Chi si informa sulla liquidazione controllata parte quasi sempre dalla stessa domanda: perderò la casa in cui vivo? La risposta che si trova nel Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, aggiornato dai correttivi fino al D.Lgs. 136/2024) è breve e, letta da sola, piuttosto brutale: nella liquidazione controllata entrano tutti i beni del debitore, salvo un elenco ristretto di esclusioni, e la prima casa non è tra queste. Eppure chi si ferma alla lettera degli artt. 268-277 CCII vede solo metà del quadro. L’altra metà la costruiscono i giudici: sono loro a stabilire se il debitore può continuare ad abitare l’immobile fino alla vendita, quanto pesa la presenza di figli minori, come si comporta la banca che ha un mutuo fondiario, che cosa accade se la casa è stata assegnata all’ex coniuge, se il bene in fondo patrimoniale si salva davvero.
Per questo, su questo tema, conta più cosa hanno deciso i tribunali e la Cassazione che il testo nudo della norma. In questa analisi trovi le decisioni che devi conoscere prima di depositare una domanda di liquidazione controllata o di subirla su iniziativa di un creditore, tradotte una per una in conseguenze pratiche: che cosa puoi aspettarti, che cosa puoi chiedere, che cosa invece è illusorio sperare.
Il tema dell’abitazione nella liquidazione controllata non è un capitolo qualsiasi del sovraindebitamento: è il punto in cui la procedura incontra la vita quotidiana di una famiglia. Lo Studio Monardo vi lavora dall’interno della procedura stessa, perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce quindi il modo in cui la relazione dell’Organismo descrive l’immobile, come il liquidatore costruisce il programma di liquidazione e quali margini il tribunale lascia all’uso della casa. Quando poi sull’abitazione grava un mutuo fondiario, entra in gioco la seconda competenza certificata: il coordinamento di uno staff multidisciplinare nazionale in diritto bancario, che consente di leggere il contratto, l’ipoteca e la posizione della banca con gli strumenti di chi conosce il credito bancario dall’interno.
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La base normativa: che cosa dicono davvero gli artt. 268-277 CCII sulla casa
Per comprendere le pronunce che seguono serve un quadro minimo della disciplina vigente. La vecchia L. 3/2012 è abrogata: dal 15 luglio 2022 la liquidazione controllata del sovraindebitato è regolata dal Titolo V, Capo IX, Sezione III del CCII, con le modifiche introdotte dai decreti correttivi, l’ultimo dei quali è il D.Lgs. 136/2024.
L’art. 268 CCII individua chi può accedere alla procedura (consumatore, professionista, imprenditore minore, imprenditore agricolo, start-up innovative e in generale il debitore non assoggettabile alla liquidazione giudiziale) e stabilisce, al comma 4, quali beni restano fuori dalla liquidazione. L’elenco comprende, in sintesi: i crediti impignorabili ai sensi dell’art. 545 c.p.c.; i crediti a carattere alimentare e di mantenimento, gli stipendi, le pensioni, i salari e ciò che il debitore guadagna con la propria attività nei limiti di quanto occorre al mantenimento suo e della famiglia, secondo quanto indicato dal giudice; i frutti dell’usufrutto legale sui beni dei figli, i beni costituiti in fondo patrimoniale e i loro frutti, salvo quanto disposto dall’art. 170 c.c.; le cose che non possono essere pignorate per disposizione di legge. L’abitazione principale, in quanto tale, non compare in questo elenco.
L’art. 269 CCII disciplina la domanda del debitore, che va presentata con l’assistenza dell’OCC; la relazione dell’Organismo deve esporre, tra l’altro, la completezza e l’attendibilità della documentazione e la situazione economica, patrimoniale e finanziaria del debitore. È in questa relazione che l’immobile viene descritto, stimato e messo in relazione con i debiti.
L’art. 270 CCII regola la sentenza di apertura. Per il nostro tema la disposizione decisiva è il comma 2, lettera e): con la sentenza il tribunale ordina la consegna o il rilascio dei beni che fanno parte del patrimonio di liquidazione, salvo che, in presenza di gravi e specifiche ragioni, ritenga di autorizzare il debitore a utilizzarne alcuni. Il provvedimento è titolo esecutivo e viene posto in esecuzione a cura del liquidatore. Il comma 5 dello stesso articolo richiama poi, in quanto compatibili, gli artt. 143, 150 e 151 CCII: quindi, tra l’altro, il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive individuali sui beni compresi nella procedura.
Gli artt. 272-275 CCII affidano al liquidatore l’inventario, l’aggiornamento dell’elenco dei creditori, la redazione del programma di liquidazione e la sua esecuzione; per le vendite si rinvia, in quanto compatibili, alle regole della liquidazione giudiziale. Gli artt. 276 e 277 CCII riguardano la chiusura e i creditori posteriori.
Fuori dal perimetro degli artt. 268-277, ma essenziale, c’è l’art. 147 CCII, scritto per la liquidazione giudiziale: la casa di proprietà del debitore, nei limiti in cui è necessaria all’abitazione sua e della famiglia, non può essere distratta da tale uso fino alla sua liquidazione. Se e come questa regola valga anche nella liquidazione controllata è una delle questioni che i giudici di merito hanno dovuto risolvere.
Infine, sul piano del confronto con le alternative, va ricordato l’art. 67, comma 5, CCII: nel piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore è possibile prevedere il rimborso, alla scadenza convenuta, delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca sull’abitazione principale, alle condizioni fissate dalla norma. È lo strumento pensato proprio per chi vuole conservare la casa, e la sua esistenza spiega perché la liquidazione controllata, al contrario, sia per definizione una procedura in cui la casa è destinata, salvo eccezioni, alla vendita.
| Norma | Cosa prevede | Ricaduta sulla casa |
|---|---|---|
| Art. 268, c. 4 CCII | Elenco dei beni esclusi | La prima casa non è esclusa; lo sono i beni in fondo patrimoniale salvo art. 170 c.c. |
| Art. 269 CCII | Domanda con relazione OCC | L’immobile viene descritto e stimato già nella fase iniziale |
| Art. 270, c. 2, lett. e) CCII | Ordine di consegna o rilascio | Il tribunale può autorizzare l’uso per gravi e specifiche ragioni |
| Art. 270, c. 5 CCII | Rinvio agli artt. 143, 150, 151 | Blocco delle esecuzioni individuali, salvo eccezioni |
| Artt. 272-275 CCII | Inventario, programma, vendite | La vendita della casa avviene nel programma del liquidatore |
| Art. 147, c. 2 CCII | Abitazione del debitore fino alla liquidazione | Applicazione alla liquidazione controllata discussa in giurisprudenza |
| Art. 67, c. 5 CCII | Mutuo prima casa nel piano del consumatore | Alternativa che consente di conservare l’abitazione |
L’orientamento consolidato: la casa entra nella liquidazione e le esclusioni non si estendono
Il primo punto fermo è anche il più netto. La Suprema Corte ha chiarito che il catalogo dei beni esclusi dalla liquidazione controllata è chiuso, e che il giudice non può allargarlo per via interpretativa. Attorno a questo principio si è formato un orientamento che, pur nato su vicende diverse dalla casa, ne determina direttamente il destino.
Cass., Sez. I, 27 ottobre 2025, n. 28484: l’elenco dell’art. 268, comma 4, è tassativo
La vicenda da cui nasce la pronuncia non riguarda un immobile ma una somma di denaro: una debitrice in liquidazione controllata aveva ricevuto un risarcimento per danno biologico e sosteneva che quella somma, per la sua natura strettamente personale, dovesse restare fuori dalla procedura, applicando per analogia l’art. 146 CCII previsto per la liquidazione giudiziale. Il giudice di merito aveva respinto la richiesta e la Cassazione ha confermato.
La Corte ha affermato che l’art. 268, comma 4, CCII contiene una disciplina delle esclusioni autonoma e completa, e che non esiste una lacuna da colmare con l’analogia: ciò che il legislatore non ha escluso resta nel patrimonio da liquidare.
Il principio, calato nella pratica, significa che chi spera di sottrarre la casa alla procedura sostenendo che l’abitazione familiare è un bene “personale” o “essenziale” non troverà appoggio nel testo né nella Cassazione. In altre parole, se possiedi l’immobile in cui vivi e chiedi la liquidazione controllata, devi partire dal presupposto che l’immobile sarà inventariato e destinato alla vendita, salvo che rientri in una delle categorie espressamente previste, prima fra tutte il fondo patrimoniale.
Il riflesso sulla quota di comproprietà
Lo stesso ragionamento vale per la quota. Se la casa è cointestata con il coniuge o con un familiare, la quota del debitore entra nella liquidazione: non esiste una regola che la esenti perché il bene è abitato dalla famiglia. Sul piano operativo la procedura può vendere la sola quota, oppure promuovere lo scioglimento della comunione, o ancora cercare un accordo con il comproprietario che voglia rilevarla. Di questa terza strada esistono applicazioni concrete nella giurisprudenza di merito, segnalate nei commenti, nelle quali la vendita della sola quota è stata disposta proprio perché il comproprietario si era dichiarato interessato a rilevarla al prezzo di stima: per la famiglia è spesso la via che consente di restare nell’abitazione, e conviene prepararla prima dell’apertura, con una stima credibile e una proposta documentata.
Cass., Sez. I, ord. 31 luglio 2025, n. 22074: la meritevolezza non è un filtro d’ingresso
La seconda pronuncia del nucleo consolidato riguarda l’accesso alla procedura. La Corte ha escluso che la domanda di liquidazione controllata possa essere respinta in apertura per difetto di meritevolezza del debitore, collocando la valutazione della condotta nel momento dell’esdebitazione (art. 280 CCII).
Il principio, tradotto, è questo: il fatto di possedere una casa e di aver accumulato debiti non impedisce di per sé l’apertura della liquidazione, ma la condotta tenuta, anche rispetto all’immobile, conterà alla fine, quando si deciderà sulla liberazione dai debiti residui.
Per chi ha una prima casa la conseguenza è concreta. Atti come la donazione dell’immobile ai figli poco prima della crisi, l’intestazione a un familiare, la costituzione di diritti a favore di terzi, non bloccano necessariamente l’apertura, ma possono pesare sull’esdebitazione e, prima ancora, possono essere aggrediti dal liquidatore con le azioni previste dall’art. 274 CCII. Chi pensa di “mettere al sicuro” la casa prima della domanda rischia di compromettere proprio il risultato per cui la procedura viene chiesta.
Cass., Sez. I, 28 ottobre 2025, n. 28576: il giudice controlla la sostanza della relazione OCC
L’orientamento si è consolidato nel senso che il tribunale non si limita a prendere atto della relazione dell’Organismo, ma ne verifica il contenuto. La pronuncia di fine ottobre 2025 ha ribadito che il controllo giudiziale sulla relazione dell’OCC è sostanziale e non meramente formale.
Il principio, calato nella pratica, significa che la descrizione dell’immobile nella relazione non è un adempimento burocratico: valore di stima, gravami ipotecari, eventuali diritti di terzi, composizione del nucleo familiare che vi abita, costo di un’abitazione alternativa sono elementi sui quali il giudice può tornare e che possono condizionare sia l’apertura sia le scelte successive sull’uso della casa. Una relazione approssimativa sul punto espone il debitore a richieste di integrazione, a ritardi e, nei casi peggiori, a decisioni prese su dati inesatti.
Il quadro che ne risulta
Messe insieme, queste pronunce disegnano un orientamento stabile: la casa del debitore entra nella liquidazione controllata, le esclusioni non si estendono per analogia, la condotta del debitore conta e sarà valutata, e la qualità della relazione OCC è controllata dal giudice. Le questioni aperte, che vediamo nelle tre sezioni seguenti, riguardano tutto ciò che accade dopo: quanto a lungo si può abitare l’immobile, che cosa fa la banca con il mutuo fondiario, che ruolo hanno l’ex coniuge e il fondo patrimoniale.
Prima questione aperta: posso continuare ad abitare la casa fino alla vendita?
La questione
È la domanda che ogni debitore pone per prima dopo aver capito che la casa sarà venduta: dovrò lasciarla subito, appena il tribunale apre la procedura, oppure potrò viverci fino al giorno dell’aggiudicazione? La differenza, per una famiglia, può valere mesi o anni di stabilità, il tempo di trovare un’altra soluzione abitativa, la possibilità di non cambiare scuola ai figli a metà anno.
Cosa hanno deciso i giudici
Il testo dell’art. 270, comma 2, lett. e), CCII costruisce la regola come ordine di consegna o rilascio, con l’eccezione dell’autorizzazione all’uso in presenza di gravi e specifiche ragioni. Letta così, la permanenza in casa sembrerebbe un’eccezione da motivare ogni volta.
La giurisprudenza di merito ha però percorso anche un’altra strada. Diversi tribunali, tra cui, secondo quanto riportato nei commenti, Trib. Rimini, 14 marzo 2023 e Trib. Ascoli Piceno, 13 dicembre 2023, insieme a una pronuncia del Tribunale di Ferrara del dicembre 2023, hanno ritenuto applicabile alla liquidazione controllata la regola dell’art. 147, comma 2, CCII, in forza del rinvio alle disposizioni sulla liquidazione giudiziale in quanto compatibili. Il risultato pratico è che la casa necessaria all’abitazione del debitore e della famiglia non viene distratta da tale uso fino alla sua liquidazione: il debitore resta nell’immobile finché la vendita non si perfeziona, senza bisogno di dimostrare ragioni eccezionali.
L’esame delle sentenze di apertura pubblicate dai tribunali conferma che la prassi è tutt’altro che uniforme: in molti provvedimenti si legge l’ordine di rilascio con contestuale autorizzazione del debitore a continuare ad abitare l’immobile fino alla vendita, spesso con obblighi accessori (consentire le visite del liquidatore e dei potenziali acquirenti, mantenere l’immobile in buono stato, pagare le spese condominiali correnti); in altri l’autorizzazione è subordinata a una motivazione specifica; in altri ancora è il liquidatore, nel programma, a fissare la data della liberazione.
L’orientamento di merito si è dunque consolidato nel senso che la permanenza nella casa fino alla vendita è la regola pratica più frequente, ma con un fondamento giuridico che varia: per alcuni giudici discende dall’art. 147 CCII, per altri dall’autorizzazione dell’art. 270, comma 2, lett. e), da motivare caso per caso.
Se c’è contrasto
Un contrasto vero, in Cassazione, non risulta ancora: manca, a quanto ci consta, una pronuncia di legittimità che abbia deciso espressamente se l’art. 147, comma 2, CCII si applichi alla liquidazione controllata. Nel merito convivono le due impostazioni, che portano spesso allo stesso risultato ma con oneri diversi per il debitore. L’assunzione prudenziale è non contare sull’applicazione automatica dell’art. 147 e chiedere sempre, già nel ricorso, l’autorizzazione all’uso dell’abitazione ai sensi dell’art. 270, comma 2, lett. e), indicando le gravi e specifiche ragioni.
Cosa significa per te
Se presenti la domanda, la richiesta di continuare ad abitare la casa va scritta, motivata e documentata fin dall’inizio: composizione del nucleo familiare, presenza di minori, di persone con disabilità o anziani, assenza di alternative abitative immediate, costi di un affitto nella zona rapportati al reddito disponibile. Una richiesta ben costruita trasforma un’eccezione in una scelta ragionevole per il tribunale, perché dimostra che lasciare la famiglia nell’immobile non danneggia i creditori e anzi ne preserva il valore. Va anche detto con chiarezza che l’autorizzazione non è un diritto a restare per sempre: dura fino alla vendita, e la procedura potrà chiedere un’indennità di occupazione o porre a carico del debitore le spese di gestione.
È esattamente in questo passaggio che pesa l’esperienza dall’interno degli Organismi: come Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, l’Avv. Monardo conosce il punto di vista di chi redige la relazione e di chi la valuta, e può impostare la richiesta sull’abitazione nel linguaggio che il tribunale si aspetta.
Seconda questione aperta: la banca del mutuo fondiario può vendere la casa da sola?
La questione
Quasi ogni prima casa è gravata da un mutuo, e molto spesso si tratta di un mutuo fondiario. La domanda che il debitore pone è duplice: l’apertura della liquidazione controllata ferma il pignoramento della banca? E se la banca può andare avanti, chi decide tempi e modi della vendita della mia casa?
Cosa hanno deciso i giudici
L’art. 41, comma 2, del Testo unico bancario consente al creditore fondiario di iniziare o proseguire l’esecuzione individuale anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore (oggi liquidazione giudiziale). È il cosiddetto privilegio processuale. Il problema era stabilire se valesse anche nella liquidazione controllata, che non è menzionata dalla norma bancaria.
Sul punto la giurisprudenza di merito si era spaccata. Secondo la ricostruzione riportata nei commenti, si erano espressi in senso contrario all’applicazione nella liquidazione controllata, tra gli altri, Trib. Treviso, 28 novembre 2022, Trib. Verona, 20 dicembre 2022, Trib. Treviso, 19 gennaio 2023 e Trib. Modena, 3 marzo 2023; in senso favorevole Trib. Barcellona Pozzo di Gotto, 24 gennaio 2023, Trib. Torre Annunziata, 14 marzo 2023 e Trib. Brescia, 12 aprile 2023.
Il contrasto è stato risolto da Cass., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914, pronunciata su rinvio pregiudiziale ai sensi dell’art. 363-bis c.p.c. sollevato dal Tribunale di Brescia con ordinanza del 3 ottobre 2023. La Suprema Corte ha chiarito che il creditore fondiario può avvalersi del privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB anche nella liquidazione controllata, e che ciò avviene non per analogia ma per effetto del richiamo all’art. 150 CCII contenuto nell’art. 270, comma 5. In sostanza, il sistema regola-eccezione della liquidazione giudiziale (divieto di azioni esecutive individuali, salvo diversa previsione di legge) viene trasferito nella liquidazione controllata con le sue eccezioni, tra cui quella fondiaria.
La giurisprudenza di merito successiva si è allineata: tra le pronunce segnalate, Trib. Roma, Sez. IV, 11 febbraio 2025 ha applicato il privilegio processuale fondiario nella liquidazione controllata.
Resta da coordinare la vendita. L’orientamento di legittimità maturato nel fallimento, richiamato dalla dottrina come applicabile anche alle procedure del CCII, risolve la coesistenza dell’esecuzione fondiaria e della liquidazione concorsuale sullo stesso bene con un criterio temporale: prevale la procedura in cui è stato emesso per primo il provvedimento che dispone la vendita (tra le altre, Cass. 20 aprile 2022, n. 12673). Quanto al ricavato, la Cassazione, a Sezioni Unite (Cass. SS.UU. 17 dicembre 2004, n. 23572), ha stabilito che l’attribuzione delle somme al creditore fondiario nell’esecuzione individuale ha carattere provvisorio e deve essere resa definitiva attraverso l’accertamento del credito nella procedura concorsuale.
Se c’è contrasto
Sull’applicabilità del privilegio fondiario il contrasto è superato dalla pronuncia del 2024, resa nella forma del rinvio pregiudiziale proprio per offrire un principio guida ai tribunali. L’assunzione prudenziale è dare per scontato che la banca fondiaria possa proseguire il pignoramento della casa anche dopo l’apertura della liquidazione controllata. Restano invece aperte, e da valutare caso per caso, le questioni sul coordinamento concreto: chi custodisce l’immobile, chi fissa il prezzo base, come si ripartiscono le spese, come il liquidatore interviene nell’esecuzione.
Cosa significa per te
Se sulla tua casa pende già un pignoramento della banca fondiaria, non aspettarti che la liquidazione controllata lo cancelli: andrà avanti, a meno che il liquidatore non arrivi prima con il proprio provvedimento di vendita. Questo ha due conseguenze pratiche. La prima: i tempi di permanenza nell’immobile dipendono anche dallo stato dell’esecuzione individuale, che potrebbe essere già vicina all’asta. La seconda: le somme ricavate andranno alla banca solo in via provvisoria, e il credito dovrà comunque essere verificato nel passivo della liquidazione; è in quella sede che si controllano interessi, spese e legittimità del credito, con gli strumenti del diritto bancario. Per questo, prima di depositare, occorre una ricognizione completa dello stato dell’esecuzione e del contratto di mutuo.
Terza questione aperta: casa assegnata all’ex coniuge, figli e fondo patrimoniale
La questione
Molti sovraindebitati sono separati o divorziati, e la casa di loro proprietà è abitata dall’ex coniuge e dai figli in forza di un provvedimento di assegnazione. Altri hanno costituito anni prima un fondo patrimoniale proprio per proteggere l’abitazione. La domanda è: in questi casi la liquidazione controllata può comunque vendere la casa? E chi ci abita, deve andarsene?
Cosa hanno deciso i giudici
Sull’assegnazione della casa familiare il punto di partenza resta Cass. SS.UU. 26 luglio 2002, n. 11096: il provvedimento di assegnazione è opponibile ai terzi acquirenti senza limiti di tempo se trascritto prima dell’atto che ne determina il conflitto; se non trascritto, nei limiti del novennio. Il criterio è stato poi sviluppato dalle sezioni semplici in rapporto alle esecuzioni: secondo Cass., Sez. III, 11 luglio 2014, n. 15885, il creditore ipotecario che ha iscritto prima della trascrizione dell’assegnazione può far vendere il bene libero, in applicazione della regola dell’art. 2812 c.c.; secondo Cass., Sez. III, 15 aprile 2022, n. 12387, l’assegnazione è opponibile solo se trascritta prima del titolo del terzo, compreso il pignoramento.
Nel 2024 la Cassazione ha aggiunto un tassello importante: per Cass., Sez. III, ord. 19 aprile 2024, n. 10686, quando il bene viene venduto gravato dal diritto di abitazione, quel diritto è opponibile all’aggiudicatario. In altre parole, se la vendita avviene nella consapevolezza che il bene è occupato da un titolare di un diritto opponibile, chi compra non può pretendere la liberazione.
Nella liquidazione controllata questi principi si incrociano con l’art. 270, comma 2, lett. e), CCII: l’ordine di consegna o rilascio non può colpire chi occupa l’immobile in forza di un titolo opponibile alla procedura. Il principio, calato nella pratica, significa che l’ex coniuge assegnatario, con assegnazione trascritta prima dell’apertura e prima dell’iscrizione ipotecaria, non può essere estromesso dal liquidatore; la casa resta liquidabile, ma verrà venduta gravata dal diritto di godimento, con un evidente riflesso sul prezzo.
Sul fondo patrimoniale l’art. 268, comma 4, CCII è esplicito: i beni costituiti in fondo patrimoniale e i loro frutti sono esclusi dalla liquidazione, salvo quanto disposto dall’art. 170 c.c. E l’art. 170 c.c. consente l’esecuzione sui beni del fondo per i debiti contratti per i bisogni della famiglia, o comunque quando il creditore non conosceva che il debito era estraneo a tali bisogni. La tassatività affermata da Cass. n. 28484/2025 lavora qui in entrambe le direzioni: impedisce di allargare le esclusioni, ma impone anche di rispettare quelle che il legislatore ha previsto.
Sulla nozione di famiglia rilevante per l’art. 268, comma 4, lett. b), CCII, cioè per la parte di reddito lasciata al debitore, si segnala Trib. Ancona, Sez. II, 28 luglio 2025, che ha affrontato la composizione del nucleo da considerare: tema che, pur riguardando il reddito, incide indirettamente sulla casa, perché determina quanto il debitore potrà destinare all’affitto di un’altra abitazione dopo la vendita.
Se c’è contrasto
Sull’opponibilità dell’assegnazione la giurisprudenza di legittimità è stabile nel criterio della trascrizione; ciò che resta discusso è il coordinamento con la procedura concorsuale, in particolare quando l’assegnazione è stata trascritta dopo l’ipoteca ma prima dell’apertura della liquidazione. Sul fondo patrimoniale, il contrasto riguarda l’accertamento della natura dei debiti: chi deve provare che erano estranei ai bisogni della famiglia, e se debba occuparsene il liquidatore. L’assunzione prudenziale è che il fondo protegga la casa solo per i debiti estranei ai bisogni familiari conosciuti come tali dal creditore, e che l’assegnazione protegga l’occupante solo se trascritta tempestivamente.
Cosa significa per te
Se la casa è abitata dall’ex coniuge e dai figli, la prima verifica da fare è la data di trascrizione dell’assegnazione confrontata con la data di iscrizione dell’ipoteca e con l’apertura della procedura. Se la casa è in fondo patrimoniale, occorre ricostruire debito per debito la causa di ciascuna obbligazione. In entrambi i casi la relazione OCC deve dare conto di questi elementi in modo completo, perché il giudice, come ricordato da Cass. n. 28576/2025, ne controlla la sostanza. Un errore su questi dati può significare vendere una casa che si poteva proteggere, o pretendere una protezione che non esiste.
La pronuncia più recente e rilevante: Cass. n. 22914/2024 e la casa ipotecata
Tra tutte le decisioni esaminate, quella che più ha cambiato la posizione concreta del debitore con prima casa è Cass., Sez. I, 19 agosto 2024, n. 22914. Non è la più recente in assoluto (le pronunce dell’autunno 2025 sulla tassatività delle esclusioni e sulla relazione OCC la seguono di oltre un anno), ma è quella che incide sul caso più diffuso in assoluto: l’abitazione acquistata con mutuo fondiario.
Il contesto
Prima del 2024 il debitore che chiedeva la liquidazione controllata con una casa pignorata dalla banca si trovava in un’incertezza totale. In alcuni tribunali l’apertura della procedura determinava l’improcedibilità del pignoramento fondiario e la casa passava sotto la gestione esclusiva del liquidatore, con tempi, prezzi e modalità di vendita definiti nel programma di liquidazione. In altri tribunali il pignoramento della banca proseguiva come se nulla fosse. La stessa situazione di fatto aveva esiti opposti a seconda del luogo.
Il Tribunale di Brescia, investito di una questione di questo tipo, ha scelto lo strumento del rinvio pregiudiziale, introdotto dalla riforma Cartabia all’art. 363-bis c.p.c., che consente al giudice di merito di chiedere direttamente alla Cassazione la soluzione di una questione di diritto nuova, di particolare importanza e con gravi difficoltà interpretative, suscettibile di porsi in numerosi giudizi.
La motivazione in linguaggio piano
La Corte ha ragionato così. L’art. 270, comma 5, CCII stabilisce che nella liquidazione controllata si applica l’art. 150 CCII, cioè la norma che vieta ai creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive individuali sui beni compresi nella procedura, salvo diversa disposizione di legge. Richiamando l’art. 150, il legislatore ha richiamato tutto il meccanismo: la regola (il divieto) e le eccezioni (le diverse disposizioni di legge). E tra queste eccezioni c’è proprio l’art. 41, comma 2, TUB. Non si tratta quindi di estendere per analogia una norma bancaria a una procedura che non la menziona, ma di applicare un rinvio esplicito.
Cosa cambia rispetto a prima
Il debitore con mutuo fondiario non può più contare sulla liquidazione controllata per fermare l’esecuzione della banca sulla casa. Questo cambia la strategia sotto tre profili.
Primo: la scelta della procedura. Se l’obiettivo è conservare l’abitazione, la liquidazione controllata è lo strumento meno adatto, e va valutato con priorità il piano di ristrutturazione del consumatore, che con l’art. 67, comma 5, CCII consente di mantenere il mutuo sulla prima casa alle condizioni di legge.
Secondo: il tempismo. Poiché il coordinamento tra esecuzione fondiaria e liquidazione segue il criterio dell’anteriorità del provvedimento di vendita, conoscere lo stato preciso dell’esecuzione individuale diventa determinante per prevedere chi venderà la casa e quando.
Terzo: il controllo del credito. Poiché l’attribuzione del ricavato alla banca nell’esecuzione individuale resta provvisoria e il credito deve essere ammesso al passivo, la verifica del contratto di mutuo, degli interessi applicati e delle clausole torna centrale: è lì che il debitore e il liquidatore possono contestare ciò che non è dovuto.
In altre parole, se ti trovi in questa situazione, la pronuncia del 2024 non ti toglie strumenti di difesa, ma li sposta: dal tentativo di bloccare l’esecuzione alla scelta della procedura giusta e al controllo puntuale del credito bancario.
I principi applicati ai casi reali: tre simulazioni sulla prima casa
Le simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite per mostrare come i principi giurisprudenziali esaminati si traducono in conseguenze concrete. Non descrivono casi reali seguiti dallo Studio.
Simulazione 1 — Casa con mutuo fondiario già pignorata
Ipotesi: debitore consumatore, debiti complessivi per 187.340 €, di cui 112.860 € residui su mutuo fondiario garantito da ipoteca di primo grado sull’abitazione principale, stimata 129.500 €. La banca ha notificato il pignoramento immobiliare l’8 febbraio 2025; l’ordinanza di vendita del giudice dell’esecuzione è stata emessa il 17 giugno 2026. Il debitore deposita domanda di liquidazione controllata il 2 settembre 2026; la sentenza di apertura è del 6 ottobre 2026.
Sviluppo: alla luce di Cass. n. 22914/2024, l’apertura non rende improcedibile l’esecuzione fondiaria. Poiché il provvedimento che dispone la vendita nell’esecuzione individuale (17 giugno 2026) è anteriore a qualsiasi atto di vendita del liquidatore, secondo il criterio temporale richiamato da Cass. n. 12673/2022 sarà verosimilmente l’esecuzione individuale a condurre la vendita. Se l’immobile viene aggiudicato a 104.270 €, al netto delle spese di procedura la banca riceverà il ricavato in via provvisoria; il suo credito dovrà comunque essere accertato nel passivo della liquidazione (Cass. SS.UU. n. 23572/2004), dove potranno essere verificati interessi e oneri.
Esito: la liquidazione controllata non salva la casa, ma garantisce che il credito della banca sia controllato e che gli altri 74.480 € di debiti chirografari siano trattati nel concorso, in vista dell’esdebitazione. Se l’obiettivo fosse stato conservare l’abitazione, la strada da valutare prima del pignoramento sarebbe stata il piano del consumatore con l’art. 67, comma 5, CCII.
Simulazione 2 — Famiglia con figli minori e nessun pignoramento in corso
Ipotesi: debitrice lavoratrice dipendente, reddito netto mensile 1.684 €, due figli minori di 7 e 11 anni, debiti chirografari per 63.915 € verso finanziarie e carte revolving. Proprietà esclusiva di un appartamento stimato 86.300 €, gravato da ipoteca volontaria con residuo di 21.740 €. Nessuna esecuzione in corso. Il canone medio di un bilocale in zona è di 640 € al mese.
Sviluppo: la casa entra nella liquidazione (Cass. n. 28484/2025: nessuna esclusione per analogia). Nel ricorso la debitrice chiede di essere autorizzata ad abitare l’immobile fino alla vendita ex art. 270, comma 2, lett. e), CCII, documentando la presenza dei minori, l’iscrizione scolastica e l’incidenza dell’affitto sul reddito (640 € pari al 38% circa del netto). In subordine, richiama l’orientamento di merito favorevole all’applicazione dell’art. 147, comma 2, CCII (Trib. Rimini, 14 marzo 2023; Trib. Ascoli Piceno, 13 dicembre 2023).
Esito: è ragionevole attendersi che il tribunale autorizzi la permanenza fino alla vendita, con obbligo di consentire le visite e di sostenere le spese ordinarie. Il programma del liquidatore potrà calendarizzare la vendita in modo da evitare il trasferimento a metà anno scolastico. Venduta la casa a ipotetici 79.950 €, estinto il residuo ipotecario e pagate le spese di procedura, il resto andrà ai chirografari; la condotta della debitrice sarà valutata in sede di esdebitazione (Cass. n. 22074/2025), non come ostacolo all’apertura.
Simulazione 3 — Casa cointestata e assegnata all’ex coniuge
Ipotesi: debitore separato, comproprietario al 50% con l’ex moglie di un immobile stimato 158.000 €, assegnato alla moglie e ai figli con provvedimento trascritto il 23 maggio 2022. Ipoteca della banca iscritta il 14 novembre 2016. Debiti personali del debitore per 97.630 €. Apertura della liquidazione controllata il 9 luglio 2026.
Sviluppo: la quota del debitore (valore teorico 79.000 €) entra nella liquidazione. L’assegnazione è stata trascritta prima dell’apertura, quindi è opponibile alla procedura: il liquidatore non può ordinare il rilascio nei confronti dell’ex moglie (art. 270, comma 2, lett. e), CCII). Tuttavia, nei confronti della banca, l’ipoteca del 2016 è anteriore alla trascrizione del 2022: secondo Cass. n. 15885/2014 e n. 12387/2022 il creditore ipotecario potrà far vendere il bene libero dal diritto di godimento. Se invece la vendita avvenisse nell’interesse dei soli chirografari, con il bene gravato dall’assegnazione, quel diritto sarebbe opponibile all’acquirente (Cass. n. 10686/2024), con un prezzo atteso molto più basso.
Esito: la soluzione economicamente più razionale è spesso la cessione della quota all’ex coniuge comproprietario al prezzo di stima, che consente alla famiglia di restare nella casa e alla procedura di incassare senza un’asta al ribasso. È un’operazione che va proposta e documentata, perché il liquidatore e il giudice devono poterla valutare come più vantaggiosa per i creditori.
Una lettura d’insieme delle tre simulazioni
Le tre ipotesi mostrano che la stessa domanda, “che fine fa la mia casa?”, riceve risposte molto diverse a seconda di tre variabili che la giurisprudenza ha reso decisive. La prima è la natura del credito ipotecario: se è fondiario, la banca conserva la propria esecuzione e il debitore perde il controllo dei tempi; se non lo è, la vendita passa interamente nel programma del liquidatore. La seconda è la cronologia degli atti: data dell’ipoteca, data della trascrizione dell’assegnazione, data dell’ordinanza di vendita, data dell’apertura. Basta che una di queste date cada prima o dopo un’altra per rovesciare l’esito. La terza è la composizione della famiglia che abita l’immobile, che condiziona la richiesta di permanenza e la scelta dei tempi di vendita. Prima di depositare una domanda, queste tre variabili vanno fissate per iscritto, con i documenti, e messe a confronto con le alternative alla liquidazione. In altre parole, la sorte della casa si decide per buona parte prima ancora di entrare in tribunale, nella fase di raccolta dei documenti e di scelta della procedura.
La giurisprudenza in tabella
La tabella che segue raccoglie tutte le pronunce citate nell’analisi. Per ognuna sono indicati gli estremi, la questione decisa, il principio riformulato in una riga e la sua rilevanza concreta per chi ha una prima casa coinvolta in una liquidazione controllata. Le decisioni di legittimità sono il riferimento principale; le pronunce di merito servono a documentare la prassi dei tribunali sui punti che la Cassazione non ha ancora deciso espressamente. Per le pronunce di merito gli estremi sono quelli riportati nei commenti specializzati: prima di invocarle in un atto conviene sempre acquisirne il testo integrale.
| Pronuncia | Questione decisa | Principio in una riga | Rilevanza per la casa |
|---|---|---|---|
| Cass., Sez. I, 27.10.2025, n. 28484 | Beni esclusi dalla liquidazione controllata | L’elenco dell’art. 268, c. 4, CCII è tassativo, niente analogia con l’art. 146 | La prima casa non può essere esclusa in via interpretativa |
| Cass., Sez. I, ord. 31.07.2025, n. 22074 | Meritevolezza in apertura | La meritevolezza si valuta all’esdebitazione, non all’accesso | Atti sulla casa pesano sull’esdebitazione |
| Cass., Sez. I, 28.10.2025, n. 28576 | Controllo sulla relazione OCC | Il controllo giudiziale è sostanziale | La descrizione dell’immobile deve essere completa e corretta |
| Cass., Sez. I, 19.08.2024, n. 22914 | Privilegio fondiario in liquidazione controllata | L’art. 41, c. 2, TUB opera tramite il rinvio all’art. 150 CCII | La banca fondiaria può proseguire il pignoramento |
| Cass. 20.04.2022, n. 12673 | Coordinamento esecuzione fondiaria e concorso | Prevale il provvedimento di vendita anteriore | Determina chi vende la casa e quando |
| Cass. SS.UU. 17.12.2004, n. 23572 | Ricavato al creditore fondiario | L’attribuzione è provvisoria, serve l’accertamento al passivo | Il credito della banca resta verificabile |
| Cass. SS.UU. 26.07.2002, n. 11096 | Opponibilità dell’assegnazione | Trascritta: opponibile senza limiti; non trascritta: novennio | Tutela dell’ex coniuge e dei figli |
| Cass., Sez. III, 11.07.2014, n. 15885 | Assegnazione e ipoteca anteriore | Prevale l’ipoteca iscritta prima della trascrizione | La banca può vendere libero |
| Cass., Sez. III, 15.04.2022, n. 12387 | Assegnazione e pignoramento | Opponibile solo se trascritta prima del titolo del terzo | Conta la data di trascrizione |
| Cass., Sez. III, ord. 19.04.2024, n. 10686 | Vendita del bene gravato | Il diritto di abitazione è opponibile all’aggiudicatario | Incide sul prezzo e sull’occupazione |
| Trib. Roma, Sez. IV, 11.02.2025 | Privilegio fondiario | Applicabile anche in liquidazione controllata | Conferma di merito della linea del 2024 |
| Trib. Rimini, 14.03.2023 | Abitazione fino alla vendita | Applicabile l’art. 147, c. 2, CCII | Permanenza nella casa |
| Trib. Ascoli Piceno, 13.12.2023 | Abitazione fino alla vendita | Stessa linea | Permanenza nella casa |
| Trib. Ancona, Sez. II, 28.07.2025 | Nozione di famiglia ex art. 268, c. 4, lett. b) | Definisce il nucleo rilevante per il reddito escluso | Risorse per l’abitazione futura |
La sintesi operativa
Dalle pronunce esaminate si ricavano alcune regole pratiche, valide per chi sta valutando la liquidazione controllata con una casa di proprietà o la sta già affrontando su iniziativa di un creditore.
- La prima casa entra nella liquidazione controllata: le esclusioni dell’art. 268, comma 4, CCII sono tassative e non si estendono per analogia (Cass. n. 28484/2025).
- Il fondo patrimoniale protegge l’abitazione solo nei limiti dell’art. 170 c.c.: per i debiti contratti per i bisogni della famiglia la protezione non regge.
- La permanenza in casa fino alla vendita va chiesta espressamente nel ricorso, motivando le gravi e specifiche ragioni ex art. 270, comma 2, lett. e), CCII, anche se alcuni tribunali applicano direttamente l’art. 147 CCII.
- La banca con mutuo fondiario può proseguire il pignoramento della casa anche dopo l’apertura (Cass. n. 22914/2024).
- Tra esecuzione fondiaria e liquidazione vende chi ha emesso per primo il provvedimento di vendita: lo stato dell’esecuzione va verificato prima di depositare.
- Il ricavato attribuito alla banca nell’esecuzione individuale è provvisorio: il credito va comunque accertato nel passivo, dove si controllano interessi e oneri.
- L’assegnazione della casa all’ex coniuge è opponibile alla procedura se trascritta prima dell’apertura, ma cede di fronte all’ipoteca iscritta in precedenza.
- La quota di comproprietà entra nella liquidazione; la cessione al comproprietario al prezzo di stima è spesso la via per salvare l’abitazione della famiglia.
- Gli atti dispositivi sulla casa compiuti prima della domanda possono essere aggrediti dal liquidatore e pesano sull’esdebitazione (Cass. n. 22074/2025).
- La relazione OCC deve descrivere l’immobile in modo completo, perché il giudice ne controlla la sostanza (Cass. n. 28576/2025).
- Se l’obiettivo è conservare la casa, la liquidazione controllata non è lo strumento giusto: va valutato prima il piano del consumatore con l’art. 67, comma 5, CCII.
Le domande sul “quindi in pratica?”
Se chiedo la liquidazione controllata, la mia casa sarà venduta di sicuro?
In linea generale sì: è una procedura liquidatoria e la casa non rientra tra i beni esclusi, come confermato da Cass. n. 28484/2025. Le eccezioni riguardano la casa in fondo patrimoniale per debiti estranei ai bisogni della famiglia e le situazioni in cui la vendita non conviene ai creditori, ad esempio per un valore inferiore all’ipoteca e alle spese. Non esiste una “salvezza automatica” dell’abitazione principale.
Dovrò lasciare l’immobile il giorno dopo la sentenza di apertura?
Di norma no. Nella prassi di molti tribunali il debitore viene autorizzato a restare fino alla vendita, ai sensi dell’art. 270, comma 2, lett. e), CCII o in applicazione dell’art. 147, comma 2, CCII (Trib. Rimini, 14 marzo 2023; Trib. Ascoli Piceno, 13 dicembre 2023). La richiesta, però, va formulata e motivata: non conviene darla per scontata.
Il pignoramento della banca si ferma con l’apertura della procedura?
Non se si tratta di credito fondiario. Cass. n. 22914/2024 ha stabilito che il privilegio processuale dell’art. 41, comma 2, TUB opera anche nella liquidazione controllata. Gli altri creditori, invece, non possono iniziare né proseguire esecuzioni individuali sulla casa.
La casa è assegnata alla mia ex moglie: il liquidatore può mandarla via?
Se l’assegnazione è stata trascritta prima dell’apertura, il liquidatore non può ordinarle il rilascio, perché il titolo è opponibile alla procedura. Se però la banca ha iscritto ipoteca prima della trascrizione, può far vendere il bene libero (Cass. n. 15885/2014; Cass. n. 12387/2022). Le date di trascrizione e di iscrizione sono il primo documento da recuperare.
Se ho intestato la casa a mio figlio un anno fa, il problema è risolto?
No. L’atto può essere aggredito dal liquidatore con le azioni previste dall’art. 274 CCII e, in ogni caso, la condotta del debitore sarà valutata al momento dell’esdebitazione (Cass. n. 22074/2025). Un’intestazione fatta per sottrarre il bene ai creditori rischia di compromettere proprio la liberazione dai debiti.
Cosa può fare lo Studio Monardo per la tua casa nella liquidazione controllata
Applichiamo gli orientamenti appena esaminati al tuo fascicolo, con un metodo che parte dai documenti e arriva, se necessario, fino all’ultimo grado di giudizio. Questi sono gli strumenti concreti che mettiamo in campo.
- Ricostruiamo la posizione dell’immobile: acquisiamo visure catastali e ipotecarie, atti di provenienza, note di iscrizione e trascrizione, e verifichiamo se sulla casa gravano ipoteche, pignoramenti, assegnazioni o vincoli di fondo patrimoniale.
- Confrontiamo le alternative prima della domanda: mettiamo a confronto liquidazione controllata, piano di ristrutturazione del consumatore con l’art. 67, comma 5, CCII e concordato minore, simulando per ciascuno l’esito sulla casa e sui debiti residui.
- Esaminiamo il contratto di mutuo: con lo staff multidisciplinare in diritto bancario verifichiamo la natura fondiaria del finanziamento, il piano di ammortamento, gli interessi applicati e le clausole, per preparare le contestazioni da far valere nel passivo.
- Verifichiamo lo stato dell’esecuzione individuale: controlliamo se e quando è stata emessa l’ordinanza di vendita, per prevedere, alla luce del criterio temporale, chi venderà la casa e con quali tempi.
- Redigiamo la richiesta di permanenza nell’abitazione: costruiamo nel ricorso l’istanza ex art. 270, comma 2, lett. e), CCII, documentando nucleo familiare, minori, condizioni di salute e costo di un’abitazione alternativa, e richiamiamo l’orientamento sull’art. 147 CCII.
- Collaboriamo con l’OCC sulla relazione: forniamo all’Organismo i dati sull’immobile completi e coerenti, perché il controllo sostanziale del giudice trovi una descrizione corretta della casa e della situazione familiare.
- Valutiamo il fondo patrimoniale: analizziamo, debito per debito, la causa delle obbligazioni per stabilire se e in che misura il vincolo protegga davvero la casa ai sensi dell’art. 170 c.c.
- Prepariamo la soluzione per la quota: in caso di comproprietà, costruiamo con il comproprietario una proposta di acquisto della quota al prezzo di stima da sottoporre al liquidatore.
- Tuteliamo il familiare assegnatario: verifichiamo le date di trascrizione dell’assegnazione e di iscrizione dell’ipoteca e, se il titolo è opponibile, ci opponiamo a ordini di rilascio non dovuti.
- Impugniamo i provvedimenti lesivi: proponiamo reclamo contro le decisioni del tribunale e del liquidatore che incidono illegittimamente sull’abitazione, e seguiamo il contenzioso nei gradi successivi.
L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.
Su questo tema la competenza che pesa di più è quella di Gestore della crisi e fiduciario OCC: significa conoscere la liquidazione controllata dall’interno, sapere come l’Organismo descrive l’immobile e come il tribunale valuta le richieste sull’abitazione. A questa si affianca la qualifica di cassazionista: gli orientamenti esaminati in questa analisi, dalla tassatività delle esclusioni al privilegio fondiario, si difendono fino in Cassazione, e lo stesso difensore segue la strategia dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado, senza cambi di linea.
Lo staff multidisciplinare di avvocati e commercialisti lavora insieme sullo stesso caso: gli avvocati curano il ricorso, le istanze e il contenzioso; i commercialisti ricostruiscono il passivo, il reddito disponibile e la sostenibilità delle alternative alla vendita della casa.
Chiusura
La liquidazione controllata non è una procedura pensata per conservare la prima casa, e chi la chiede deve saperlo fin dall’inizio. Ma la giurisprudenza degli ultimi anni mostra che tra l’apertura e la vendita c’è uno spazio ampio, in cui si decide quanto a lungo la famiglia potrà restare nell’immobile, come verrà trattato il mutuo fondiario, se l’ex coniuge e i figli potranno continuare ad abitare, se una quota potrà essere ceduta invece che messa all’asta. È in quello spazio che una strategia costruita bene fa la differenza.
Lo Studio Monardo affronta questo tema perché la competenza certificata dell’Avv. Monardo coincide con il terreno della procedura: come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC conosce la liquidazione controllata dall’interno; come coordinatore di uno staff multidisciplinare in diritto bancario legge il mutuo e l’ipoteca con gli strumenti di chi conosce il credito; come cassazionista difende gli orientamenti favorevoli fino all’ultimo grado. Analizzeremo la tua situazione, verificheremo i documenti dell’immobile e costruiremo la strategia più adatta alla tua famiglia.
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