Sfratto Per Morosità E Sovraindebitamento: La Procedura Di Sovraindebitamento Può Fermarlo?

La domanda arriva quasi sempre nello stesso momento: quando l’intimazione di sfratto è già sul tavolo, l’udienza di convalida ha una data e i canoni arretrati si sommano ai debiti con banche, finanziarie e fornitori. È il momento in cui chi ha sentito parlare di “legge salva-suicidi” spera che basti depositare una domanda di sovraindebitamento per congelare tutto, sfratto compreso. La realtà, ricostruita fase per fase, è più articolata: chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire. Le procedure del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII, D.Lgs. 14/2019, nel testo aggiornato dai correttivi fino al D.Lgs. 136/2024; la vecchia L. 3/2012 è abrogata) incidono in modo forte sul debito per canoni, sui pignoramenti e sul contratto di locazione ancora in corso, ma non trasformano automaticamente la casa altrui in un bene protetto.

Questa guida segue il calendario reale: dai primi canoni non pagati all’intimazione, dall’udienza di convalida al deposito della domanda presso l’Organismo di composizione della crisi (OCC), dall’eventuale apertura della liquidazione controllata, con la regola sui contratti pendenti dell’art. 270, comma 6, CCII, fino al precetto di rilascio, agli accessi dell’ufficiale giudiziario e all’esdebitazione finale.

Lo Studio Monardo lavora su questo incrocio perché nasce esattamente lì: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC. Significa conoscere dall’interno come l’Organismo valuta un fascicolo, come si redige la relazione che il tribunale esamina e quali effetti produce ogni procedura sui contratti in corso, compresa la locazione dell’abitazione. Quando poi lo sfratto si sposta sul terreno delle opposizioni e delle impugnazioni, la qualifica di cassazionista consente di seguire la stessa linea in ogni grado.

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La mappa temporale: dodici-diciotto mesi in otto tappe

Prima di entrare nel dettaglio conviene vedere l’intera sequenza dall’alto. Due procedimenti corrono in parallelo, con regole e giudici diversi: da un lato il procedimento di convalida di sfratto e la successiva esecuzione per rilascio (codice di procedura civile e legge sull’equo canone, L. 392/1978, per le norme ancora vigenti), dall’altro la procedura di sovraindebitamento scelta dal debitore (ristrutturazione dei debiti del consumatore, concordato minore, liquidazione controllata). Il punto decisivo è capire in quale tappa del primo si inserisce il secondo, perché gli effetti cambiano radicalmente a seconda del momento.

La procedura di sovraindebitamento agisce soprattutto sui debiti e sul patrimonio del debitore; lo sfratto riguarda invece la restituzione di un immobile che appartiene al locatore. Da questa differenza discende quasi tutto il resto.

Tappa	Momento indicativo	Cosa accade	Effetto possibile del sovraindebitamento
1. I primi canoni non pagati	Mesi -6 / 0	Morosità, solleciti, diffida	Massimo margine: si può ancora pianificare
2. Notifica dell’intimazione	Giorno 0	Intimazione di sfratto e citazione per la convalida	Nessuna sospensione automatica del procedimento
3. Udienza di convalida	Giorno 20-60	Termine di grazia, opposizione, convalida o ordinanza di rilascio	Il debito per canoni può essere ristrutturato, il rilascio no
4. Domanda all’OCC e ricorso	Mese 1-4	Nomina del gestore, relazione, deposito in tribunale	Misure protettive sul patrimonio, non sul bene del locatore
5. Apertura della liquidazione controllata	Mese 3-6	Sentenza ex art. 270 CCII, divieto di esecuzioni individuali	Contratto pendente sospeso fino alla scelta del liquidatore
6. Precetto e preavviso di rilascio	Mese 2-8	Titolo esecutivo, precetto, preavviso dell’ufficiale giudiziario	Il divieto di esecuzioni non copre l’immobile altrui
7. Gli accessi e la forza pubblica	Mese 6-18	Rinvii, graduazione, rilascio effettivo	Il piano può programmare il trasloco e la nuova casa
8. Dopo il rilascio: debiti residui ed esdebitazione	Anno 1-4	Insinuazione dei canoni arretrati, riparti, esdebitazione	Il debito verso il locatore può essere liberato

Le date della tabella sono indicative: i termini di legge sono fissi, i tempi reali variano molto da tribunale a tribunale e da ufficio NEP a ufficio NEP. Nelle sezioni che seguono ogni tappa è scomposta in cinque domande: che cosa succede, quale norma la regola, quali termini si attivano, cosa può fare il debitore in quel preciso momento e qual è l’errore tipico.

Mesi -6 / 0: i primi canoni non pagati e la finestra che quasi tutti sprecano

Cosa succede

Tutto comincia in silenzio. Un canone pagato in ritardo, poi uno saltato, poi le spese condominiali lasciate indietro per pagare la rata del prestito personale. Il locatore manda un sollecito, a volte una diffida tramite avvocato. Nessun atto giudiziario è ancora stato notificato, ma il calendario ha già iniziato a correre, perché ogni mensilità non pagata sposta più in alto l’importo che il locatore indicherà nell’intimazione e rende più difficile un’eventuale sanatoria in udienza.

La norma

Per le locazioni abitative la soglia della morosità rilevante è fissata dall’art. 5 della L. 392/1978: il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione. È una soglia di gravità predeterminata dal legislatore: superata quella, il locatore può agire con il procedimento speciale di convalida previsto dagli artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile.

Sul versante del sovraindebitamento, la nozione di riferimento è quella dell’art. 2, comma 1, lett. c), CCII: lo stato di crisi o di insolvenza del consumatore, del professionista, dell’imprenditore minore, dell’imprenditore agricolo e degli altri soggetti non assoggettabili alla liquidazione giudiziale. Chi accumula canoni arretrati insieme ad altri debiti non sostenibili rientra con buona probabilità in questa definizione.

I termini che si attivano

In questa fase non ci sono termini processuali. Esiste però un termine sostanziale: il ventesimo giorno dalla scadenza del canone segna il momento da cui la morosità diventa giuridicamente rilevante ai fini dello sfratto. La sospensione feriale dei termini (1-31 agosto) qui non entra in gioco, perché non è ancora iniziato alcun processo.

Cosa può fare il debitore ora

È la finestra più ampia di tutta la timeline. Il debitore può:

• rivolgersi a un OCC e chiedere una valutazione preliminare della propria situazione debitoria complessiva, canoni compresi;
• valutare con il gestore quale procedura è più adatta: una ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67 e seguenti CCII) che preveda il pagamento regolare dei canoni correnti e una soddisfazione parziale degli altri creditori; un concordato minore se è professionista o piccolo imprenditore (artt. 74 e seguenti); una liquidazione controllata (artt. 268 e seguenti) se non ha prospettive di risanamento;
• negoziare con il locatore un piano di rientro sugli arretrati, sapendo che la sostenibilità di quel piano dipende anche da quanto riuscirà a ridurre gli altri debiti;
• informarsi sull’esistenza, nel proprio comune, di contributi per la morosità incolpevole o per il sostegno all’affitto, che possono affiancare (non sostituire) la procedura di sovraindebitamento.

In questa fase il debitore sceglie liberamente; più avanti molte opzioni si chiudono.

L’errore tipico di questa fase

Pagare le rate dei finanziamenti e lasciare indietro l’affitto, pensando che il locatore “aspetterà”. È la scelta che produce il risultato peggiore: il finanziamento è un debito che una procedura di sovraindebitamento può ristrutturare, mentre la morosità sul canone è la causa diretta della perdita della casa. Chi è in difficoltà dovrebbe, finché possibile, dare priorità ai canoni correnti e portare il resto dei debiti dentro una procedura.

Quanto dura realmente

Da quando si accumulano due-tre mensilità a quando il locatore notifica l’intimazione passano di solito da uno a sei mesi, a seconda del tipo di proprietario: un ente o una società di gestione immobiliare tende ad agire rapidamente, un privato con un solo appartamento a volte attende di più, sperando in un accordo.

Giorno 0: la notifica dell’intimazione di sfratto per morosità

Cosa succede

Il debitore riceve un atto con due anime: l’intimazione di sfratto per morosità e la contestuale citazione davanti al tribunale per la convalida. L’atto indica i canoni non pagati, l’importo complessivo della morosità e la data dell’udienza. Spesso il locatore chiede anche, con lo stesso atto, l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti ai sensi dell’art. 658 c.p.c.

Siamo al giorno 0. Da questo momento in poi il calendario dello sfratto ha una data fissa: quella dell’udienza.

La norma

Il procedimento di convalida è regolato dagli artt. 657-669 c.p.c. L’art. 658 consente al locatore di intimare lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone e di chiedere contestualmente l’ingiunzione per i canoni scaduti; l’art. 660 disciplina forma e notificazione; l’art. 663 la convalida in caso di mancata comparizione o di mancata opposizione; l’art. 665 l’ordinanza di rilascio in caso di opposizione non fondata su prova scritta.

La notifica dell’intimazione non è un’azione esecutiva: è l’avvio di un procedimento di cognizione speciale. È un dettaglio che diventerà decisivo quando si parlerà di misure protettive.

I termini che si attivano

Tra la notifica e l’udienza devono intercorrere almeno venti giorni liberi: è il termine minimo a comparire previsto per questo procedimento. Il conduttore deve organizzarsi entro quella finestra. Va tenuto presente che, secondo l’orientamento più diffuso, i procedimenti per convalida di sfratto rientrano tra quelli sottratti alla sospensione feriale: anche ad agosto, quindi, il calendario non si ferma (aspetto da verificare caso per caso con il difensore).

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore ha davanti tre strade, che possono anche combinarsi.

La prima è prepararsi all’udienza: raccogliere le ricevute dei pagamenti, verificare gli importi indicati, controllare se vi sono contestazioni fondate (canoni non dovuti, oneri accessori non documentati, vizi dell’immobile).

La seconda è attivare immediatamente l’OCC, se non lo ha già fatto. Il deposito della domanda di sovraindebitamento non sospende il procedimento di convalida, ma mette in moto un percorso che, nel giro di alcune settimane o mesi, può offrire un quadro diverso: un piano credibile per pagare gli arretrati in modo diverso, una liquidazione che libera il reddito dagli altri pignoramenti e permette di pagare il canone corrente.

La terza è contattare il locatore o il suo avvocato. Una proposta seria, che indichi quanto si può pagare subito e come si intende sistemare il resto, è spesso più efficace di qualsiasi eccezione processuale.

L’errore tipico di questa fase

Pensare che la presentazione di una domanda all’OCC equivalga a una “sospensiva”. Non esiste alcuna norma che colleghi la pendenza della pratica presso l’Organismo all’arresto del procedimento di convalida. Chi non si presenta in udienza confidando nel sovraindebitamento rischia di trovarsi con una convalida pronunciata in contumacia e un titolo esecutivo per il rilascio già formato.

Quanto dura realmente

Le udienze di convalida vengono fissate di solito tra uno e due mesi dopo la notifica. Nei tribunali più carichi può passare anche di più, ma il locatore ha comunque il controllo della data che indica nell’atto, nel rispetto del termine minimo.

Giorno 20-60: l’udienza di convalida, il termine di grazia e l’ordinanza di rilascio

Cosa succede

È il giorno dell’udienza. Le possibilità sono quattro: il conduttore non compare e il giudice convalida lo sfratto; il conduttore compare e non si oppone, con lo stesso risultato; il conduttore compare e sana la morosità o chiede il termine di grazia; il conduttore si oppone e il giudice, se l’opposizione non è fondata su prova scritta, può comunque emettere ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, disponendo il mutamento del rito per proseguire il giudizio di merito.

Quando lo sfratto è convalidato, il giudice fissa anche la data dell’esecuzione: per le locazioni abitative l’art. 56 della L. 392/1978 prevede che la data sia stabilita tenendo conto delle condizioni delle parti, con un differimento contenuto entro limiti temporali precisi.

La norma

Il cuore di questa tappa è l’art. 55 della L. 392/1978, che per le sole locazioni abitative consente al conduttore di sanare la morosità in udienza, pagando canoni, oneri accessori, interessi e spese, oppure di chiedere un termine per farlo. Il termine di grazia può essere concesso fino a novanta giorni, elevabili a centoventi quando la morosità dipende da condizioni di difficoltà del conduttore; la sanatoria è ammessa per un numero limitato di volte nel corso del rapporto. Se il conduttore paga nel termine, lo sfratto non viene convalidato.

Gli artt. 663 e 665 c.p.c. disciplinano rispettivamente la convalida e l’ordinanza provvisoria di rilascio. Dopo la pronuncia sui provvedimenti di rilascio, se il giudizio prosegue con il rito ordinario di locazione, entra in gioco la mediazione obbligatoria prevista per le controversie in materia di locazione.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito anche cosa può chiedere il locatore quando il conduttore si oppone: con l’ordinanza n. 24819 del 18 agosto 2023 la Cassazione, Sezione III, ha ritenuto che, convertito il giudizio di convalida in ordinario giudizio di risoluzione, il locatore possa ottenere la condanna al pagamento non solo dei canoni scaduti ma anche di quelli a scadere fino alla riconsegna, perché si tratta di un ampliamento soltanto quantitativo della domanda originaria. Per il debitore sovraindebitato significa che l’opposizione non “congela” il debito: lo fa crescere, con un titolo di condanna che ne copre anche il futuro.

I termini che si attivano

• Il termine di grazia, se concesso, è perentorio: se il pagamento non avviene entro la data fissata dal giudice, lo sfratto viene convalidato all’udienza di verifica.
• Dalla convalida decorre la data di esecuzione fissata dal giudice.
• In caso di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., il titolo è immediatamente esecutivo, anche se il giudizio di merito prosegue.

Cosa può fare il debitore ora

Questa è la tappa in cui la procedura di sovraindebitamento può diventare uno strumento indiretto per salvare il contratto. Se il debitore ha già un piano in costruzione presso l’OCC, la richiesta di termine di grazia diventa credibile: il gestore può aver già stimato quali risorse si liberano ristrutturando gli altri debiti, e quelle risorse possono essere destinate prioritariamente a sanare la morosità entro il termine. In altre parole: il sovraindebitamento non ferma il giudice dello sfratto, ma può fornire al conduttore il denaro e la sostenibilità per usare lo strumento che lo sfratto lo ferma davvero, cioè la sanatoria.

Il debitore deve però valutare un rischio: pagare integralmente il locatore alla vigilia di una procedura concorsuale può essere contestato da altri creditori come pagamento preferenziale, soprattutto se poi viene aperta una liquidazione controllata. Il gestore deve conoscere e spiegare questo passaggio nella relazione, perché i pagamenti degli ultimi anni sono oggetto di specifica attenzione.

Il caso del conduttore professionista o piccolo imprenditore

Il calendario cambia quando l’immobile non è un’abitazione ma uno studio, un negozio o un laboratorio. La sanatoria in udienza dell’art. 55 L. 392/1978 è pensata per le locazioni abitative, e secondo l’orientamento consolidato non si estende alle locazioni a uso diverso: per il professionista o il piccolo commerciante, quindi, l’udienza di convalida offre margini molto più stretti, e il pagamento integrale prima dell’udienza resta di fatto l’unica via per evitare la convalida.

Proprio per questo, per chi esercita un’attività, la scelta della procedura assume un peso diverso. Il concordato minore (artt. 74 e seguenti CCII) consente di proseguire l’attività con un piano che tenga conto dei costi correnti, canone compreso; ma presuppone che l’attività sia sostenibile e che il locale serva davvero alla prosecuzione. Se il piano prevede la continuità, il canone del locale è un costo di produzione da garantire prima di ogni altra cosa: senza il locale, il piano perde il suo motore. Se invece l’attività è cessata o destinata a cessare, la liquidazione controllata diventa lo strumento naturale, e il contratto di locazione commerciale, se ancora in corso, è il tipico contratto pendente sul quale il liquidatore dovrà prendere posizione ai sensi dell’art. 270, comma 6, CCII: subentrare ha senso solo se il locale serve a vendere un’azienda o a liquidare beni in modo più conveniente.

Il calcolo della somma da offrire in udienza

Per il conduttore abitativo che vuole chiedere il termine di grazia, il conto da fare prima dell’udienza comprende quattro voci: i canoni scaduti indicati nell’intimazione, i canoni maturati nel frattempo fino al giorno del pagamento, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese liquidate dal giudice. È un importo sempre superiore a quello scritto nell’atto. Chi lavora con l’OCC deve portare in udienza una stima realistica, che il gestore ha verificato sulla base del reddito disponibile una volta neutralizzati i pignoramenti: è questa stima a rendere credibile la richiesta.

L’errore tipico di questa fase

Opporsi “per guadagnare tempo” senza argomenti seri. L’opposizione pretestuosa porta comunque all’ordinanza di rilascio, aggiunge spese di giudizio al debito e, come chiarito dalla Cassazione nel 2023, consente al locatore di ottenere una condanna anche per i canoni futuri. Meglio un’opposizione fondata, o nessuna opposizione accompagnata da una richiesta motivata di termine di grazia e da una data di rilascio compatibile con il piano.

Quanto dura realmente

L’udienza di convalida si chiude spesso in una sola seduta. Se viene concesso il termine di grazia, si torna in aula dopo due-quattro mesi. Se c’è opposizione con mutamento del rito, il giudizio di merito può durare uno-due anni in primo grado, ma l’ordinanza di rilascio è già eseguibile: il tempo del merito non coincide con il tempo della casa.

Mese 1-4: dalla domanda all’OCC al deposito del ricorso, e cosa coprono davvero le misure protettive

Cosa succede

A questo punto la procedura entra in una nuova fase: quella del sovraindebitamento vero e proprio. Il debitore presenta istanza all’OCC competente, che nomina un gestore della crisi. Il gestore raccoglie la documentazione (debiti, redditi, spese familiari, atti esecutivi pendenti, contratti in corso, compreso quello di locazione), verifica la veridicità dei dati, interroga le banche dati e redige la relazione che accompagna il ricorso al tribunale.

Il contenuto della relazione non è un adempimento formale. La Cassazione, Sezione I, con l’ordinanza n. 28576 del 28 ottobre 2025, ha confermato che la relazione dell’OCC allegata al ricorso per liquidazione controllata è condizione di ammissibilità e che il giudice ne controlla completezza e attendibilità nel merito, potendo revocare l’apertura se mancano informazioni rilevanti (nel caso esaminato, una vendita a prezzo simbolico non dichiarata). Per chi ha uno sfratto in corso, ogni dettaglio conta: atti di sfratto, decreti ingiuntivi per canoni, pagamenti al locatore effettuati negli ultimi mesi.

La norma

Le misure protettive sono diverse a seconda della procedura:

• Ristrutturazione dei debiti del consumatore: l’art. 70, comma 4, CCII consente al giudice, su istanza del debitore e con il decreto che dichiara ammissibile la proposta, di disporre la sospensione dei procedimenti di esecuzione forzata che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano e il divieto di azioni esecutive e cautelari sul patrimonio del consumatore.
• Concordato minore: l’art. 78, comma 2, lett. d), CCII prevede che il giudice, su istanza del debitore, disponga che sino al momento in cui il provvedimento di omologazione diventa definitivo non possano essere iniziate o proseguite azioni esecutive individuali, né disposti sequestri conservativi o acquistati diritti di prelazione sul patrimonio del debitore.
• Liquidazione controllata: l’art. 270, comma 5, CCII richiama, in quanto compatibili, gli artt. 150 e 151 CCII; con la sentenza di apertura opera quindi di diritto il divieto di iniziare o proseguire azioni esecutive e cautelari individuali sui beni compresi nella procedura.

Il punto che quasi nessuno spiega: il patrimonio del debitore e la casa del locatore

Tutte le misure appena elencate hanno un oggetto comune: il patrimonio del debitore. Pignoramenti dello stipendio, pignoramenti presso la banca, espropriazioni immobiliari sulla casa di proprietà: sono questi i bersagli tipici delle misure protettive. L’esecuzione per rilascio di un immobile locato è diversa. Non mira a soddisfare un credito in denaro aggredendo i beni del debitore, ma a restituire al proprietario un bene che è suo. L’immobile non fa parte del patrimonio del conduttore, e il diritto di godimento derivante da un contratto già risolto non è un bene che una procedura concorsuale possa trattenere.

Da qui la conclusione che la prassi segue in modo largamente prevalente: il divieto di azioni esecutive individuali non impedisce, di per sé, l’esecuzione per rilascio fondata su una convalida di sfratto già pronunciata. È una tesi interpretativa, non una norma espressa, e va verificata sul singolo caso; ma chi costruisce un piano di sovraindebitamento contando sul blocco dello sfratto costruisce sulla sabbia.

Diverso è il discorso per la parte economica: il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti, il pignoramento dello stipendio promosso dal locatore per recuperarli, le spese legali liquidate nella convalida sono crediti in denaro e rientrano a pieno titolo nell’ombrello protettivo.

I termini che si attivano

Non esiste un termine di legge entro cui il debitore debba rivolgersi all’OCC. Esistono però termini interni alla procedura: per la ristrutturazione, una volta dichiarata ammissibile la proposta, il gestore comunica ai creditori la proposta e il decreto entro trenta giorni, e i creditori hanno venti giorni per presentare osservazioni (art. 70, commi 1-3, CCII). Questi termini non dialogano con quelli dello sfratto: corrono su due binari separati.

Cosa può fare il debitore ora

Qui, nel momento in cui si sceglie la procedura e si scrive il piano, si decide gran parte dell’esito. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, imposta il piano partendo dalla domanda pratica: dove abiterà la famiglia tra sei mesi? Le opzioni concrete sono:

• chiedere le misure protettive sul patrimonio, per bloccare i pignoramenti che rendono impossibile pagare l’affitto corrente;
• inserire nel piano il canone corrente come spesa necessaria al mantenimento, così che il tribunale ne tenga conto nel determinare le somme lasciate al debitore;
• trattare gli arretrati come debito concorsuale, soddisfatto nella percentuale del piano, informando il locatore che il suo credito sarà regolato lì;
• se il rilascio appare inevitabile, prevedere nel piano un nuovo canone per un alloggio sostitutivo e una data di trasferimento coerente con la data di esecuzione fissata dal giudice dello sfratto.

L’errore tipico di questa fase

Nascondere al gestore lo sfratto o i pagamenti fatti al locatore per “non complicare la pratica”. La relazione deve dare un quadro completo: un’omissione su un fatto rilevante è esattamente ciò che, secondo la Cassazione del 2025, può portare alla revoca dell’apertura.

Quanto dura realmente

Dalla prima istanza all’OCC al deposito del ricorso passano in media da uno a quattro mesi, a seconda della completezza dei documenti forniti dal debitore e del carico dell’Organismo. È un tempo che va messo a confronto con la data dell’udienza di convalida: chi parte dopo la notifica dell’intimazione difficilmente avrà un piano omologato prima del rilascio.

Mese 3-6: l’apertura della liquidazione controllata e il contratto di locazione ancora in corso

Cosa succede

Il calendario ora corre su una strada diversa. Se il debitore ha scelto la liquidazione controllata, il tribunale, verificati i presupposti, pronuncia la sentenza di apertura: nomina il giudice delegato e il liquidatore, ordina la consegna dei beni, assegna ai creditori il termine per le domande di partecipazione. Da quel giorno il patrimonio del debitore è destinato al soddisfacimento concorsuale dei creditori, salvo i beni esclusi e la quota di reddito necessaria al mantenimento della famiglia.

Il Tribunale di Roma, Sezione XIV civile, con la sentenza resa nel procedimento n. 728-1/2024 a seguito della camera di consiglio del 29 maggio 2024, ha ribadito che il divieto di azioni esecutive o cautelari individuali deriva dall’art. 270, comma 5, CCII attraverso il richiamo all’art. 150 e opera per legge con l’apertura, rimettendo al giudice delegato la determinazione della quota di reddito necessaria al mantenimento. Lo stesso principio, sull’operatività di diritto del divieto, si legge nella sentenza del Tribunale di Terni del 1° luglio 2024, che riguardava proprio una debitrice con canoni di locazione arretrati verso l’ente gestore dell’alloggio.

La norma: l’art. 270, comma 6, CCII

È questa la regola che dà il titolo all’intera questione dei contratti in corso. L’art. 270, comma 6, CCII stabilisce che, se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito nelle prestazioni principali da entrambe le parti, la sua esecuzione resta sospesa finché il liquidatore, sentito il debitore, non dichiara di subentrarvi o di scioglierlo. Il contraente in bonis può mettere in mora il liquidatore facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Se il liquidatore subentra, sono prededucibili soltanto i crediti maturati nel corso della procedura; se scioglie, il contraente può far valere nel passivo il credito conseguente al mancato adempimento, senza risarcimento del danno.

Applicata alla locazione, la regola richiede una distinzione preliminare.

Contratto già risolto prima dell’apertura. Se lo sfratto è stato convalidato o è stata emessa sentenza di risoluzione prima dell’apertura della liquidazione, non c’è alcun contratto pendente: c’è solo un obbligo di restituzione dell’immobile e un credito per canoni e indennità di occupazione. L’art. 270, comma 6, non ha nulla da sospendere.

Contratto ancora in corso all’apertura. Se la locazione è ancora in essere (perché lo sfratto non è stato intimato, o perché il procedimento è in corso e non si è ancora arrivati alla convalida), si apre lo spazio della norma. Qui la dottrina e la prassi discutono: per l’abitazione in cui vive il debitore, molti ritengono che il godimento personale dell’alloggio non sia un’utilità liquidabile a favore dei creditori e che il contratto resti sostanzialmente estraneo alla massa, proseguendo con il canone pagato dal debitore attingendo alla quota di reddito che gli viene lasciata; altri ritengono che il liquidatore debba comunque prendere posizione. In ogni caso il liquidatore, sentito il debitore, ha interesse a chiarire subito la sorte del contratto, perché un subentro renderebbe prededucibili i canoni maturati nel corso della procedura.

Per completezza: nella liquidazione giudiziale l’art. 185 CCII detta una regola specifica per la locazione (il curatore del conduttore può recedere corrispondendo un equo indennizzo); la liquidazione controllata non richiama espressamente questa norma, e il suo eventuale impiego per analogia è una questione interpretativa aperta.

I termini che si attivano

• Il termine per le domande di partecipazione dei creditori, fissato nella sentenza, ha natura perentoria: lo ha affermato la Cassazione, Sezione I, con la sentenza n. 28573 del 28 ottobre 2025, precisando che il creditore tardivo può chiedere di essere rimesso in termini secondo l’art. 273, comma 7, CCII nel testo applicabile ratione temporis. Il Tribunale di Terni, nella sentenza del 1° luglio 2024, ha ritenuto quel termine soggetto alla sospensione feriale (1-31 agosto). Per il locatore, che è un creditore come gli altri, significa che deve insinuare i canoni arretrati nel termine.
• Il termine massimo di sessanta giorni che il giudice delegato può assegnare al liquidatore messo in mora dal locatore.

Cosa può fare il debitore ora

Il debitore, sentito dal liquidatore, deve spiegare con chiarezza la propria situazione abitativa: se intende restare nell’immobile e con quali risorse pagherà il canone corrente; se ha già individuato un’alternativa; se vi sono figli minori o persone fragili nel nucleo, elementi che incidono sulla quota di reddito da lasciare al mantenimento. Questo è il momento per chiedere al giudice delegato una quota di reddito esclusa che comprenda il canone, perché senza quella voce la permanenza nell’alloggio diventa impossibile anche se nessuno la contesta.

Le voci accessorie: deposito cauzionale, oneri condominiali, coobbligati

La liquidazione non riguarda solo il canone. Tre voci accessorie meritano attenzione, perché sono quelle su cui si concentrano più spesso le contestazioni.

Il deposito cauzionale versato all’inizio del rapporto è una somma che il locatore, alla fine del contratto, deve restituire o imputare ai danni e ai canoni non pagati. Nella liquidazione controllata il credito del debitore alla restituzione del deposito è, in linea di principio, un bene che entra nella massa; il locatore, dal canto suo, tenderà a compensarlo con i canoni arretrati. La compensazione nelle procedure concorsuali segue regole proprie e va verificata con attenzione nella fase di accertamento del passivo, perché incide sull’importo per cui il locatore partecipa al concorso.

Gli oneri condominiali e le spese accessorie non pagati seguono la sorte del credito per canoni: sono crediti anteriori, da insinuare. Quelli che maturano dopo l’apertura, se il debitore resta nell’immobile, sono invece spese correnti che devono trovare copertura nella quota di reddito lasciata al debitore.

I coobbligati sono la variabile più trascurata. Se il contratto è cointestato con il coniuge o il convivente, o se un familiare ha prestato fideiussione a favore del locatore, l’apertura della procedura nei confronti di uno dei due non libera l’altro. Il locatore può agire contro il cointestatario o il garante per l’intero, e lo sfratto, che riguarda l’immobile, prosegue nei confronti di entrambi. Il CCII consente, ricorrendone i presupposti, una procedura familiare unitaria per i membri della stessa famiglia (art. 66 CCII): è uno strumento da valutare quando la morosità e gli altri debiti sono condivisi dal nucleo.

L’errore tipico di questa fase

Smettere di pagare il canone corrente “perché c’è la procedura”. I canoni maturati dopo l’apertura non sono travolti dalla liquidazione: se il contratto prosegue, sono debiti attuali del debitore o, in caso di subentro, crediti prededucibili. Una nuova morosità dopo l’apertura è il modo più rapido per ricevere una nuova intimazione, questa volta fondata su un inadempimento che la procedura non può regolare.

Quanto dura realmente

Dal deposito del ricorso alla sentenza di apertura passano di solito da uno a tre mesi; la verifica del passivo richiede altri tre-sei mesi. La procedura nel suo complesso, quando l’attivo è prevalentemente costituito dal reddito, si sviluppa sull’arco di tre anni previsto dall’art. 282 CCII per l’esdebitazione.

Mese 2-8: il precetto di rilascio e il preavviso dell’ufficiale giudiziario

Cosa succede

Sono passati alcuni mesi dalla convalida. La data di esecuzione fissata dal giudice si avvicina o è già superata, e il conduttore è ancora nell’immobile. Il locatore notifica il titolo esecutivo (l’ordinanza di convalida munita di formula esecutiva o l’ordinanza di rilascio) e il precetto di rilascio, cioè l’intimazione a liberare l’immobile entro un termine. Scaduto il termine, l’ufficiale giudiziario notifica il preavviso di rilascio, con il giorno e l’ora del primo accesso.

È qui che, nell’esperienza di chi segue questi fascicoli, la domanda del debitore diventa la più pressante: “Ho la liquidazione aperta, il tribunale ha vietato le esecuzioni: perché l’ufficiale giudiziario viene lo stesso?”.

La norma

L’esecuzione per consegna o rilascio è regolata dagli artt. 605-611 c.p.c. Il precetto deve contenere, oltre agli elementi dell’art. 480, la descrizione sommaria dell’immobile. L’art. 608 c.p.c. prevede che l’ufficiale giudiziario comunichi alla parte obbligata, almeno dieci giorni prima, il giorno e l’ora in cui procederà.

Sul versante concorsuale, il divieto dell’art. 150 CCII, richiamato dall’art. 270, comma 5, colpisce le azioni esecutive e cautelari individuali sui beni compresi nella procedura. Il locatore che chiede il rilascio non agisce sui beni del debitore: chiede la restituzione del proprio. Per questo il divieto, per come è costruito, non intercetta l’esecuzione per rilascio. Le misure protettive della ristrutturazione e del concordato minore, a loro volta, hanno per oggetto il patrimonio del debitore e i procedimenti che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano: anche qui l’immobile del locatore resta fuori dal perimetro.

Un argomento di sistema aiuta a capire quanto sia eccezionale, nel nostro ordinamento, una sospensione generalizzata degli sfratti. Durante l’emergenza sanitaria il legislatore ha sospeso per legge l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 213 dell’11 novembre 2021, ha ritenuto legittima la proroga del 2021 solo perché limitata agli sfratti per morosità, graduata nel tempo e temporanea, avvertendo che la compressione del diritto di proprietà aveva raggiunto il limite massimo di tollerabilità; la stessa pronuncia richiama la precedente sentenza n. 128 del 2021, che aveva invece dichiarato illegittima la proroga della sospensione delle procedure esecutive sull’abitazione principale del debitore, perché priva di criteri selettivi. Se una sospensione espressa, voluta dal legislatore in piena pandemia, ha incontrato limiti così stringenti, è difficile ricavare in via interpretativa un blocco degli sfratti da norme concorsuali che non lo prevedono.

I termini che si attivano

• Il precetto assegna un termine non inferiore a dieci giorni per adempiere spontaneamente all’obbligo di rilascio.
• Il preavviso dell’ufficiale giudiziario va notificato almeno dieci giorni prima del primo accesso.
• Il precetto perde efficacia se l’esecuzione non inizia entro novanta giorni dalla notificazione (art. 481 c.p.c.).
• Contro l’esecuzione il debitore può proporre opposizione ai sensi dell’art. 615 c.p.c. (contestando il diritto del locatore a procedere) o agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 c.p.c., quest’ultima entro venti giorni dalla notifica dell’atto che si intende contestare.

Cosa può fare il debitore ora

Le opzioni sono più strette, ma ci sono:

• verificare la regolarità del titolo, del precetto e del preavviso: notifiche, contenuto, coincidenza tra immobile descritto e immobile occupato;
• se il contratto era ancora in corso all’apertura della liquidazione e il liquidatore non ha ancora preso posizione, valutare se l’esecuzione si fondi su una risoluzione intervenuta prima o dopo l’apertura, perché nel secondo caso la sospensione prevista dall’art. 270, comma 6, CCII può avere un ruolo e va sollevata davanti al giudice competente;
• chiedere al giudice dell’esecuzione, quando ne ricorrono i presupposti, la sospensione per gravi motivi con l’opposizione all’esecuzione: una via eccezionale, che richiede argomenti giuridici, non solo difficoltà economiche;
• negoziare con il locatore una data di rilascio concordata, offrendo garanzie concrete (pagamento dell’indennità di occupazione corrente, consegna delle chiavi a data certa); spesso il locatore preferisce una data sicura a una serie di accessi infruttuosi.

I crediti accessori del locatore durante l’esecuzione

C’è un dettaglio che spesso sfugge. L’esecuzione per rilascio non è un’espropriazione, ma genera spese: notifiche, compensi dell’ufficiale giudiziario, eventuale fabbro, custodia dei mobili. Queste spese il locatore cercherà di recuperarle dal conduttore. Se nel frattempo si è aperta la liquidazione controllata, il recupero in denaro di spese e canoni sul patrimonio del debitore incontra il divieto di azioni esecutive individuali: il locatore può ottenere il rilascio, ma non può pignorare lo stipendio o il conto corrente del debitore per le spese della procedura di rilascio relative a crediti anteriori. È una distinzione che va fatta valere con precisione, perché nella pratica il precetto di rilascio è talvolta accompagnato da un precetto di pagamento.

Lo stesso ragionamento vale per i mobili rimasti nell’immobile. Sono beni del debitore e, se la liquidazione è aperta, rientrano nel perimetro della procedura salvo quelli esclusi per legge: il liquidatore deve essere informato dell’accesso, perché è lui a dover decidere che cosa fare dei beni di valore eventualmente presenti.

L’errore tipico di questa fase

Proporre un’opposizione all’esecuzione fondata solo sulla pendenza della procedura di sovraindebitamento. Un’opposizione di questo tipo raramente porta alla sospensione, aggiunge spese e fa perdere tempo che poteva essere usato per organizzare il trasloco o una soluzione concordata. Il ricorso al giudice ha senso quando c’è un vizio reale o una questione specifica sulla sorte del contratto pendente.

Quanto dura realmente

Tra la notifica del precetto e il primo accesso passano di norma da poche settimane a due-tre mesi, a seconda del carico dell’ufficio NEP. Il tempo concreto dipende però soprattutto dalla tappa successiva.

Mese 6-18: gli accessi dell’ufficiale giudiziario, la forza pubblica e il rilascio effettivo

Cosa succede

Il primo accesso raramente si conclude con il rilascio. Più spesso l’ufficiale giudiziario prende atto della presenza degli occupanti, verifica la situazione e rinvia. Ai successivi accessi può essere richiesta l’assistenza della forza pubblica, che in molte città viene programmata dalla prefettura secondo criteri di graduazione, dando precedenza a determinate situazioni e tenendo conto della presenza di minori, anziani, malati o disabili. Alla fine, nel giorno stabilito, l’ufficiale giudiziario immette il locatore nel possesso dell’immobile e redige il verbale.

Da questo momento in poi il conduttore non ha più titolo per occupare l’immobile. I beni mobili lasciati all’interno vengono gestiti secondo la procedura dell’art. 609 c.p.c.

La norma

Oltre agli artt. 608 e 609 c.p.c., in questa fase operano le norme e le prassi amministrative sulla concessione della forza pubblica, che non danno al conduttore un diritto alla proroga ma incidono di fatto sui tempi. Per le categorie protette previste dalle leggi speciali in materia di sfratti, possono intervenire, quando il legislatore le dispone, misure temporanee di graduazione: vanno verificate di volta in volta sul testo vigente, perché sono state spesso adottate con provvedimenti a scadenza.

I termini che si attivano

In questa fase non ci sono termini perentori a carico del debitore, ma ogni accesso ha una data fissata dall’ufficiale giudiziario e comunicata. Chi non si fa trovare pronto all’accesso con la forza pubblica rischia di dover lasciare l’immobile in poche ore, senza aver organizzato nulla.

Cosa può fare il debitore ora

La procedura di sovraindebitamento, in questa fase, smette di essere un’arma contro lo sfratto e diventa uno strumento per la vita dopo lo sfratto. In concreto:

• se la ristrutturazione o il concordato minore sono in corso, aggiornare il piano con il nuovo canone dell’alloggio sostitutivo, così che la quota mensile destinata ai creditori resti sostenibile;
• se la liquidazione controllata è aperta, chiedere al giudice delegato di rideterminare la quota di reddito esclusa includendo il nuovo affitto, le spese di trasloco e l’eventuale deposito cauzionale;
• documentare la presenza di minori o persone fragili nel nucleo e segnalarla all’ufficiale giudiziario e ai servizi sociali del comune, che possono attivarsi per soluzioni abitative temporanee;
• chiedere al liquidatore o al gestore di comunicare al locatore lo stato della procedura, perché sappia che i canoni arretrati vanno insinuati e non recuperati con azioni individuali.

Le alternative abitative da preparare per tempo

La ricerca di un nuovo alloggio, per chi è in una procedura di sovraindebitamento, pone problemi specifici. Molti locatori chiedono garanzie, buste paga, referenze; la presenza di una procedura concorsuale può scoraggiarli. Per questo è utile che il debitore disponga di una documentazione chiara: il provvedimento del tribunale che determina la quota di reddito esclusa, o il piano omologato che indica la somma mensile disponibile per l’abitazione, dimostrano al nuovo locatore che quel canone è stato valutato come sostenibile da un giudice. Un piano che prevede espressamente il costo dell’alloggio è, in questo senso, anche una referenza.

Accanto al mercato privato vanno considerati gli strumenti pubblici: graduatorie per l’edilizia residenziale pubblica, fondi comunali per la morosità incolpevole quando ancora attivi, sistemazioni temporanee attivate dai servizi sociali. Sono canali che hanno tempi propri, spesso lunghi, e che vanno attivati appena lo sfratto è convalidato, non al momento dell’accesso con la forza pubblica.

L’errore tipico di questa fase

Lasciare nell’immobile beni di valore o documenti importanti, nella convinzione che l’accesso verrà ancora rinviato. Un altro errore frequente è firmare un nuovo contratto di locazione senza informare il gestore o il liquidatore: il nuovo canone incide sul piano e sulla quota esclusa, e un impegno non comunicato può compromettere la sostenibilità della procedura.

Quanto dura realmente

Dalla convalida al rilascio effettivo possono passare da sei mesi a oltre un anno e mezzo, con differenze rilevanti tra grandi città e piccoli centri. È il dato che più di ogni altro spiega perché il debitore sovraindebitato percepisce lo sfratto come “lento”: non lo è per effetto della procedura concorsuale, ma per i tempi dell’esecuzione e della forza pubblica.

Anno 1-4: dopo il rilascio, i canoni arretrati nel passivo e l’esdebitazione

Cosa succede

L’immobile è stato restituito. Restano i debiti: i canoni arretrati, le indennità di occupazione fino al rilascio, gli oneri condominiali, le spese del procedimento di convalida e dell’esecuzione. Per il locatore il recupero di queste somme, se il conduttore è in una procedura di sovraindebitamento, passa necessariamente per la procedura stessa.

La norma

Nella liquidazione controllata il locatore presenta domanda di partecipazione entro il termine fissato dalla sentenza di apertura (art. 270, comma 2, lett. d), CCII); il credito viene verificato, inserito nello stato passivo e soddisfatto nei riparti, secondo l’ordine delle cause di prelazione. La Cassazione, Sezione I, con l’ordinanza n. 28483 del 27 ottobre 2025, ha confermato che attraverso i rinvii dell’art. 270, comma 5, e dell’art. 65, comma 2, CCII si applicano alla liquidazione controllata anche disposizioni processuali del titolo III, come l’art. 51, comma 15: è la conferma che la procedura ha una struttura concorsuale piena, nella quale il creditore per canoni è un creditore come gli altri.

Alla fine arriva l’esdebitazione. Nella liquidazione controllata, l’art. 282 CCII prevede che l’esdebitazione operi di diritto a seguito del provvedimento di chiusura o, anteriormente, decorsi tre anni dall’apertura, salvo le condizioni ostative e i casi in cui il tribunale la nega con provvedimento motivato. La Cassazione, Sezione I, con l’ordinanza n. 22074 del 31 luglio 2025, ha chiarito che l’apertura della liquidazione controllata non ha natura premiale e non può essere negata con un giudizio di immeritevolezza fondato su indizi di negligenza nella causa del sovraindebitamento, aspetti che semmai rilevano nella successiva fase dell’esdebitazione ai sensi dell’art. 280 CCII. Per chi ha accumulato canoni arretrati è un passaggio importante: la morosità, da sola, non chiude la porta alla liquidazione, ma il comportamento tenuto verso il locatore e gli altri creditori verrà valutato quando si tratterà di liberare i debiti residui.

Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore e nel concordato minore, invece, il credito del locatore è regolato dal piano omologato: viene pagato nella percentuale e nei tempi previsti, e la parte eccedente non è più esigibile all’esito dell’esecuzione del piano.

I termini che si attivano

• Il termine per la domanda di partecipazione del locatore, fissato nella sentenza di apertura, è perentorio (Cass. n. 28573/2025), con possibilità di rimessione in termini nei casi previsti.
• Il triennio dall’apertura è il riferimento temporale dell’esdebitazione di diritto nella liquidazione controllata.
• Nella ristrutturazione e nel concordato minore i tempi sono quelli del piano omologato.

Cosa può fare il debitore ora

• Collaborare con il liquidatore in modo puntuale e documentato: è il presupposto per arrivare all’esdebitazione senza contestazioni.
• Verificare che il credito del locatore sia stato insinuato per l’importo corretto, segnalando eventuali somme già pagate, depositi cauzionali da imputare o voci non dovute.
• Mantenere regolare il pagamento del nuovo canone: nuove morosità dopo l’apertura non sono coperte dall’esdebitazione e possono pesare nella valutazione della meritevolezza.

L’errore tipico di questa fase

Pensare che, una volta perduta la casa, la procedura “non serva più” e smettere di collaborare. È proprio in questa fase, invece, che la procedura produce il risultato più importante: la liberazione dai debiti residui, compreso quello verso il locatore.

Quanto dura realmente

La liquidazione controllata con attivo prevalentemente reddituale dura in genere tre anni. Una ristrutturazione dei debiti può prevedere piani da tre a sette anni, a seconda della sostenibilità. Il momento del rilascio si colloca quasi sempre all’inizio di questo arco: il debitore perde la casa nei primi mesi, ma recupera la serenità economica solo alla fine.

La stessa procedura, due calendari

Le due simulazioni che seguono sono ipotesi dimostrative, costruite su dati realistici per mostrare come lo stesso punto di partenza possa portare a esiti molto diversi a seconda di quando si agisce. Non descrivono casi reali.

Simulazione A: il conduttore che agisce alle finestre giuste

Dati di partenza. Canone mensile 740 €, oneri condominiali 85 € al mese. Altri debiti: prestito personale con residuo di 18.630 €, carta revolving 6.215 €, debito verso fornitore di energia 1.187 €. Reddito netto da lavoro dipendente 1.690 € al mese, nucleo di tre persone. Stipendio già pignorato per un quinto (338 € al mese) dalla finanziaria del prestito.

• 3 febbraio 2026: il conduttore salta il canone di febbraio. A fine marzo è in ritardo di due mensilità (1.480 € più 170 € di oneri).
• 6 aprile 2026: si rivolge all’OCC. Il gestore verifica i debiti e calcola che, senza il pignoramento e senza le rate della revolving, il reddito copre canone corrente, spese della famiglia e una quota mensile per i creditori.
• 28 aprile 2026: il locatore notifica l’intimazione di sfratto per morosità con udienza fissata al 4 giugno 2026. Morosità indicata: 2.475 € (tre mensilità più oneri).
• 19 maggio 2026: il conduttore deposita ricorso per ristrutturazione dei debiti del consumatore e chiede, ai sensi dell’art. 70, comma 4, CCII, la sospensione del pignoramento dello stipendio.
• 4 giugno 2026: in udienza il conduttore chiede il termine di grazia, spiegando che le risorse liberate dalla procedura gli consentono di sanare la morosità. Il giudice concede 90 giorni. Nota: il pagamento dovrà essere concordato con il gestore e illustrato nel piano, perché si tratta di un credito anteriore pagato integralmente.
• Giugno-agosto 2026: sospeso il pignoramento, il conduttore paga regolarmente il canone corrente e accantona la somma necessaria alla sanatoria. Il termine di grazia, fissato dal giudice, corre anche ad agosto.
• 2 settembre 2026: all’udienza di verifica il conduttore dimostra di aver pagato 2.475 € più interessi e spese liquidate. Lo sfratto non viene convalidato: il contratto prosegue.
• Esito: il conduttore resta nell’alloggio; il prestito, la revolving e il fornitore vengono soddisfatti nella percentuale prevista dal piano.

Simulazione B: il conduttore che lascia correre

Stessi dati di partenza.

• Febbraio-aprile 2026: il conduttore continua a pagare le rate della revolving e lascia scoperto l’affitto.
• 28 aprile 2026: notifica dell’intimazione, udienza al 4 giugno.
• 4 giugno 2026: il conduttore non compare. Il giudice convalida lo sfratto e fissa l’esecuzione al 15 ottobre 2026. Il locatore ottiene anche l’ingiunzione per i canoni.
• Luglio 2026: il conduttore si rivolge all’OCC, convinto che la procedura possa “bloccare lo sfratto”. Il gestore spiega che il contratto è già risolto e che le misure protettive riguardano il suo patrimonio, non l’immobile del locatore.
• 22 settembre 2026: il tribunale apre la liquidazione controllata. Il pignoramento dello stipendio si arresta; il locatore dovrà insinuare i canoni (ora 5.775 €, con le mensilità maturate fino a settembre) nel passivo.
• 20 ottobre 2026: notifica del precetto di rilascio; dopo i dieci giorni, preavviso di accesso per il 25 novembre 2026.
• 25 novembre 2026 – marzo 2027: tre accessi; al quarto, con la forza pubblica, rilascio effettivo.
• Esito: il conduttore perde l’alloggio, ma grazie alla liquidazione controllata il reddito non è più pignorato e il giudice delegato riconosce nella quota esclusa il canone del nuovo alloggio. I canoni arretrati saranno oggetto di riparto e poi di esdebitazione.

Il confronto, giorno per giorno

Data	Simulazione A	Simulazione B
Aprile 2026	Già presso l’OCC	Continua a pagare la revolving
4 giugno 2026	Chiede il termine di grazia	Non compare: convalida
Agosto 2026	Paga canone e accantona	Si rivolge tardi all’OCC
Settembre 2026	Sanatoria: contratto salvo	Apertura liquidazione
Novembre 2026	Prosegue il piano	Primo accesso dell’ufficiale giudiziario
Marzo 2027	Prosegue il piano	Rilascio effettivo

La differenza non sta nella procedura scelta, ma nella data in cui è stata attivata.

I binari paralleli: come cambia la timeline secondo la strada scelta

La timeline descritta finora cambia in modo sensibile a seconda dello strumento attivato e del momento in cui lo si fa. Conviene confrontare i quattro binari più frequenti.

Binario 1: ristrutturazione dei debiti del consumatore prima dell’intimazione

È lo scenario migliore. Il debitore presenta un piano che prevede il pagamento regolare del canone corrente e la ristrutturazione degli altri debiti. Le misure protettive dell’art. 70, comma 4, CCII sospendono i pignoramenti che erodono il reddito, permettendo di tornare in regola con l’affitto. Se il locatore è d’accordo, il piano può prevedere anche il rientro degli arretrati. La timeline dello sfratto, in questo binario, spesso non parte nemmeno.

Binario 2: ristrutturazione o concordato minore dopo l’intimazione ma prima della convalida

La procedura non sospende il giudizio di convalida, ma offre al debitore gli strumenti per sanare in udienza o con il termine di grazia. La chiave è arrivare all’udienza con un quadro chiaro delle risorse disponibili, magari con il ricorso già depositato. Il rischio è quello del pagamento preferenziale di un creditore anteriore, da gestire in modo trasparente nel piano.

Binario 3: liquidazione controllata con contratto ancora in corso

Se la liquidazione si apre quando il contratto non è stato ancora risolto, si applica in linea di principio l’art. 270, comma 6, CCII. L’esecuzione del contratto resta sospesa fino alla scelta del liquidatore, che di regola, per l’abitazione del debitore, ha poco interesse a subentrare. Il locatore può metterlo in mora e ottenere un termine fino a sessanta giorni. La permanenza del debitore nell’alloggio dipende in pratica dalla quota di reddito esclusa e dalla puntualità nel pagamento del canone corrente. Le domande di risoluzione basate sulla morosità anteriore restano possibili, con le questioni processuali tipiche dei rapporti tra procedura concorsuale e giudizi pendenti (art. 143 CCII, richiamato dall’art. 270, comma 5): sono profili da verificare caso per caso.

Binario 4: liquidazione controllata dopo la convalida

Il contratto è già risolto. Non c’è nulla da sospendere ai sensi dell’art. 270, comma 6. La procedura protegge il reddito e gli altri beni, regola il credito per canoni nel passivo e conduce all’esdebitazione, ma non impedisce il rilascio. Il valore della procedura sta nel “dopo”.

Il binario dell’accordo con il locatore

Trasversale a tutti gli altri c’è il binario negoziale. Il locatore è un creditore che, spesso, preferisce un inquilino che paga regolarmente a un immobile vuoto e a una lunga procedura esecutiva. Una proposta concreta, sostenuta da un piano di sovraindebitamento credibile, è a volte l’argomento più forte che il conduttore possa portare al tavolo. L’accordo può prevedere la rinuncia all’esecuzione in cambio del pagamento regolare del canone corrente e di una quota degli arretrati, o una data di rilascio concordata con rinuncia a parte del credito.

Tabella riassuntiva dei binari

Binario	Momento di attivazione	Effetto sul contratto	Effetto sullo sfratto	Effetto sul debito per canoni
Ristrutturazione prima dell’intimazione	Morosità iniziale	Prosegue, con canone pagato	Spesso evitato	Rientro o soddisfazione percentuale
Ristrutturazione o concordato minore prima della convalida	Tra notifica e udienza	Salvabile con sanatoria	Non sospeso, ma evitabile con termine di grazia	Regolato dal piano
Liquidazione con contratto in corso	Prima della risoluzione	Sospeso fino alla scelta del liquidatore	Risoluzione per morosità anteriore ancora possibile	Concorsuale, poi esdebitazione
Liquidazione dopo la convalida	Contratto già risolto	Nessun contratto pendente	Prosegue l’esecuzione	Concorsuale, poi esdebitazione
Accordo con il locatore	In ogni momento	Secondo l’accordo	Rinuncia o data concordata	Secondo l’accordo, coordinato con il piano

Le 5 finestre critiche

1. Prima dell’intimazione: attivare l’OCC quando la morosità è ancora di una o due mensilità. È il momento in cui la procedura può evitare che lo sfratto parta.
2. Tra notifica e udienza: presentarsi all’udienza di convalida con un piano e con le risorse per chiedere il termine di grazia. Non comparire significa quasi sempre convalida.
3. All’udienza: usare la sanatoria dell’art. 55 L. 392/1978, l’unico strumento che fa venir meno lo sfratto per morosità nelle locazioni abitative. Il sovraindebitamento serve a renderla possibile, non a sostituirla.
4. All’apertura della liquidazione: chiarire con il liquidatore la sorte del contratto pendente e chiedere una quota di reddito esclusa che comprenda il canone. Senza questa voce la permanenza nell’alloggio è impraticabile.
5. Dopo la convalida: smettere di cercare un blocco dello sfratto e usare la procedura per programmare la nuova sistemazione, liberare il reddito e arrivare all’esdebitazione. È la fase in cui si spreca più tempo in opposizioni senza fondamento.

Le domande sul tempo

Ho ricevuto l’intimazione dieci giorni fa: posso ancora evitare lo sfratto con il sovraindebitamento?

Il deposito della domanda non sospende la convalida. Ma se in questi giorni si costruisce con l’OCC un quadro delle risorse e si arriva all’udienza chiedendo il termine di grazia, la procedura può dare i mezzi per sanare la morosità. Il tempo utile è quello che manca all’udienza.

Lo sfratto è stato convalidato tre mesi fa: aprire ora la liquidazione controllata ferma l’esecuzione?

In linea generale no. Il contratto è già risolto e l’esecuzione per rilascio riguarda un bene del locatore, non del debitore. La liquidazione protegge il reddito dai pignoramenti e regola i canoni arretrati nel passivo, ma l’ufficiale giudiziario può proseguire.

Quanto dura in tutto, dalla prima morosità all’esdebitazione?

Considerando le tappe descritte, da uno a quattro anni: pochi mesi per lo sfratto, tre anni per la liquidazione controllata o la durata del piano per ristrutturazione e concordato minore.

Ad agosto lo sfratto si ferma?

La sospensione feriale vale solo dal 1° al 31 agosto e, secondo l’orientamento prevalente, non riguarda i procedimenti di convalida di sfratto. Il termine per l’insinuazione al passivo nella liquidazione controllata è stato invece ritenuto soggetto alla sospensione dal Tribunale di Terni nel luglio 2024.

Se il liquidatore non dice nulla sul contratto, quanto può durare la sospensione?

Finché il liquidatore non sceglie, il contratto resta sospeso, ma il locatore può metterlo in mora e chiedere al giudice delegato di fissare un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto.

Se il piano di ristrutturazione viene omologato dopo il rilascio, posso chiedere di rientrare nell’immobile?

No. L’omologazione regola i debiti, non restituisce un contratto che è già stato risolto con un provvedimento giudiziale eseguito. Un nuovo contratto con lo stesso locatore è possibile solo se il locatore lo accetta: in quel caso il piano omologato, con la sua previsione di spesa per l’abitazione, può essere un argomento utile nella trattativa.

Se ho pagato gli arretrati al locatore pochi mesi prima di chiedere la liquidazione, rischio qualcosa?

Il pagamento non è vietato in sé, ma va dichiarato al gestore e descritto nella relazione: i pagamenti degli ultimi anni, specialmente se hanno favorito un creditore rispetto agli altri, sono esaminati con attenzione, e un’omissione su questo punto può compromettere l’apertura della procedura o l’esdebitazione.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Le pronunce che seguono sono ordinate secondo la tappa della timeline cui si riferiscono. I principi sono riformulati in parole proprie.

Tappa: udienza di convalida e giudizio di merito

Cass. civ., Sez. III, ordinanza n. 24819 del 18 agosto 2023. Quando il conduttore si oppone e il giudizio si converte in ordinario giudizio di risoluzione, il locatore può chiedere la condanna anche ai canoni che scadranno fino al rilascio, senza che si tratti di domanda nuova. Rilevanza: l’opposizione priva di fondamento fa crescere il debito del sovraindebitato, che dovrà poi essere gestito nella procedura.

Tappa: domanda all’OCC e relazione

Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 28576 del 28 ottobre 2025. La relazione dell’OCC è condizione di ammissibilità della liquidazione controllata e il giudice ne controlla nel merito completezza e attendibilità; omissioni rilevanti possono giustificare la revoca dell’apertura. Rilevanza: sfratti, decreti ingiuntivi per canoni e pagamenti al locatore vanno dichiarati con precisione.

Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 22074 del 31 luglio 2025. L’accesso alla liquidazione controllata non è un premio e non può essere negato per una presunta immeritevolezza del debitore; negligenze e imprudenze rilevano semmai per l’esdebitazione. Rilevanza: la morosità verso il locatore non preclude di per sé l’apertura.

Tappa: apertura della liquidazione controllata

Trib. Roma, Sez. XIV civ., sentenza nel proc. n. 728-1/2024, camera di consiglio del 29 maggio 2024. Il divieto di azioni esecutive e cautelari individuali deriva dall’art. 270, comma 5, CCII tramite il richiamo all’art. 150 e opera per legge con l’apertura; la quota di reddito per il mantenimento è determinata dal giudice delegato. Rilevanza: delimita l’oggetto della protezione, che riguarda i beni del debitore.

Trib. Terni, sentenza del 1° luglio 2024 (ricorso depositato il 2 maggio 2024). Apertura di liquidazione controllata per una debitrice con canoni arretrati verso l’ente gestore dell’alloggio: il divieto di esecuzioni individuali opera di diritto, la quota di reddito esclusa è rimessa al giudice delegato e il termine per le domande dei creditori è soggetto alla sospensione feriale. Rilevanza: mostra come i canoni insoluti entrino nel concorso.

Tappa: termini per i creditori, compreso il locatore

Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 28573 del 28 ottobre 2025. Il termine per presentare la domanda di partecipazione alla liquidazione controllata è perentorio; il creditore tardivo può chiedere la rimessione in termini secondo la disciplina applicabile al momento. Rilevanza: il locatore deve insinuare i canoni arretrati nel termine assegnato.

Cass. civ., Sez. I, ordinanza n. 28483 del 27 ottobre 2025. I rinvii dell’art. 270, comma 5, e dell’art. 65, comma 2, CCII rendono applicabili alla liquidazione controllata anche norme processuali del titolo III, come l’art. 51, comma 15. Rilevanza: conferma la struttura concorsuale piena della procedura e l’operatività dei rinvii dell’art. 270.

Tappa: esecuzione per rilascio

Corte cost., sentenza n. 213 dell’11 novembre 2021. La sospensione legale degli sfratti per morosità disposta nel 2021 è stata ritenuta legittima solo perché temporanea, graduata e selettiva; la compressione del diritto del proprietario aveva raggiunto il limite massimo tollerabile. Rilevanza: mostra quanto sia eccezionale un blocco degli sfratti e perché non lo si possa ricavare in via interpretativa dalle norme concorsuali.

Corte cost., sentenza n. 128 del 2021 (richiamata nella sentenza n. 213/2021). La proroga della sospensione delle procedure esecutive sull’abitazione principale del debitore è stata dichiarata illegittima perché priva di criteri selettivi. Rilevanza: anche la tutela dell’abitazione del debitore incontra il limite del bilanciamento con i diritti del creditore.

Pronuncia	Tappa	Principio in sintesi
Cass. 24819/2023	Convalida e merito	Condanna anche ai canoni a scadere
Cass. 28576/2025	Relazione OCC	Controllo sostanziale del giudice
Cass. 22074/2025	Accesso alla liquidazione	Nessun giudizio di meritevolezza
Trib. Roma 29.5.2024	Apertura	Divieto ex lege di esecuzioni individuali
Trib. Terni 1.7.2024	Apertura	Canoni arretrati nel concorso; feriale sul termine
Cass. 28573/2025	Termini creditori	Termine perentorio, rimessione in termini
Cass. 28483/2025	Rinvii art. 270	Norme del titolo III applicabili
Corte cost. 213/2021	Rilascio	Sospensione solo eccezionale e temporanea
Corte cost. 128/2021	Rilascio	Limiti alla tutela dell’abitazione del debitore

Cosa può fare lo Studio Monardo

Interveniamo alla tappa in cui ti trovi, con strumenti diversi a seconda del punto del calendario.

1. Mappiamo la tua posizione nella timeline: esaminiamo intimazione, verbali di udienza, titolo esecutivo, precetto e preavviso, e stabiliamo con precisione in quale fase sei e quali finestre sono ancora aperte.
2. Se sei prima dell’intimazione, costruiamo il piano con l’OCC: raccogliamo i documenti, ricostruiamo debiti e redditi e impostiamo una ristrutturazione o un concordato minore che metta al primo posto il canone corrente.
3. Se sei tra notifica e udienza, prepariamo l’udienza di convalida: verifichiamo gli importi della morosità, valutiamo se ci sono contestazioni fondate e predisponiamo la richiesta di termine di grazia sostenuta da un quadro di risorse documentato.
4. Redigiamo il ricorso e chiediamo le misure protettive sul patrimonio, per sospendere i pignoramenti che impediscono di pagare l’affitto.
5. Se si apre la liquidazione controllata, gestiamo il contratto pendente: interloquiamo con il liquidatore sulla scelta prevista dall’art. 270, comma 6, CCII e chiediamo al giudice delegato una quota di reddito esclusa che comprenda il canone.
6. Se sei già al precetto, controlliamo titolo, precetto e preavviso e proponiamo opposizione solo quando c’è un vizio reale o una questione specifica sulla sorte del contratto.
7. Negoziamo con il locatore una soluzione concordata: rientro, data di rilascio certa, garanzie sull’indennità di occupazione.
8. Aggiorniamo il piano dopo il rilascio, inserendo il nuovo canone e le spese di trasferimento.
9. Verifichiamo le domande di insinuazione del locatore e degli altri creditori, segnalando importi non dovuti o già pagati.
10. Accompagniamo il debitore fino all’esdebitazione, curando la collaborazione con il liquidatore e la documentazione richiesta.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (L. 3/2012) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per chi ha uno sfratto in corso, la qualifica che pesa di più è quella di Gestore della crisi e di fiduciario OCC: conoscere dall’interno il lavoro dell’Organismo significa sapere quali informazioni il tribunale si aspetta di trovare nella relazione, come si giustifica la quota di reddito destinata all’affitto e come si coordina il piano con le date imposte dal giudice dello sfratto.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’eventuale giudizio in Cassazione: chi imposta il piano è anche chi segue le opposizioni e le impugnazioni, senza cambi di linea tra una fase e l’altra. Lo staff multidisciplinare, composto da avvocati e commercialisti, lavora sullo stesso fascicolo: i legali sul procedimento di sfratto e sulla procedura concorsuale, i commercialisti sulla ricostruzione dei redditi, delle spese familiari e della sostenibilità del piano.

Chiusura: il calendario come alleato

Ricostruita tappa per tappa, la risposta alla domanda del titolo è netta: la procedura di sovraindebitamento, di per sé, non ferma lo sfratto già convalidato, perché protegge il patrimonio del debitore e non l’immobile del locatore; ma, attivata in tempo, può dare al conduttore le risorse per sanare la morosità, gestire il contratto pendente nella liquidazione controllata, liberare il reddito dai pignoramenti e, alla fine, cancellare il debito per canoni arretrati. Il tempo è la risorsa più preziosa del debitore e la più sprecata.

È su questo incrocio tra sfratto e procedure concorsuali che lo Studio Monardo concentra il proprio lavoro, perché la competenza certificata dell’Avv. Monardo come Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC consente di costruire il piano conoscendo dall’interno il percorso dell’Organismo, mentre la qualifica di cassazionista garantisce la stessa linea difensiva nelle eventuali opposizioni fino all’ultimo grado.

📩 Non lasciare che sia l’ufficiale giudiziario a decidere i tempi: contattaci oggi, i riferimenti dello studio ti aspettano in fondo a questa pagina.