Casa Affittata A Terzi E Sovraindebitamento: Come Si Trattano I Canoni Nella Liquidazione Controllata?

C’è un appartamento, c’è un inquilino che ogni mese versa l’affitto, e c’è un proprietario che con quei soldi non riesce più a tenere testa a mutuo, finanziarie, rate condominiali arretrate e debiti personali. È uno scenario frequente tra chi si avvicina al sovraindebitamento: la casa data in locazione è spesso l’unico bene che produce reddito, e proprio per questo diventa il punto in cui la procedura incide per prima e più a lungo. Nella liquidazione controllata disciplinata dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, nel testo aggiornato dai correttivi, compreso il D.Lgs. 136/2024) i canoni non restano al debitore: dal giorno in cui il tribunale apre la procedura, la loro destinazione cambia, e cambia secondo un calendario preciso.

Chi sa cosa succede ai canoni, e in quale momento, può organizzare la propria posizione invece di scoprire a cose fatte di avere incassato somme che non gli spettavano. Per questo ricostruiamo la vicenda come una cronologia: i mesi che precedono il ricorso, il deposito della domanda, la sentenza di apertura, le prime settimane del liquidatore, la decisione sul contratto di locazione, il programma di liquidazione, la vendita dell’immobile (locato o liberato), i riparti, fino al traguardo dei tre anni e all’esdebitazione.

Lo Studio Monardo si occupa di questa materia perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce la liquidazione controllata dal lato di chi la istruisce, cioè dal lato della relazione sul patrimonio, dell’inventario e del programma, che sono esattamente gli atti in cui si decide la sorte di un immobile locato e dei suoi frutti. Ed è avvocato cassazionista, il che consente di seguire le contestazioni sui canoni anche quando arrivano ai gradi di impugnazione.

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La mappa temporale: dodici tappe, un solo filo

Prima di entrare nelle singole fasi conviene avere sotto gli occhi l’intero percorso. La liquidazione controllata è una procedura concorsuale “minore” per dimensioni, ma non per durata: la legge fissa una permanenza minima di tre anni dall’apertura (art. 272, comma 3, CCII), e per un immobile locato quei tre anni significano trentasei scadenze di canone che entrano, o dovrebbero entrare, nel conto della procedura.

La tabella che segue riassume le tappe nell’ordine in cui si presentano. I termini indicati sono quelli di legge; i tempi reali, dove li segnaliamo, dipendono dal carico del singolo tribunale e dalla complessità del patrimonio, e vanno presi come ordini di grandezza, non come promesse.

Tappa	Quando	Atto o evento	Norma principale	Cosa succede ai canoni
1	Mesi prima del ricorso	Raccolta documenti, verifica del contratto, relazione OCC	artt. 268-269 CCII	Restano al debitore; eventuali pignoramenti presso terzi seguono le regole ordinarie
2	Giorno 0	Deposito del ricorso	art. 268 CCII	Nessun trasferimento automatico; interessi sospesi ai soli fini del concorso
3	Giorno di apertura	Sentenza del tribunale	art. 270 CCII	Da qui i canoni entrano nella liquidazione
4	Entro 30 giorni dall’apertura	Aggiornamento elenco creditori e notifiche	art. 272, comma 1, CCII	Il liquidatore comunica all’inquilino dove pagare
5	Dall’apertura, senza termine fisso	Decisione su subentro o scioglimento del contratto	art. 270, comma 6, CCII	Contratto “in attesa”; messa in mora con termine massimo di 60 giorni
6	Entro 90 giorni dall’apertura	Inventario e programma di liquidazione	art. 272, comma 2, CCII	Si decide se vendere locato o libero e come gestire i frutti
7	Entro il termine fissato (max 90 giorni, prorogabile di 30)	Domande dei creditori e progetto di stato passivo	artt. 270, comma 2, lett. d), 272-273 CCII	Si definisce chi parteciperà ai canoni accumulati
8	Mesi 4-18	Esecuzioni pendenti, custodia, creditore fondiario	artt. 150, 270, comma 5, CCII	Si chiarisce chi incassa se c’era già un pignoramento
9	Mesi 6-30	Vendita dell’immobile	art. 272 e programma	Canone vile, opponibilità della locazione, prezzo
10	Dopo le vendite e periodicamente	Riparti	programma approvato	I canoni accumulati vengono distribuiti
11	Al terzo anno	Esdebitazione	artt. 272, comma 3, 282 CCII	Stop all’acquisizione dei beni sopravvenuti
12	Oltre il terzo anno, se l’immobile non è venduto	Prosecuzione delle operazioni	art. 272, comma 3, CCII	Il bene resta nella procedura fino alla liquidazione

Le sezioni che seguono sviluppano ogni tappa con lo stesso schema: che cosa succede, su quale norma si fonda, quali termini si attivano, che cosa può fare il debitore in quel preciso momento, l’errore che si commette più spesso e quanto dura la fase nella pratica.

Mesi prima del ricorso: la casa locata entra nella fotografia del patrimonio

Cosa succede

Siamo ancora fuori dalla procedura. Il debitore si rivolge a un Organismo di composizione della crisi, e il gestore incaricato comincia a ricostruire il patrimonio: conti, debiti, beni, redditi, atti degli ultimi anni. In questa fase l’immobile locato è un dato da descrivere con precisione chirurgica: titolo di proprietà, quote, ipoteche iscritte, contratto di locazione (data di stipula, data certa, eventuale registrazione, durata, canone, depositi cauzionali, eventuali pagamenti anticipati o cessioni di canoni a terzi), morosità dell’inquilino, spese condominiali e loro ripartizione tra proprietario e conduttore.

La norma

Il ricorso per liquidazione controllata presentato dal debitore persona fisica è regolato dagli artt. 268 e 269 CCII. Il comma 3 dell’art. 268 contiene una regola che, per chi possiede un immobile, pesa poco ma va ricordata: quando la domanda è del debitore persona fisica, la liquidazione si apre solo se l’OCC attesta che è possibile acquisire attivo da distribuire ai creditori, anche mediante azioni giudiziarie. Una casa locata, per definizione, produce attivo: i canoni, oltre al valore del bene.

Al ricorso va allegata la relazione dell’Organismo, che deve esporre la situazione economica, patrimoniale e finanziaria del debitore e valutare la completezza e l’attendibilità della documentazione. Su questo punto la Corte di Cassazione è stata netta: con l’ordinanza n. 28576 del 28 ottobre 2025 (Sez. I) ha chiarito che la relazione dell’OCC è un presupposto di ammissibilità e che il giudice non si limita a verificare che sia stata depositata, ma ne controlla la completezza e l’affidabilità. Nel caso esaminato la revoca della procedura è stata confermata proprio perché ricorso e relazione tacevano operazioni rilevanti sul patrimonio immobiliare.

I termini che si attivano

In questa fase non corrono termini perentori di legge a carico del debitore. Possono però correre termini esterni: quelli di un’esecuzione già pendente sull’immobile, quelli di un pignoramento presso terzi dei canoni, quelli di un’eventuale intimazione di sfratto se il debitore, a sua volta, è conduttore della casa in cui vive. Il fatto che la procedura non sia ancora aperta significa che tutte le azioni individuali dei creditori restano pienamente possibili.

Cosa può fare il debitore ora

È il momento in cui le scelte sono più ampie. Il debitore può ancora valutare se la liquidazione controllata sia davvero lo strumento giusto o se convenga un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore (art. 67 CCII) o un concordato minore, procedure nelle quali la casa locata e i canoni possono essere messi al servizio di una proposta senza che il bene venga necessariamente venduto. Può ricostruire la storia del contratto di locazione, recuperare la prova della data certa, verificare se il canone sia congruo rispetto al mercato. È anche l’ultima finestra utile per raccontare tutto all’Organismo, senza omissioni: un patrimonio descritto in modo incompleto oggi diventa un motivo di revoca domani.

L’errore tipico di questa fase

Il più diffuso è considerare la casa affittata “un problema dell’inquilino” e non menzionare, o menzionare in modo generico, il contratto. Il secondo errore, più insidioso, è sistemare i rapporti in vista del ricorso: abbassare il canone a un parente che occupa l’immobile, incassare in anticipo un anno di affitto, cedere i canoni futuri a un creditore preferito. Sono operazioni che il liquidatore, una volta nominato, esaminerà una per una, e che possono pesare sia sulla procedura sia sulla futura esdebitazione.

Quanto dura realmente

Dipende dalla rapidità con cui il debitore fornisce i documenti. Una pratica ordinata, con un solo immobile e un contratto regolarmente registrato, può essere pronta per il deposito in qualche settimana; quando ci sono più immobili, quote in comproprietà o contratti verbali, i tempi si allungano anche di diversi mesi.

Giorno 0: il deposito del ricorso e ciò che (non) cambia subito

Cosa succede

Il ricorso viene depositato presso il tribunale competente, individuato dall’art. 27, comma 2, CCII in base al centro degli interessi principali del debitore. Da questo momento la domanda esiste, ma la procedura non è ancora aperta: serve la sentenza.

La norma

L’art. 268, comma 5, CCII stabilisce che il deposito della domanda sospende, ai soli fini del concorso, il corso degli interessi convenzionali o legali fino alla chiusura della liquidazione, con l’eccezione dei crediti garantiti da ipoteca, pegno o privilegio, nei limiti indicati dal codice civile. Per il proprietario di una casa ipotecata e locata questo significa che il mutuo garantito continua a maturare interessi utili per la collocazione sul ricavato del bene, mentre i debiti chirografari si “fermano” quanto alla partecipazione al riparto.

I termini che si attivano

Il deposito non trasferisce i canoni alla procedura. Fino alla sentenza di apertura il contratto di locazione continua a funzionare come prima, e l’inquilino paga correttamente al proprietario. È però consigliabile che il debitore, già da ora, tenga traccia separata di quanto incassa: se il tribunale apre la procedura, il liquidatore chiederà conto della data e dell’importo di ogni pagamento, e un estratto conto ordinato evita discussioni su quali canoni siano maturati prima e quali dopo.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore può continuare ad amministrare il bene con prudenza: incassare i canoni, pagare le spese ordinarie, non assumere iniziative straordinarie. Ogni atto di disposizione compiuto tra il deposito e la sentenza, per esempio una disdetta, una rinegoziazione al ribasso, la restituzione anticipata della cauzione, sarà letto alla luce della procedura che sta per aprirsi. Se l’inquilino è moroso, conviene documentare la morosità: quel credito diventerà un’attività della liquidazione e il liquidatore dovrà decidere se e come recuperarlo.

L’errore tipico di questa fase

Pensare che il deposito del ricorso blocchi i creditori. Nella liquidazione controllata il divieto di azioni esecutive e cautelari individuali deriva dalla sentenza di apertura, attraverso il richiamo che l’art. 270, comma 5, CCII fa all’art. 150. Nell’intervallo tra deposito e sentenza un creditore può ancora pignorare i canoni presso l’inquilino. Il debitore che, in quel periodo, dice al conduttore di “non pagare più nessuno” ottiene il solo risultato di renderlo moroso.

Quanto dura realmente

L’intervallo tra deposito e sentenza varia molto. In diversi tribunali le sentenze di apertura arrivano nel giro di alcune settimane, quando la documentazione è completa; se il giudice chiede integrazioni, l’attesa può arrivare a qualche mese.

Il giorno dell’apertura: la sentenza che cambia il destinatario dei canoni

Cosa succede

A questo punto la procedura entra in una nuova fase. Il tribunale, verificati i presupposti, dichiara con sentenza l’apertura della liquidazione controllata. La sentenza nomina il giudice delegato e il liquidatore (che, se la domanda è del debitore, è di regola il gestore dell’OCC che ha seguito la pratica), ordina al debitore il deposito della documentazione entro sette giorni, assegna ai creditori e ai terzi titolari di diritti sui beni un termine non superiore a novanta giorni per presentare le domande, ordina la consegna o il rilascio dei beni facenti parte del patrimonio di liquidazione e ne dispone la trascrizione sui beni immobili.

La norma

L’art. 270, comma 2, CCII elenca i contenuti della sentenza. La lettera e) è quella che riguarda direttamente la casa: il tribunale ordina la consegna o il rilascio dei beni, salvo che autorizzi il debitore a utilizzarne alcuni per gravi e specifiche ragioni, e il provvedimento costituisce titolo esecutivo, eseguito dal liquidatore. Per un immobile locato a terzi l’ordine colpisce la posizione del debitore, non quella dell’inquilino che detiene il bene in forza di un contratto: il conduttore non viene “sfrattato” dalla sentenza.

Il comma 5 dello stesso articolo richiama, in quanto compatibili, l’art. 142 (beni del debitore), l’art. 143 (rapporti processuali), l’art. 150 (divieto di azioni esecutive e cautelari individuali) e l’art. 151 (concorso dei creditori). Il risultato pratico è che il debitore perde l’amministrazione e la disponibilità dei beni compresi nella liquidazione, e che i canoni, come frutti civili dell’immobile, seguono il bene che li produce.

Perché i canoni non restano al debitore come “reddito per vivere”? La risposta sta nell’art. 268, comma 4, CCII, che elenca ciò che non è compreso nella liquidazione: i crediti impignorabili ai sensi dell’art. 545 c.p.c.; i crediti aventi carattere alimentare e di mantenimento, gli stipendi, le pensioni, i salari e ciò che il debitore guadagna con la sua attività, nei limiti indicati dal giudice per il mantenimento suo e della famiglia; i frutti derivanti dall’usufrutto legale sui beni dei figli e i beni costituiti in fondo patrimoniale con i relativi frutti (salvo l’art. 170 c.c.); le cose non pignorabili per legge. Il canone di locazione non è un guadagno dell’attività del debitore: è il frutto di un bene, e come tale non rientra nell’esclusione della lettera b). A rafforzare questa lettura c’è la Cassazione, che con la sentenza n. 28484 del 27 ottobre 2025 (Sez. I) ha affermato che l’elenco dell’art. 268, comma 4, è autonomo e completo e non si allarga per analogia: nel caso deciso una somma ricevuta come risarcimento del danno biologico è rimasta nella liquidazione.

I termini che si attivano

Dalla data della sentenza partono più orologi contemporaneamente:

• sette giorni per il deposito, da parte del debitore, della documentazione ordinata dal tribunale;
• il termine non superiore a novanta giorni assegnato ai creditori per le domande, che la Cassazione considera perentorio (lo vediamo nella tappa dedicata);
• trenta giorni dalla notificazione della sentenza per proporre reclamo contro la sentenza di apertura, secondo le regole generali dell’art. 51 CCII, applicabile alla liquidazione controllata;
• trenta giorni dalla comunicazione della sentenza per l’aggiornamento dell’elenco dei creditori da parte del liquidatore (art. 272, comma 1);
• novanta giorni dall’apertura per l’inventario e il programma di liquidazione (art. 272, comma 2).

Quanto alla sospensione feriale dei termini, che opera dal 1° al 31 agosto, nei procedimenti relativi all’apertura delle procedure concorsuali la regola generale prevede eccezioni: il calcolo del termine per il reclamo va quindi verificato caso per caso, senza dare per scontato che agosto “non conti”.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore può, e deve, collaborare. Concretamente: consegnare al liquidatore copia del contratto di locazione, della registrazione, delle quietanze degli ultimi canoni, dei verbali di consegna, dei rendiconti condominiali; segnalare l’importo della cauzione e dove si trova; indicare le spese di manutenzione straordinaria in corso. Se il debitore ritiene che la sentenza sia stata pronunciata senza i presupposti, la finestra per contestarla è il reclamo: trenta giorni, non uno di più. Se invece ritiene che una parte del suo reddito debba restare a lui per il mantenimento, la sede è la determinazione dei limiti da parte del giudice ai sensi dell’art. 268, comma 4, lett. b): ma quei limiti riguardano stipendi, pensioni e redditi da attività, non i canoni.

L’errore tipico di questa fase

Continuare a incassare l’affitto “per abitudine”. Il conduttore non sa della procedura; il debitore riceve il bonifico il giorno 5 del mese successivo alla sentenza e lo usa per pagare le bollette. Quella somma appartiene alla liquidazione, e il liquidatore la chiederà indietro. L’episodio, se si ripete, finisce nelle relazioni periodiche al giudice e rischia di essere valutato al momento dell’esdebitazione, che presuppone che il debitore non abbia ostacolato o rallentato la procedura.

Quanto dura realmente

La sentenza è un atto puntuale, ma i suoi effetti pratici sui canoni si vedono nelle settimane successive, quando il liquidatore apre il conto della procedura e informa il conduttore. Nei casi più ordinati la “transizione” si chiude in uno o due cicli di pagamento; nei casi in cui il debitore non collabora può trascinarsi per mesi.

Entro trenta giorni: il liquidatore entra in scena e scrive all’inquilino

Cosa succede

Sono passati pochi giorni dalla sentenza. Il liquidatore aggiorna l’elenco dei creditori, notifica la sentenza ai soggetti indicati dall’art. 270, comma 4, CCII (debitore, creditori, titolari di diritti sui beni) e, per l’immobile locato, compie un passaggio che non è scritto con queste parole nella legge ma discende dal sistema: comunica al conduttore l’apertura della procedura e le coordinate del conto intestato alla liquidazione sul quale, da quel momento, dovranno essere versati i canoni.

La norma

L’art. 272, comma 1, CCII fissa il termine di trenta giorni dalla comunicazione della sentenza per l’aggiornamento dell’elenco e le notifiche, e consente di prorogare di trenta giorni il termine per le domande dei creditori. Il potere del liquidatore di riscuotere i canoni deriva dallo spossessamento del debitore (art. 142 CCII, richiamato dall’art. 270, comma 5) e dalla regola civilistica per cui i frutti civili si acquistano giorno per giorno, in ragione della durata del diritto (art. 821, comma 3, c.c.). Il canone che matura dopo la sentenza è, quindi, un credito della liquidazione.

Più delicata è la sorte dei pagamenti che l’inquilino abbia fatto al debitore dopo la sentenza ma prima di essere informato. Nella liquidazione giudiziale l’art. 144 CCII rende inefficaci rispetto ai creditori i pagamenti ricevuti dal debitore dopo l’apertura; il richiamo dell’art. 270, comma 5, alle norme sugli effetti della liquidazione giudiziale “in quanto compatibili” porta a ritenere che anche nella liquidazione controllata il debitore debba restituire alla procedura quanto incassato. Il conduttore che ha pagato in buona fede, prima di ricevere notizia della procedura, ha argomenti per sostenere di essersi liberato; il debitore che ha ricevuto quei soldi non ha argomenti per trattenerli.

I termini che si attivano

Il termine di trenta giorni dell’art. 272, comma 1, riguarda il liquidatore, non il debitore. Per il debitore, però, comincia a correre un obbligo continuativo: riversare immediatamente qualsiasi somma ricevuta a titolo di canone dopo la sentenza e informare il liquidatore di ogni contatto con l’inquilino (richieste di riparazioni, disdette, morosità).

Cosa può fare il debitore ora

Può agevolare il passaggio di consegne: fornire i recapiti aggiornati del conduttore, spiegare all’inquilino che la comunicazione del liquidatore è autentica e va seguita, segnalare se il contratto prevede il pagamento a mezzo addebito diretto o su un conto che verrà chiuso. Se il debitore ha ricevuto canoni dopo la sentenza, la mossa corretta è dichiararlo subito e riversarli spontaneamente: è un atto di collaborazione che, a distanza di tre anni, farà la differenza.

L’errore tipico di questa fase

Chiedere all’inquilino di continuare a pagare “in contanti, come sempre”, magari promettendo di girare poi i soldi al liquidatore. È una scorciatoia che espone il debitore a contestazioni e il conduttore al rischio di pagare due volte.

Quanto dura realmente

Le comunicazioni partono di norma nel primo mese. Se l’inquilino è irreperibile, o se il contratto è intestato a una società conduttrice con sede altrove, possono servire alcune settimane in più.

Dall’apertura in avanti: il contratto di locazione “in attesa” e la scelta del liquidatore

Cosa succede

Il calendario ora corre su un binario parallelo. Accanto alla riscossione dei canoni, il liquidatore deve affrontare una domanda giuridica: il contratto di locazione, che al momento della sentenza è in pieno svolgimento, prosegue con la procedura al posto del debitore oppure può essere sciolto?

La norma

La liquidazione giudiziale ha una regola specifica per le locazioni: l’art. 185 CCII stabilisce che l’apertura della procedura nei confronti del locatore non scioglie il contratto e che il curatore vi subentra; se la durata residua supera quattro anni, il curatore può recedere entro un anno dall’apertura, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, corrispondendo al conduttore un equo indennizzo, e il recesso ha effetto decorsi quattro anni dall’apertura.

La liquidazione controllata non ripete questa disposizione. Contiene invece, nell’art. 270, comma 6, CCII, una regola generale sui contratti pendenti: se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito nelle prestazioni principali da entrambe le parti, la sua esecuzione resta sospesa finché il liquidatore, sentito il debitore, non dichiara di subentrarvi (assumendo gli obblighi dalla data del subentro) o di sciogliersi; il contraente può mettere in mora il liquidatore, al quale il giudice delegato assegna un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto; in caso di prosecuzione sono prededucibili soltanto i crediti maturati nel corso della procedura; in caso di scioglimento il contraente può far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza risarcimento del danno.

Applicare questa norma a una locazione in corso pone problemi evidenti: “sospendere” un contratto di godimento in cui l’inquilino continua ad abitare la casa è difficile da immaginare. La lettura più prudente, e coerente con l’interesse dei creditori a conservare un flusso di canoni, è che il liquidatore subentri nel contratto e lo gestisca fino alla vendita del bene; lo scioglimento resta un’ipotesi da valutare con estrema cautela, anche alla luce della tutela che l’ordinamento riconosce al conduttore con contratto opponibile. Si tratta di un punto su cui non risultano, allo stato, pronunce di legittimità specifiche per la liquidazione controllata: è un terreno interpretativo, e va trattato come tale.

I termini che si attivano

La legge non fissa un termine entro cui il liquidatore deve dichiararsi. Il termine nasce solo se il conduttore lo mette in mora: allora il giudice delegato assegna un termine non superiore a sessanta giorni, scaduto il quale il contratto si considera sciolto. Per il conduttore che vuole certezza, e per il debitore che vuole sapere se l’immobile sarà venduto libero o occupato, questa messa in mora è il meccanismo che sblocca la situazione.

Cosa può fare il debitore ora

La norma prevede che il liquidatore decida “sentito il debitore”. È uno dei pochi spazi in cui la voce del proprietario ha un peso formale. Il debitore può spiegare perché il contratto conviene alla procedura (canone in linea con il mercato, inquilino puntuale, durata residua compatibile con i tempi della vendita) oppure perché ne è sconsigliabile la prosecuzione (morosità cronica, danni all’immobile, canone molto inferiore al valore locativo). Le osservazioni del debitore, se documentate, entrano nel fascicolo e orientano una scelta che inciderà sul prezzo di vendita della casa.

L’errore tipico di questa fase

Trattare direttamente con l’inquilino una risoluzione consensuale, magari restituendo la cauzione, senza passare dal liquidatore. Dopo la sentenza il debitore non ha più il potere di disporre del contratto, e un accordo di questo tipo è privo di effetti per la procedura.

Quanto dura realmente

Nella prassi la scelta viene spesso esplicitata nel programma di liquidazione, quindi entro i primi tre mesi. Quando il conduttore mette in mora il liquidatore, la questione si chiude al massimo entro i sessanta giorni assegnati dal giudice delegato.

Entro novanta giorni: inventario e programma, il documento che decide il destino della casa

Cosa succede

Siamo al terzo mese. Il liquidatore completa l’inventario dei beni del debitore e redige il programma di liquidazione, cioè il documento che stabilisce tempi e modalità con cui il patrimonio sarà trasformato in denaro e distribuito. Per la casa locata il programma deve rispondere ad almeno quattro domande: l’immobile si vende subito o si attende? Si vende occupato dall’inquilino o libero? I canoni vengono accumulati e ripartiti alla fine, oppure in riparti parziali periodici? Le spese di gestione (manutenzione, quota condominiale del proprietario, assicurazione) come vengono coperte?

La norma

L’art. 272, comma 2, CCII, nel testo modificato dal D.Lgs. 136/2024, impone al liquidatore di completare l’inventario e di redigere il programma entro novanta giorni dall’apertura, depositandolo in cancelleria; si applicano, in quanto compatibili, i commi da 2 a 4 dell’art. 213 CCII, dettato per il programma del curatore nella liquidazione giudiziale. Il programma è approvato dal giudice delegato. Il comma 3 aggiunge che il programma deve assicurare la ragionevole durata della procedura, che comunque resta aperta sino alla completa esecuzione delle operazioni di liquidazione e almeno per tre anni dall’apertura, salvo chiusura anticipata su istanza del liquidatore quando non vi sia ulteriore attivo da acquisire.

I termini che si attivano

Il termine di novanta giorni è a carico del liquidatore. Non è indicato come perentorio, ma è il riferimento sul quale il giudice delegato misura la diligenza dell’organo. Una volta approvato, il programma diventa la “tabella di marcia” della procedura: le vendite, gli esperimenti d’asta, i riparti seguono le scadenze lì indicate, e le loro modifiche richiedono un supplemento di programma.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore non approva il programma, ma può incidere sulla sua qualità fornendo informazioni che il liquidatore non può trovare da solo. Per un immobile locato, il dato più prezioso è il rapporto tra canone e valore del bene: un canone congruo, pagato con regolarità, può rendere conveniente vendere la casa occupata a un investitore; un canone sproporzionatamente basso può suggerire l’opposto. Il debitore può inoltre segnalare se esistono familiari o terzi interessati ad acquistare l’immobile nella vendita competitiva, se ci sono lavori urgenti che, se non fatti, deprezzerebbero il bene, se l’inquilino ha manifestato l’intenzione di lasciare la casa a breve.

L’errore tipico di questa fase

Considerare il programma un adempimento burocratico. In realtà è il momento in cui si stabilisce se la casa resterà locata per due anni, accumulando canoni, o se verrà venduta in pochi mesi. Il debitore che non si fa sentire ora perde la possibilità di orientare una scelta che inciderà sul ricavato e, quindi, su quanto dei suoi debiti verrà effettivamente soddisfatto prima dell’esdebitazione.

Quanto dura realmente

Il deposito del programma avviene, nei casi più lineari, a ridosso del novantesimo giorno. L’approvazione da parte del giudice delegato può richiedere qualche settimana in più, specialmente se il giudice chiede chiarimenti sulla strategia di vendita dell’immobile occupato.

Dal giorno della sentenza al novantesimo (più eventuali trenta): domande dei creditori e stato passivo

Cosa succede

Mentre il liquidatore lavora su inventario e programma, i creditori presentano le loro domande di ammissione al passivo, e i terzi che vantano diritti sui beni presentano domande di restituzione o rivendicazione. Per la casa locata entrano in scena tre figure tipiche: la banca che ha erogato il mutuo con ipoteca, il condominio con le rate arretrate, e talvolta lo stesso conduttore, se vanta un credito verso il proprietario (per esempio la restituzione della cauzione o il rimborso di spese anticipate).

La norma

L’art. 270, comma 2, lett. d), CCII prevede l’assegnazione di un termine non superiore a novanta giorni per le domande, da trasmettere al liquidatore a mezzo posta elettronica certificata secondo le forme dell’art. 201 CCII, a pena di inammissibilità. L’art. 272, comma 1, consente di prorogare il termine di trenta giorni. La formazione dello stato passivo è disciplinata dall’art. 273 CCII.

La Cassazione, con la sentenza n. 28573 del 28 ottobre 2025 (Sez. I), ha qualificato come perentorio il termine per la presentazione delle domande di partecipazione al concorso nella liquidazione controllata: la domanda tardiva è preclusa, salva la rimessione in termini per causa non imputabile prevista dall’art. 273, comma 7. Per il debitore la conseguenza è rilevante: il quadro dei creditori che concorreranno sui canoni e sul prezzo della casa si cristallizza entro una data certa.

I termini che si attivano

• Termine per le domande: non superiore a novanta giorni, con possibile proroga di trenta.
• Termini per le osservazioni sul progetto di stato passivo, secondo le scadenze che il liquidatore comunica nel rispetto dell’art. 273 CCII.

Il debitore non è “parte” del concorso come un creditore, ma è il primo interessato a che non vengano ammessi crediti inesistenti o gonfiati, perché ciò che resta non pagato alla fine sarà coperto dall’esdebitazione solo se ne ricorrono le condizioni.

Cosa può fare il debitore ora

Può fornire al liquidatore gli elementi per contestare le domande infondate: quietanze di pagamento, estratti conto condominiali, contratti di mutuo e piani di ammortamento. Per il credito del condominio è utile distinguere con cura tra quote anteriori all’apertura, che sono crediti concorsuali da insinuare, e quote successive, la cui sorte va valutata separatamente perché legata alla conservazione del bene durante la procedura. Per il credito del conduttore alla restituzione della cauzione occorre stabilire se la cauzione fosse stata versata prima dell’apertura (credito sorto prima della procedura) e se il contratto sia proseguito con il liquidatore: l’art. 270, comma 6, riconosce la prededuzione solo ai crediti maturati nel corso della procedura, e l’inquadramento della cauzione in questo schema è una questione interpretativa da approfondire caso per caso.

L’errore tipico di questa fase

Disinteressarsi dello stato passivo perché “tanto i debiti verranno cancellati”. Un passivo gonfiato riduce la quota che ciascun creditore effettivo riceve dai canoni e dalla vendita, e un debitore che lascia passare crediti che sapeva inesistenti perde credibilità davanti al giudice proprio quando dovrà chiedere che l’esdebitazione operi.

Quanto dura realmente

Tra scadenza delle domande, progetto, osservazioni ed esecutività dello stato passivo passano normalmente alcuni mesi. Se nascono contestazioni giudiziali su crediti di rilievo, per esempio sull’importo garantito dall’ipoteca, i tempi si dilatano.

Mesi 4-18: le esecuzioni già in corso, i canoni pignorati e la posizione del custode

Cosa succede

Il calendario ora corre su più piste. Molti debitori arrivano alla liquidazione controllata quando un creditore ha già aggredito la casa locata o i suoi canoni. Le situazioni più frequenti sono tre: un pignoramento immobiliare pendente, nel quale il giudice dell’esecuzione ha nominato un custode che riscuote gli affitti; un pignoramento presso terzi dei canoni, notificato all’inquilino, con o senza ordinanza di assegnazione già emessa; un’esecuzione promossa dalla banca titolare di mutuo fondiario.

La norma

La regola di partenza è l’art. 150 CCII, applicabile alla liquidazione controllata per il richiamo dell’art. 270, comma 5: dal giorno dell’apertura nessuna azione esecutiva o cautelare individuale può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nella procedura. Il liquidatore può subentrare nelle esecuzioni pendenti o farne dichiarare l’improcedibilità, secondo i meccanismi mutuati dalla disciplina della liquidazione giudiziale.

Sul piano della custodia, la Cassazione ha chiarito con l’ordinanza n. 20696 del 22 luglio 2025 (Sez. III) che, quando un immobile pignorato viene concesso in locazione, i frutti civili spettano ai creditori della procedura esecutiva, e che il custode (e successivamente l’aggiudicatario) è l’unico legittimato a riscuotere canoni o indennità di occupazione, senza una legittimazione concorrente del proprietario. È un principio dettato per l’esecuzione individuale, ma fotografa bene il punto di partenza: se la casa era già pignorata, il debitore non incassava più legittimamente i canoni nemmeno prima della liquidazione.

Sul rapporto tra canoni già assegnati e successivo pignoramento dell’immobile, la Cassazione si è pronunciata con la sentenza n. 17195 del 26 giugno 2025 (Sez. III), resa nell’interesse della legge: se l’ordinanza di assegnazione dei canoni a scadere, emessa in un’espropriazione presso terzi, è anteriore al pignoramento immobiliare dello stesso bene, i canoni assegnati, fino alla concorrenza del credito, restano fuori dal compendio pignorato. Attenzione a non trasporre automaticamente questo principio alla liquidazione controllata: la sentenza riguarda il conflitto tra due esecuzioni individuali, mentre l’apertura di una procedura concorsuale introduce il divieto dell’art. 150 e la regola del concorso, e la tenuta di un’assegnazione di canoni futuri rispetto alla procedura è questione aperta.

Per il creditore fondiario, la Cassazione (n. 22914/2024) ha esteso alla liquidazione controllata il privilegio processuale previsto dall’art. 41, comma 2, del Testo unico bancario, che consente alla banca di iniziare o proseguire l’esecuzione individuale nonostante la procedura concorsuale. In quel caso la vendita può avvenire nell’esecuzione individuale, con il custode che continua a gestire l’immobile, e il liquidatore che interviene per tutelare le ragioni della massa.

I termini che si attivano

Non c’è un termine unico: dipende dalla procedura pendente. Nell’esecuzione immobiliare, il liquidatore che intende subentrare o chiedere l’improcedibilità deve attivarsi davanti al giudice dell’esecuzione; nel pignoramento presso terzi non ancora concluso, l’apertura della liquidazione impedisce l’assegnazione. Nella prassi, il liquidatore deposita nel fascicolo esecutivo la sentenza di apertura chiedendo i provvedimenti conseguenti.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore deve informare il liquidatore di tutte le procedure pendenti, con numeri di ruolo, nomi del giudice e del custode, stato delle operazioni. Deve inoltre evitare di dare istruzioni all’inquilino in contrasto con quelle del custode o del liquidatore. È proprio in questa fase che la regia di un professionista che conosca sia l’esecuzione individuale sia la procedura concorsuale fa la differenza: L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e avvocato cassazionista, coordina la lettura dei due fascicoli per evitare che i canoni restino “contesi” tra custode, liquidatore e creditore assegnatario. Il debitore può anche segnalare se ritiene che un pignoramento dei canoni sia stato eseguito su somme che, per data di maturazione, appartengono alla procedura.

L’errore tipico di questa fase

Ricevere dal custode o dal creditore assegnatario una richiesta e dal liquidatore un’altra, e scegliere di “non rispondere a nessuno”. Il conduttore si blocca, smette di pagare, e la casa produce morosità invece che canoni. Il secondo errore è credere che l’apertura della liquidazione cancelli retroattivamente le ordinanze di assegnazione già eseguite: i pagamenti già incassati dal creditore prima della sentenza seguono regole diverse e vanno esaminati con il liquidatore.

Quanto dura realmente

Il coordinamento tra procedura esecutiva e liquidazione può richiedere da poche settimane a diversi mesi. Quando c’è un creditore fondiario che prosegue l’esecuzione, i tempi della vendita sono quelli dell’esecuzione immobiliare, che in molti tribunali si misurano in anni più che in mesi.

Mesi 6-30: la vendita dell’immobile locato, tra opponibilità della locazione e canone vile

Cosa succede

Siamo alla fase in cui la casa viene effettivamente messa sul mercato. Il liquidatore, secondo il programma, pubblica l’avviso di vendita, fissa un prezzo base sulla scorta di una stima e organizza la procedura competitiva. Per un immobile locato la domanda decisiva è: chi compra, compra una casa con inquilino o una casa libera?

La norma

La risposta passa per l’art. 2923 c.c., che regola l’opponibilità delle locazioni all’acquirente nella vendita forzata. Le locazioni consentite dal debitore sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento; quelle ultranovennali non trascritte valgono solo per nove anni; se la locazione non ha data certa ma la detenzione del conduttore è anteriore, l’acquirente deve rispettarla per la durata corrispondente a una locazione a tempo indeterminato; in ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione quando il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (il cosiddetto canone vile).

L’applicazione di queste regole alle vendite concorsuali, con la sentenza di apertura (trascritta) che svolge una funzione analoga al pignoramento, è comunemente ammessa per la liquidazione giudiziale e viene estesa per coerenza alla liquidazione controllata: è una lettura sistematica, che va comunque verificata alla luce dei provvedimenti del tribunale competente.

La giurisprudenza della Terza Sezione della Cassazione sul canone vile è ampia e recente. Con l’ordinanza n. 9731 del 14 aprile 2025 la Corte ha affermato che la locazione a canone vile stipulata prima del pignoramento è inopponibile anche alla procedura e ai creditori, tanto che il giudice dell’esecuzione può ordinare la liberazione dell’immobile senza bisogno di un titolo formato in un giudizio di cognizione. Lo stesso principio si trova nella sentenza n. 9877 del 28 marzo 2022. L’ordinanza n. 7909 del 23 marzo 2024 ha precisato che la congruità del canone si misura alla data del pignoramento e non a quella della stipula, tenendo conto anche di eventuali scritture modificative. L’ordinanza n. 12473 del 9 maggio 2023 ha ritenuto manifestamente infondata la questione di costituzionalità dell’art. 2923, comma 3, c.c., ribadendo che il giudice deve esaminare d’ufficio i titoli di godimento. La sentenza n. 23508 del 27 luglio 2022 ha ammesso qualunque elemento di prova per dimostrare la viltà del canone, compreso il confronto con il canone di una sublocazione.

I termini che si attivano

Per la vendita valgono le scadenze dell’avviso: termine per le offerte, data dell’esperimento, termine per il saldo prezzo. Per la questione dell’opponibilità, il momento rilevante per misurare la congruità del canone è quello che, nella procedura, svolge la funzione del pignoramento: di qui l’importanza di avere, già in fase di programma, una stima del valore locativo di mercato.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore può fornire al liquidatore la documentazione sulla data certa del contratto (registrazione, PEC, raccomandate) e sulle eventuali modifiche del canone. Se un familiare o un conoscente vuole acquistare la casa, può partecipare alla vendita competitiva alle stesse condizioni degli altri offerenti. Se l’inquilino è un parente che paga un canone simbolico, il debitore deve sapere che quel contratto rischia di essere dichiarato inopponibile e che l’immobile potrà essere venduto libero, con ordine di liberazione.

L’errore tipico di questa fase

Tentare di “proteggere” la casa sostenendo che l’inquilino non può essere mandato via, quando il contratto non ha data certa o il canone è manifestamente inferiore al mercato. Il risultato è una contestazione che rallenta la vendita, abbassa le offerte e, alla fine, si risolve contro il debitore.

Quanto dura realmente

Una vendita concorsuale che va a buon fine al primo esperimento può chiudersi in pochi mesi dall’approvazione del programma. Con aste deserte e ribassi successivi, la fase si allunga anche oltre l’anno. Un immobile occupato da un inquilino con contratto opponibile e canone congruo attira tipicamente investitori interessati al rendimento; un immobile libero attira acquirenti per uso proprio.

Dopo le vendite e periodicamente: i riparti e il conto dei canoni accumulati

Cosa succede

Il denaro raccolto dalla procedura (canoni riscossi, prezzo della casa, eventuali altre attività) viene distribuito ai creditori secondo l’ordine delle cause di prelazione. Il liquidatore predispone il progetto di riparto, che tiene conto delle prededuzioni (spese della procedura, crediti sorti in funzione di essa), dei crediti privilegiati e ipotecari sul ricavato dei beni su cui grava la garanzia, e infine dei chirografari.

La norma

La disciplina della ripartizione è contenuta nell’art. 275 CCII e nel programma approvato; si applicano, in quanto compatibili, le regole della liquidazione giudiziale sul concorso (art. 151 CCII, richiamato dall’art. 270, comma 5). Per la casa ipotecata, la questione centrale è se i canoni maturati durante la procedura vadano ripartiti tra tutti i creditori o se, in quanto frutti del bene ipotecato, spettino prioritariamente al creditore ipotecario: l’art. 2912 c.c., in sede di esecuzione individuale, estende il pignoramento ai frutti della cosa pignorata, e la questione del collocamento dei frutti nei riparti concorsuali è oggetto di orientamenti non uniformi.

I termini che si attivano

Il progetto di riparto viene comunicato agli interessati con un termine per le osservazioni o le contestazioni, scaduto il quale il riparto diventa esecutivo. I termini precisi dipendono dalla disciplina applicata e dalle indicazioni del giudice delegato.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore può controllare il rendiconto: verificare che tutti i canoni incassati risultino, che le spese imputate all’immobile (condominio, manutenzione, assicurazione) siano documentate, che non vi siano duplicazioni con somme riscosse dal custode nell’esecuzione individuale. Ogni euro di canone che non risulta nel conto della procedura è un euro che non riduce i debiti residui.

L’errore tipico di questa fase

Non leggere i rendiconti periodici. Molti debitori si accorgono solo alla chiusura che una parte dei canoni non è stata riscossa perché l’inquilino era moroso e nessuno ha agito per tempo.

Quanto dura realmente

I riparti parziali possono avvenire più volte durante la procedura; il riparto finale segue la vendita dell’ultimo bene. Nella pratica, tra vendita della casa e riparto del prezzo passano di norma alcuni mesi.

Il capitolo a parte: spese condominiali, manutenzione e cauzione durante la procedura

Accanto ai canoni che entrano, il rendiconto di una casa locata registra spese che escono, e il loro trattamento è uno dei punti in cui il calendario della procedura incide di più sui conti.

Le rate condominiali anteriori alla sentenza sono crediti concorsuali: il condominio deve presentare domanda entro il termine fissato e partecipa al riparto secondo il proprio grado. In assenza di garanzie specifiche, si tratta di regola di un credito chirografario, che concorre con gli altri crediti non garantiti sul ricavato complessivo. La circostanza che il debito riguardi proprio l’immobile locato non attribuisce, di per sé, una preferenza sui canoni.

Le rate che maturano dopo l’apertura pongono un problema diverso. Finché la casa resta nella procedura, qualcuno deve pagare la quota di spese che, per contratto e per legge, grava sul proprietario: le spese di conservazione delle parti comuni, le spese straordinarie deliberate, la quota non ribaltabile sul conduttore. Il liquidatore, che amministra il bene, è il soggetto chiamato a gestirle, e la loro collocazione tra i costi della procedura dipende dal collegamento con la conservazione e la vendita dell’immobile. È un profilo interpretativo su cui le soluzioni dei tribunali non sono uniformi, e che va esaminato alla luce del programma approvato e delle indicazioni del giudice delegato.

Sul versante del conduttore, gli oneri accessori che il contratto pone a suo carico (pulizia delle scale, ascensore, riscaldamento centralizzato, nei limiti di legge) continuano a essere dovuti, e il liquidatore li richiede insieme al canone. Un inquilino che paga il canone alla procedura ma non rimborsa gli oneri accessori genera un credito che, se non recuperato, riduce il saldo netto dei canoni. Per questo il rendiconto della casa locata dovrebbe distinguere sempre tre voci: canone, oneri accessori incassati, spese condominiali pagate.

La manutenzione segue la stessa logica. Gli interventi urgenti, necessari per conservare il valore del bene o per evitare responsabilità verso il conduttore e verso terzi (infiltrazioni, impianti non a norma, guasti che rendono l’immobile inutilizzabile), rientrano nell’amministrazione del liquidatore e richiedono, se di importo rilevante, l’autorizzazione del giudice delegato. Il debitore non può più intervenire di propria iniziativa: se un tubo si rompe nell’appartamento locato, la segnalazione dell’inquilino va girata al liquidatore, che decide come procedere. L’art. 272, comma 3-bis, CCII, nel regolare i beni sopravvenuti, richiama espressamente la detrazione delle passività sostenute per l’acquisto e la conservazione: è un criterio che esprime una logica generale, quella per cui l’attivo netto della procedura tiene conto dei costi necessari a preservarlo.

La cauzione merita un’attenzione specifica. Il deposito cauzionale versato dall’inquilino al momento della stipula, magari anni prima, è una somma che il proprietario dovrà restituire alla fine del rapporto, con gli interessi legali se previsti. Nella liquidazione controllata ci si chiede: se la cauzione era stata versata prima dell’apertura e il debitore l’ha spesa, l’obbligo di restituzione è un debito della procedura o un credito concorsuale del conduttore? L’art. 270, comma 6, CCII limita la prededuzione, in caso di prosecuzione del contratto, ai crediti maturati nel corso della procedura. Una lettura coerente con questa regola porta a qualificare la restituzione della cauzione versata prima dell’apertura come credito concorsuale, da insinuare al passivo, mentre gli obblighi nati dopo il subentro gravano sulla procedura. Si tratta però di una tesi, non di un principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità: il conduttore e il liquidatore possono legittimamente sostenere posizioni diverse. Per il debitore, l’importante è dichiarare fin dall’inizio l’esistenza e l’importo della cauzione, e dove sia finita: non dichiararla significa esporsi a una contestazione che emerge quasi sempre alla riconsegna dell’immobile.

Quanto pesano queste voci sul conto finale

Riprendendo i dati della simulazione che segue (canone di 735 € al mese), si può ipotizzare una quota condominiale mensile a carico del proprietario di 64 €, oneri accessori rimborsati dal conduttore per 48 € al mese e una cauzione di 1.470 € (due mensilità) versata nel 2023. In un anno la procedura incassa 8.820 € di canoni e 576 € di oneri accessori, paga 768 € di quote condominiali a carico della proprietà e 576 € di oneri girati al condominio per conto del conduttore. Il saldo netto annuo dei canoni scende così a 8.052 €. La cauzione di 1.470 €, se qualificata come credito concorsuale, entra nel passivo accanto agli altri debiti e non viene restituita per intero. Sono ordini di grandezza dimostrativi, ma mostrano perché il rendiconto della casa locata non si legge guardando solo il canone.

Al terzo anno: l’esdebitazione e lo stop ai beni sopravvenuti

Cosa succede

Sono passati tre anni dalla sentenza. Per il debitore persona fisica è la data più attesa: l’esdebitazione, cioè la liberazione dai debiti rimasti insoddisfatti, opera di diritto a seguito del provvedimento di chiusura o, anteriormente, decorsi tre anni dall’apertura.

La norma

L’art. 282 CCII disciplina l’esdebitazione di diritto nella liquidazione controllata; l’art. 280 ne indica le condizioni, tra cui il fatto che il debitore non abbia ostacolato o rallentato lo svolgimento della procedura e abbia fornito agli organi tutte le informazioni utili. L’art. 272, comma 3-bis, introdotto dal D.Lgs. 136/2024, stabilisce che sono compresi nella liquidazione anche i beni che pervengono al debitore sino all’esdebitazione, dedotte le passività sostenute per il loro acquisto e la loro conservazione.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 22074 del 31 luglio 2025 (Sez. I), ha chiarito che l’ammissione alla liquidazione controllata non ha natura premiale e non può essere negata per difetto di meritevolezza: eventuali negligenze o imprudenze del debitore rilevano nella successiva fase dell’esdebitazione. È qui, quindi, che tornano tutti i comportamenti tenuti sui canoni nei tre anni precedenti: collaborazione, riversamenti spontanei, trasparenza con l’inquilino. Sulla durata triennale come soglia minima della procedura si è soffermata anche la Corte costituzionale con la sentenza n. 6 del 2024, richiamata nelle linee guida operative di diversi uffici.

I termini che si attivano

Il triennio decorre dalla data di apertura della liquidazione. Il calcolo è semplice: sentenza del 10 marzo 2026, triennio al 10 marzo 2029. Prima di quella data la procedura può chiudersi in anticipo solo su istanza del liquidatore quando non vi sia ulteriore attivo da acquisire.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore può verificare con il liquidatore che le relazioni periodiche diano atto della sua collaborazione e prepararsi alla fase successiva. Se l’immobile locato non è ancora stato venduto, deve sapere che la procedura proseguirà per quel bene anche dopo il triennio.

L’errore tipico di questa fase

Credere che, raggiunti i tre anni, la casa “torni” automaticamente al debitore insieme ai canoni. L’immobile compreso nella liquidazione dall’apertura resta destinato alla vendita; ciò che cambia è che i beni nuovi, pervenuti dopo l’esdebitazione, non entrano più nella procedura.

Quanto dura realmente

Il traguardo dei tre anni è fisso. L’eventuale provvedimento che dà atto dell’esdebitazione richiede i tempi tecnici del tribunale, normalmente contenuti.

Oltre il terzo anno: se la casa non è ancora venduta

Cosa succede

Da questo momento in poi la procedura cambia natura: diventa una liquidazione residua, limitata ai beni già acquisiti e non ancora trasformati in denaro. Per la casa locata non ancora venduta, il liquidatore prosegue nella gestione e negli esperimenti di vendita.

La norma

L’art. 272, comma 3, CCII dispone che la procedura rimane aperta sino alla completa esecuzione delle operazioni di liquidazione. I canoni dell’immobile che resta nella procedura, in quanto frutti di un bene già compreso nella liquidazione, continuano a essere riscossi dal liquidatore: è la soluzione coerente con il principio per cui i frutti seguono il bene, anche se il comma 3-bis limita l’acquisizione dei beni sopravvenuti al periodo anteriore all’esdebitazione. Il coordinamento tra le due regole, per i frutti di un bene già acquisito, è un punto su cui la prassi dei tribunali non è ancora consolidata.

I termini che si attivano

Non vi sono termini nuovi per il debitore. Restano i termini degli avvisi di vendita e del progetto di riparto finale.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore, già esdebitato, ha comunque interesse a che la vendita si chiuda in fretta: finché la casa resta nella procedura, egli non può disporne né riprenderne la gestione. Può proporre al liquidatore soluzioni che favoriscano la vendita, segnalando acquirenti o opportunità.

L’errore tipico di questa fase

Riprendere i rapporti diretti con l’inquilino perché “ormai i debiti sono cancellati”. La cancellazione riguarda i debiti residui, non la proprietà dei beni in liquidazione e dei loro frutti.

Quanto dura realmente

Dipende interamente dalla vendibilità del bene. Per immobili in zone con mercato debole e per immobili occupati con contratti lunghi, questa fase può durare anche più del triennio iniziale.

La stessa procedura, due calendari

Le due simulazioni che seguono sono esercizi dimostrativi, costruiti su dati di fantasia ma coerenti con i termini di legge. Non descrivono casi reali dello studio.

Dati comuni. Appartamento di proprietà esclusiva del debitore, locato con contratto registrato e data certa del 2023, canone mensile di 735 €, pagamento entro il giorno 5 di ogni mese. Debiti complessivi di 87.640 €, di cui 41.210 € di mutuo ipotecario, 6.380 € di rate condominiali arretrate, il resto chirografario. Ricorso depositato il 3 febbraio 2026, sentenza di apertura del 10 marzo 2026, termine per le domande dei creditori fissato in novanta giorni.

Calendario A: il debitore che agisce alle finestre giuste

• 10 marzo 2026: sentenza di apertura. Il debitore consegna in pari data al liquidatore il contratto, le quietanze e i dati del conduttore.
• 5 aprile 2026: il canone di aprile (735 €) è versato direttamente sul conto della procedura, perché il liquidatore ha già scritto all’inquilino.
• 9 aprile 2026: scade il termine di trenta giorni per l’aggiornamento dell’elenco creditori, rispettato dal liquidatore.
• 8 giugno 2026: scade il termine di novanta giorni per le domande e per il programma. Il programma prevede la vendita dell’immobile occupato, dato il canone congruo. Il debitore ha fornito una stima del valore locativo e gli estremi della registrazione.
• Fino al 5 marzo 2027: la procedura riscuote dodici canoni, per 8.820 € complessivi (735 × 12).
• Ottobre 2027: la casa viene aggiudicata al primo esperimento. Fino alla data del decreto di trasferimento la procedura incassa altri sette canoni, per 5.145 €.
• 10 marzo 2029: triennio compiuto. Le relazioni del liquidatore danno atto della piena collaborazione.

Totale canoni acquisiti: 13.965 €. Nessuna contestazione sull’origine o sulla destinazione delle somme.

Calendario B: il debitore che lascia correre

• 10 marzo 2026: sentenza di apertura. Il debitore consegna la documentazione solo il 17 aprile, oltre il termine di sette giorni.
• 5 aprile, 5 maggio, 5 giugno, 5 luglio 2026: l’inquilino, non avvisato, continua a pagare al debitore, che incassa 2.940 € (735 × 4) e li utilizza per spese personali.
• 20 luglio 2026: il liquidatore scopre i pagamenti e chiede la restituzione. Il debitore restituisce 1.100 € e propone un piano informale per il resto.
• Agosto 2026: il conduttore, confuso dalle richieste contrastanti, sospende i pagamenti. La morosità arriva a tre mensilità (2.205 €).
• Novembre 2026: il programma, depositato con ritardo per la mancanza di documenti, prevede la vendita libera, perché il contratto è ormai in crisi.
• 2028: la casa viene aggiudicata al secondo esperimento con un ribasso del prezzo base.
• 10 marzo 2029: triennio compiuto, ma le relazioni del liquidatore danno atto di ostacoli e ritardi. L’esdebitazione è esposta alla valutazione delle condizioni dell’art. 280 CCII.

Il confronto, giorno per giorno

Data	Calendario A	Calendario B
17 marzo 2026	Documenti già consegnati	Termine di sette giorni scaduto senza consegna
5 aprile 2026	Canone sul conto della procedura	Canone incassato dal debitore
8 giugno 2026	Programma depositato, vendita occupata	Programma non ancora redatto
5 agosto 2026	Canone regolare	Conduttore moroso
Fine 2027	Casa venduta	Casa ancora in vendita
10 marzo 2029	Esdebitazione senza ombre	Esdebitazione da verificare

Differenza nei canoni acquisiti alla procedura nel primo anno: 8.820 € nel calendario A, 4.775 € nel calendario B (8.820 € teorici, meno 2.205 € di morosità e meno 1.840 € incassati dal debitore e non ancora restituiti). La differenza non si ferma ai numeri: nel secondo calendario la condotta del debitore diventa un tema da discutere proprio quando si arriva all’esdebitazione.

Terza ipotesi rapida: il canone vile

Stesso immobile, ma locato dal 2024 a un parente per 280 € al mese, a fronte di un valore locativo di mercato stimato in 610 €. Due terzi di 610 € sono 406,67 €: il canone pattuito è inferiore di più di un terzo al giusto prezzo. In sede di vendita il contratto rischia di essere dichiarato inopponibile all’acquirente e alla procedura, con conseguente vendita dell’immobile libero e ordine di liberazione. Il debitore che contava sul contratto per “tenere la casa in famiglia” scopre che il contratto stesso è l’elemento più debole della sua posizione.

I binari paralleli: quando la cronologia cambia percorso

La timeline descritta finora è quella di una liquidazione controllata che segue il suo corso ordinario. Ci sono però almeno quattro deviazioni possibili, ciascuna con un proprio calendario.

Il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore

Se il debitore è un consumatore e la casa locata produce un reddito stabile, può valutare un piano di ristrutturazione (art. 67 CCII) in luogo della liquidazione. Nel piano, i canoni possono essere destinati al pagamento dei creditori secondo una proposta che il debitore stesso costruisce con l’OCC, e la casa può non essere venduta. Il calendario è diverso: niente spossessamento generalizzato, niente liquidatore, ma un piano da far omologare e poi da eseguire. La scelta tra piano e liquidazione va fatta prima del deposito: dopo l’apertura della liquidazione, la strada si complica.

Il concordato minore

Per chi non è consumatore, per esempio il piccolo imprenditore o il professionista che ha dato in locazione un immobile, lo strumento analogo è il concordato minore (artt. 74 ss. CCII). I canoni possono rappresentare una componente della proposta ai creditori, eventualmente integrata da finanza esterna. Anche qui il calendario cambia: c’è una fase di voto dei creditori e un giudizio di omologazione.

La conversione

Se un piano del consumatore o un concordato minore non va a buon fine, l’art. 73 CCII consente la conversione in liquidazione controllata. In quel caso, i canoni riscossi durante la fase del piano seguono le regole del piano fino alla conversione, e quelle della liquidazione dopo. Il debitore che arriva alla liquidazione da una conversione deve essere ancora più attento alla tracciabilità dei pagamenti.

L’esecuzione fondiaria che prosegue

Quando il creditore fondiario prosegue l’esecuzione individuale, sulla base del privilegio processuale riconosciuto anche nella liquidazione controllata, la vendita della casa e la gestione dei canoni seguono il calendario dell’esecuzione, con il custode come referente dell’inquilino. Il liquidatore interviene per tutelare la massa, e il debitore deve tenere i rapporti con entrambi. In questo scenario la timeline della procedura concorsuale e quella dell’esecuzione individuale si sovrappongono, e ogni decisione sui canoni va presa conoscendo lo stato di entrambe.

Il reclamo contro la sentenza di apertura

Infine, se il debitore ritiene che la liquidazione sia stata aperta senza i presupposti (per esempio, su domanda di un creditore e per un debito inferiore alla soglia), il reclamo previsto dall’art. 51 CCII entro trenta giorni dalla notificazione apre un binario di impugnazione. La Cassazione, con l’ordinanza n. 28483 del 27 ottobre 2025 (Sez. I), ha confermato che l’art. 51, comma 15, CCII si applica alla liquidazione controllata attraverso i rinvii degli artt. 270, comma 5, e 65, comma 2: un segnale chiaro che le regole processuali dell’impugnazione della sentenza di apertura valgono anche qui. Durante il reclamo, gli effetti della sentenza sui canoni restano fermi, salvo provvedimenti di sospensione.

Le 5 finestre critiche

1. Prima del deposito: descrivere integralmente il contratto di locazione e scegliere la procedura giusta. È il momento in cui il debitore può ancora valutare piano, concordato minore o liquidazione, e in cui una relazione OCC completa evita il rischio di revoca.

2. Il giorno della sentenza: smettere di incassare i canoni e consegnare la documentazione entro sette giorni. Da qui in poi ogni canone incassato dal debitore è un canone da restituire.

3. Entro trenta giorni dalla notificazione: valutare il reclamo. Se ci sono vizi nell’apertura, questa è l’unica finestra per farli valere.

4. Entro i novanta giorni del programma: far sentire la propria voce su contratto e vendita. Le osservazioni del debitore sul subentro o sullo scioglimento della locazione, sul canone e sul valore dell’immobile orientano scelte che incidono sul ricavato.

5. Nei tre anni della procedura: collaborare in modo documentato. L’esdebitazione si conquista anche con la trasparenza sulla gestione dei canoni.

Le domande sul tempo

Ho incassato due mesi di affitto dopo la sentenza senza saperlo: è troppo tardi per rimediare?

No. Il rimedio è restituire spontaneamente le somme al liquidatore, documentando date e importi. Più la restituzione è tempestiva, meno il fatto pesa nella valutazione finale. Il problema nasce quando il debitore aspetta che sia il liquidatore a scoprirlo.

Quanto tempo ha il liquidatore per decidere se proseguire il contratto di locazione?

La legge non fissa un termine generale. Se il conduttore mette in mora il liquidatore, il giudice delegato assegna un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Nella prassi la scelta viene spesso indicata nel programma di liquidazione, entro novanta giorni dall’apertura.

La casa può restare in vendita per più di tre anni?

Sì. La procedura resta aperta sino alla completa liquidazione dei beni acquisiti. L’esdebitazione può maturare al terzo anno, ma l’immobile già compreso nella liquidazione continua a essere gestito e venduto dal liquidatore.

Se l’inquilino lascia la casa durante la procedura, chi decide se affittarla di nuovo?

Il liquidatore, nell’ambito dei poteri di amministrazione dei beni della procedura e secondo il programma approvato dal giudice delegato. Il debitore può segnalare opportunità, ma non stipulare un nuovo contratto.

Un creditore aveva pignorato i canoni sei mesi prima del ricorso: quei soldi sono persi?

Dipende dallo stato del pignoramento. Le somme già pagate al creditore in forza di un’ordinanza di assegnazione eseguita prima dell’apertura seguono regole diverse da quelle dei canoni maturati dopo la sentenza. Per i canoni successivi, l’apertura della liquidazione introduce il divieto di azioni esecutive individuali, e la sorte di un’assegnazione di canoni futuri rispetto al concorso va valutata caso per caso.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Le pronunce che seguono sono ordinate secondo la tappa della timeline a cui si riferiscono. Il principio è riformulato in parole nostre; gli estremi sono quelli riscontrati nelle fonti consultate.

Prima del ricorso e apertura

• Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28576 del 28 ottobre 2025. La relazione dell’OCC è un presupposto di ammissibilità della liquidazione controllata, e il giudice ne verifica completezza e attendibilità. Rilevanza: un contratto di locazione taciuto o descritto in modo incompleto può costare la revoca della procedura.

• Cass. civ., Sez. I, ord. n. 22074 del 31 luglio 2025. L’apertura della liquidazione controllata non è un premio e non dipende da un giudizio di meritevolezza; le condotte del debitore pesano sull’esdebitazione. Rilevanza: la gestione dei canoni durante la procedura sarà valutata alla fine, non all’inizio.

• Cass. civ., Sez. I, sent. n. 28484 del 27 ottobre 2025. L’elenco dei beni esclusi dall’art. 268, comma 4, CCII è autonomo e completo e non si estende per analogia. Rilevanza: i canoni di locazione, che non figurano tra le esclusioni, rientrano nella liquidazione.

• Cass. civ., Sez. I, ord. n. 28483 del 27 ottobre 2025. L’art. 51, comma 15, CCII si applica alla liquidazione controllata attraverso i rinvii degli artt. 270, comma 5, e 65, comma 2. Rilevanza: conferma che la disciplina dell’impugnazione della sentenza di apertura opera anche in questa procedura.

Domande dei creditori

• Cass. civ., Sez. I, sent. n. 28573 del 28 ottobre 2025. Il termine per le domande di partecipazione al concorso nella liquidazione controllata è perentorio; resta solo la rimessione in termini per causa non imputabile. Rilevanza: il quadro dei creditori che concorreranno sui canoni si fissa a una data certa.

Esecuzioni pendenti e canoni pignorati

• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 20696 del 22 luglio 2025. Se l’immobile pignorato è concesso in locazione, i frutti civili spettano ai creditori dell’esecuzione e solo il custode, poi l’aggiudicatario, può riscuotere canoni o indennità; il proprietario non ha una legittimazione concorrente. Rilevanza: se la casa era già pignorata, il debitore non poteva incassare i canoni neppure prima della liquidazione.

• Cass. civ., Sez. III, sent. n. 17195 del 26 giugno 2025. Se l’assegnazione dei canoni a scadere, disposta in un’espropriazione presso terzi, precede il pignoramento immobiliare, i canoni assegnati restano fuori dal compendio pignorato fino a concorrenza del credito. Rilevanza: principio da maneggiare con cautela quando, invece di un secondo pignoramento, sopraggiunge la liquidazione controllata.

• Cass. civ., n. 22914/2024. Il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41, comma 2, TUB opera anche nella liquidazione controllata. Rilevanza: la banca con mutuo fondiario può proseguire l’esecuzione sulla casa locata, con il custode che continua a gestire l’inquilino.

Vendita dell’immobile locato

• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 9731 del 14 aprile 2025. La locazione a canone vile anteriore al pignoramento non è opponibile neppure alla procedura e ai creditori; il giudice può ordinare la liberazione senza un titolo di cognizione. Rilevanza: contratti a canone simbolico con familiari non proteggono la casa dalla vendita libera.

• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 7909 del 23 marzo 2024. La viltà del canone si misura alla data del pignoramento, non a quella della stipula, considerando anche le modifiche contrattuali successive. Rilevanza: un canone congruo nel 2019 può essere vile oggi.

• Cass. civ., Sez. III, ord. n. 12473 del 9 maggio 2023. È manifestamente infondato il dubbio di costituzionalità sull’art. 2923, comma 3, c.c.; il giudice esamina d’ufficio i titoli di godimento opponibili. Rilevanza: la verifica dell’opponibilità del contratto è un passaggio obbligato della vendita.

• Cass. civ., Sez. III, sent. n. 23508 del 27 luglio 2022. La prova del canone vile può essere data con qualsiasi mezzo, anche confrontando il canone con quello di una sublocazione. Rilevanza: il liquidatore e l’acquirente hanno strumenti ampi per contestare un canone sproporzionato.

• Cass. civ., Sez. III, sent. n. 9877 del 28 marzo 2022. Il canone vile anteriore al pignoramento è inopponibile all’aggiudicatario, alla procedura e ai creditori, con possibilità di ordine di liberazione diretto, salva l’opposizione agli atti esecutivi. Rilevanza: orientamento consolidato, ripreso dalla pronuncia del 2025.

Triennio ed esdebitazione

• Corte costituzionale, sent. n. 6 del 2024. Richiamata nelle linee guida operative per la qualificazione del triennio come durata minima della liquidazione controllata. Rilevanza: i tre anni sono un orizzonte certo, entro il quale i canoni continuano a confluire nella procedura.

Cosa può fare lo Studio Monardo

Interveniamo alla tappa in cui ti trovi. Se sei ancora prima del ricorso costruiamo la scelta della procedura; se la liquidazione è già aperta lavoriamo sul fronte dei canoni, del contratto e della vendita.

1. Ricostruiamo la storia del contratto di locazione prima del deposito: data certa, registrazione, modifiche del canone, cauzione, pagamenti anticipati, per presentarla all’OCC senza lacune.
2. Confrontiamo piano del consumatore, concordato minore e liquidazione controllata sui numeri reali del caso, verificando se i canoni possono sostenere una proposta che eviti la vendita della casa.
3. Verifichiamo la sentenza di apertura e, se ci sono vizi, predisponiamo il reclamo entro i trenta giorni.
4. Prepariamo la consegna documentale entro i sette giorni dalla sentenza e il prospetto dei canoni incassati prima e dopo l’apertura, con la proposta di riversamento.
5. Redigiamo le osservazioni del debitore sul subentro o sullo scioglimento del contratto di locazione, da sottoporre al liquidatore ai sensi dell’art. 270, comma 6.
6. Esaminiamo le esecuzioni pendenti (pignoramento immobiliare, pignoramento presso terzi dei canoni, esecuzione fondiaria) e coordiniamo la posizione del debitore tra custode, liquidatore e creditori.
7. Analizziamo le domande di ammissione al passivo, a partire da mutuo e condominio, e forniamo al liquidatore la documentazione per contestare crediti non dovuti.
8. Controlliamo i rendiconti periodici, verificando che ogni canone riscosso risulti nel conto della procedura e che le spese imputate all’immobile siano documentate.
9. Prepariamo la fase dell’esdebitazione, raccogliendo la prova della collaborazione prestata nei tre anni.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

In una liquidazione controllata con un immobile locato, l’abilitazione che pesa di più è quella di Gestore della crisi e fiduciario OCC: significa conoscere dall’interno la relazione sul patrimonio, l’inventario, il programma di liquidazione e il dialogo con il giudice delegato, cioè gli atti in cui si decide come trattare i canoni e quando vendere la casa. La qualifica di cassazionista garantisce continuità di strategia dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado di giudizio, con lo stesso difensore e la stessa linea, se una contestazione sui canoni, sull’opponibilità della locazione o sulla sentenza di apertura arriva in Cassazione. Accanto all’Avvocato lavora uno staff di avvocati e commercialisti che seguono insieme lo stesso caso: i primi sul fronte procedurale, i secondi sui conti, sui rendiconti e sulla ricostruzione dei flussi dei canoni.

Chiusura

Una casa affittata non è un dettaglio nel sovraindebitamento: è spesso l’unico bene che continua a produrre denaro mentre tutto il resto si ferma. La liquidazione controllata lo sa, e intercetta i canoni dal giorno della sentenza fino alla vendita dell’immobile. Il tempo è la risorsa più preziosa del debitore e la più sprecata: ogni settimana di ritardo nel consegnare un contratto, nel riversare un canone o nel far sentire la propria voce sul programma si paga alla fine, quando si discute di esdebitazione.

Lo Studio Monardo segue questi percorsi perché l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC: conosce i tempi e gli atti della procedura dal lato di chi la istruisce. La qualifica di cassazionista permette poi di sostenere le contestazioni sui canoni e sulla vendita fino all’ultimo grado, senza cambiare difensore. Analizzeremo la tua posizione alla tappa in cui ti trovi e costruiremo con te la strategia più adatta.

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