alle regole delle vendite concorsuali rende meno sostenibile quella impostazione; resta però utile ricordare che la documentazione tecnica della casa va preparata con cura prima di depositare la domanda.

“E voi, concretamente, cosa fate?”

Ecco cosa facciamo, in concreto, quando una persona sovraindebitata ci porta il problema di una casa irregolare.

1. Esaminiamo il rogito d’acquisto e verifichiamo che riporti gli estremi di un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile, alla luce di Cass. SU 8230/2019; se il titolo è fragile, valutiamo con il notaio l’atto di conferma prima della domanda.
2. Ricostruiamo la storia edilizia dell’immobile con il tecnico di fiducia del cliente: richiesta di accesso agli atti in Comune, confronto tra progetto, stato dei luoghi e planimetria catastale, verifica delle tolleranze dell’art. 34-bis.
3. Classifichiamo ogni difformità come irrilevante, sanabile, condonabile o non sanabile, e quantifichiamo i costi stimati, perché sono gli stessi numeri che userà il perito della procedura.
4. Verifichiamo lo stato dei procedimenti comunali e penali: ordinanze di demolizione, termini di 90 giorni, eventuali accertamenti di inottemperanza, per capire se il bene è ancora nel patrimonio del debitore.
5. Confrontiamo la liquidazione controllata con le alternative del CCII, ristrutturazione dei debiti del consumatore e concordato minore, quando l’obiettivo è conservare la casa e la proposta può essere sostenibile.
6. Prepariamo la domanda e la documentazione per l’OCC in modo completo, dichiarando l’abuso e allegando la documentazione tecnica, così da evitare contestazioni sulla condotta del debitore in sede di esdebitazione.
7. Dialoghiamo con il liquidatore sulla strategia di vendita: regolarizzazione preventiva o vendita nello stato di fatto, contenuto della perizia, richiami nell’avviso, tempi da concordare con il Comune.
8. Gestiamo i rapporti con il coniuge comproprietario e con il condominio: possibile acquisto della quota, divisione nella procedura, quantificazione degli arretrati e delle opere su parti comuni.
9. Seguiamo la fase del riparto e l’esdebitazione, verificando il progetto di riparto, presentando osservazioni nei termini e assistendo il debitore nella richiesta di esdebitazione.
10. Impugniamo i provvedimenti sfavorevoli con reclamo e, quando ne ricorrono i presupposti, fino in Cassazione.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per questo tema è decisiva la qualifica di Gestore della crisi da sovraindebitamento, oggi esercitata nel quadro del Codice della crisi che ha sostituito la L. 3/2012, insieme all’esperienza di professionista fiduciario di un OCC: significa conoscere come l’Organismo valuta l’attendibilità della documentazione sul patrimonio e come il liquidatore costruisce il programma di vendita di un immobile problematico. È lo stesso sguardo che applichiamo ai documenti del cliente prima di depositare la domanda.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: stesso difensore, stessa linea. E lavoriamo con uno staff di avvocati e commercialisti che seguono insieme lo stesso caso: i primi sulle questioni della procedura e del diritto immobiliare, i secondi sulla ricostruzione del passivo, sulla sostenibilità di eventuali proposte alternative e sulle conseguenze economiche della vendita.

Chiusura

Dalle risposte emergono tre messaggi. Il primo: una casa abusiva si può vendere nella liquidazione controllata, perché le nullità urbanistiche non colpiscono le vendite delle procedure concorsuali; l’abuso incide sul prezzo, non sulla vendibilità. Il secondo: la trasparenza conviene sempre, perché una perizia completa rende stabile la vendita e una dichiarazione reticente mette a rischio l’esdebitazione. Il terzo: i procedimenti del Comune vanno governati con tempestività, perché un ordine di demolizione trascurato può portare all’acquisizione del bene e farlo uscire dalla procedura.

Ce ne occupiamo perché la materia richiede di conoscere la liquidazione controllata dal lato di chi la istruisce: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, sa come un abuso edilizio viene letto nella relazione dell’Organismo, nella stima e nel programma di liquidazione. È da lì che partiamo per costruire la strategia più adatta alla sua casa e ai suoi debiti.

📩 Prima che una perizia o un’ordinanza comunale decidano al posto suo, mettiamo ordine nei documenti della sua casa: i contatti dello Studio Monardo la aspettano al termine di questa guida.