Saldo E Stralcio Del Mutuo O Sovraindebitamento: Cosa Fare Prima Dell’asta?

La prima rata saltata non fa rumore. Non arriva nessun ufficiale giudiziario, nessuna busta verde, nessuna data d’asta. Passano settimane, poi mesi; arrivano i solleciti della banca, poi la lettera che comunica la decadenza dal beneficio del termine, poi il precetto. Quando sul portale delle vendite pubbliche compare la scheda dell’immobile con il prezzo base, molte famiglie si accorgono soltanto allora di avere a disposizione due strade molto diverse: trattare con il creditore un saldo e stralcio del mutuo, cioè il pagamento di una somma inferiore al debito in cambio della liberazione, oppure presentare al tribunale una delle procedure di sovraindebitamento previste dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (D.Lgs. 14/2019, aggiornato da ultimo dal correttivo D.Lgs. 136/2024).

Questa guida ricostruisce la vicenda in ordine cronologico, dalla prima rata non pagata fino al decreto di trasferimento, e indica in ogni fase cosa è ancora possibile e cosa non lo è più. Chi sa cosa succede dopo, e quando, agisce al momento giusto invece di subire. La sequenza è questa: insoluti e segnalazioni; decadenza dal beneficio del termine e cessione del credito; precetto; pignoramento e trascrizione; istanza di vendita e perizia; ordinanza di vendita e pubblicità; asta; aggiudicazione e distribuzione del ricavato. Accanto corrono, con tempi propri, le trattative stragiudiziali e le procedure da sovraindebitamento.

Perché lo Studio Monardo segue proprio questa materia? Perché la scelta tra un accordo con la banca e una procedura concorsuale familiare richiede due competenze insieme. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e professionista fiduciario di un OCC: conosce dall’interno il lavoro dell’Organismo che redige la relazione da cui dipende l’esito del piano del consumatore, del concordato minore e della liquidazione controllata. Coordina inoltre uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario, che esamina il contratto di mutuo, il piano di ammortamento, la cessione a fondi o cartolarizzazioni e la quantificazione del credito, cioè i dati su cui si costruisce ogni proposta di saldo e stralcio.

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La mappa temporale: dalla prima rata al decreto di trasferimento

Prima di entrare nelle singole tappe conviene vedere il quadro d’insieme. I tempi della tabella seguente sono di due tipi: termini di legge, che hanno una scadenza precisa e spesso perentoria, e tempi medi, che dipendono dal tribunale, dal carico dei ruoli, dalla rapidità del creditore e dalla vendibilità dell’immobile. Questi ultimi sono indicativi: in alcuni uffici giudiziari l’intera esecuzione immobiliare si chiude in meno di due anni, in altri ne servono quattro o cinque.

Tappa	Momento indicativo	Atto o evento	Norma di riferimento	Finestra stragiudiziale	Finestra sovraindebitamento
1	Mesi 0-6	Rate insolute, solleciti, segnalazione in Centrale Rischi	Contratto; art. 40 TUB	Molto ampia: rinegoziazione, sospensione, saldo e stralcio	Ampia: OCC, valutazione del piano
2	Mesi 6-12	Decadenza dal beneficio del termine, risoluzione, eventuale cessione del credito	Art. 40, co. 2, TUB; art. 1186 c.c.; L. 130/1999	Ampia, spesso con un servicer	Ampia
3	Giorno 0 della fase esecutiva	Notifica del titolo e del precetto	Artt. 479-480 c.p.c.	Ancora buona	Buona
4	Giorno 10-90 dal precetto	Pignoramento immobiliare e trascrizione	Artt. 555 e 497 c.p.c.	Si restringe	Utile per ottenere la sospensione
5	Mesi 6-18	Perizia, udienza ex art. 569, ordinanza di vendita, delega	Artt. 568, 569, 591-bis c.p.c.	Conversione entro l’ordinanza; saldo e stralcio sulla base della perizia	Domanda tramite OCC con istanza di sospensione
6	In qualunque momento prima della vendita	Deposito della domanda di sovraindebitamento	Artt. 67-70, 74-78, 268-270 CCII	Resta possibile in parallelo	Sospensione ex art. 70, co. 4, o misure protettive ex art. 78 CCII
7	Dai 20 giorni prima della scadenza per le offerte	Ultima finestra prima dell’asta	Art. 624-bis c.p.c.; art. 629 c.p.c.	Sospensione concordata, saldo e stralcio pre-asta	Molto stretta
8	Data dell’asta	Esame delle offerte, gara, aggiudicazione	Artt. 571-574 c.p.c.	Quasi chiusa	Quasi chiusa
9	Dopo l’aggiudicazione	Saldo prezzo, decreto di trasferimento, distribuzione, debito residuo	Artt. 585, 586, 596 c.p.c.; artt. 278-283 CCII	Trattativa sul solo residuo	Liquidazione controllata ed esdebitazione

La tabella mostra una regola che ritorna in ogni tappa: più il calendario avanza, più le opzioni si riducono e più costa ognuna di quelle rimaste. Una proposta di saldo e stralcio fatta quando l’immobile non è ancora pignorato si confronta con il valore di un credito in sofferenza. La stessa proposta fatta dopo la pubblicazione dell’avviso d’asta si confronta con il prezzo base, che il creditore conosce e che il debitore non può più discutere. Una domanda di sovraindebitamento depositata in tempo consente di chiedere al giudice di fermare l’esecuzione. Se arriva dopo l’aggiudicazione, può al massimo gestire il debito residuo.

Le sezioni che seguono sviluppano ciascuna delle nove tappe. Poi vengono due calendari a confronto, i binari paralleli delle procedure, le cinque finestre critiche, le domande più frequenti sui tempi e le pronunce che interessano ciascuna fase.

Mesi 0-6: le prime rate non pagate

Cosa succede

Il calendario inizia con una scadenza mancata. Il contratto di mutuo prevede rate mensili, trimestrali o semestrali. Il primo mancato pagamento produce interessi di mora, una comunicazione della banca e, superate certe soglie, la segnalazione dell’inadempimento nelle banche dati creditizie: la Centrale dei Rischi della Banca d’Italia per gli importi sopra soglia e i sistemi di informazione creditizia privati. In questa fase non c’è ancora nessun atto giudiziario. Il rapporto è contrattuale e il debitore parla con la filiale o con l’ufficio crediti problematici.

La norma

Per i mutui fondiari, che sono la grande maggioranza dei mutui casa, l’art. 40, comma 2, del Testo unico bancario (D.Lgs. 385/1993) stabilisce quando la banca può invocare la risoluzione del contratto. Serve un ritardato pagamento ripetuto almeno sette volte, anche non consecutive, e si considera ritardato il pagamento effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Per i mutui non fondiari valgono le clausole contrattuali e le regole generali sulla risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.) e sulla decadenza dal beneficio del termine (art. 1186 c.c.).

I termini che si attivano

In questa fase non esistono termini processuali perentori. Esistono però scadenze di fatto che contano. Ogni rata non pagata aumenta il debito scaduto, cioè la somma che il debitore dovrebbe versare per tornare in regola. Ogni mese che passa avvicina la soglia oltre la quale la banca classifica la posizione come inadempienza probabile e poi come sofferenza: da quel momento la gestione passa spesso a strutture specializzate e il credito può essere ceduto.

Cosa può fare il debitore ora

È la finestra più ampia di tutta la vicenda. Il debitore può:

• chiedere una rinegoziazione del piano di ammortamento (allungamento della durata, passaggio a un periodo di sola quota interessi);
• verificare se ricorrono i requisiti per la sospensione delle rate previste dagli strumenti pubblici di sostegno per la prima casa, quando sono attivi e il debitore ne ha i requisiti;
• proporre un piano di rientro del solo arretrato, con rate aggiuntive alle ordinarie;
• valutare subito con un professionista se il problema riguarda solo il mutuo o l’intero bilancio familiare (finanziamenti, carte revolving, debiti fiscali), perché nel secondo caso il saldo e stralcio di un solo debito difficilmente risolve la crisi;
• far esaminare il contratto (tassi, piano di ammortamento, clausole di indicizzazione, polizze abbinate) per capire se esistono contestazioni da usare nella trattativa.

In questa fase un vero e proprio saldo e stralcio del mutuo è raro, perché la banca ha ancora un credito in bonis, garantito da ipoteca, e non ha ragione di rinunciare a una parte del capitale. Le soluzioni realistiche sono la rinegoziazione e la moratoria. Si può però già aprire la strada del sovraindebitamento: il debitore può rivolgersi a un Organismo di composizione della crisi (OCC) per una prima valutazione e iniziare a raccogliere la documentazione (redditi degli ultimi anni, estratti conto, contratti, elenco dei creditori).

L’errore tipico di questa fase

L’errore più frequente è pagare a caso. Il debitore in difficoltà versa qualcosa al creditore che sollecita di più, magari una finanziaria, e lascia scoperto il mutuo, oppure fa il contrario e accumula debiti con carte e prestiti per non saltare la rata della casa. In entrambi i casi la crisi si allarga e, se poi si arriva a una procedura di sovraindebitamento, questi comportamenti vengono esaminati. Il piano del consumatore richiede infatti che il sovraindebitamento non sia stato causato con colpa grave, malafede o frode (art. 69 CCII). Un indebitamento ulteriore contratto quando la crisi era già evidente è proprio il tipo di condotta che l’OCC deve descrivere nella sua relazione.

Quanto dura realmente

Tra la prima rata non pagata e la comunicazione formale di decadenza passano di solito da quattro a dodici mesi. I tempi dipendono dalla politica della banca, dall’importo dell’arretrato e dalla presenza di garanzie pubbliche sul mutuo. In questi mesi il debitore ha più tempo e più margine di trattativa che in qualunque fase successiva.

Mesi 6-12: decadenza dal beneficio del termine e cessione del credito

Cosa succede

A questo punto la procedura entra in una nuova fase. La banca comunica la decadenza dal beneficio del termine o la risoluzione del contratto. L’effetto pratico è che il debitore non deve più soltanto le rate scadute: deve subito l’intero capitale residuo, più gli interessi e le spese. La posizione viene classificata a sofferenza. Molto spesso, nei mesi successivi, il credito viene ceduto in blocco a una società veicolo di cartolarizzazione (Legge 130/1999) e gestito da un servicer, che diventa l’interlocutore del debitore.

La norma

Oltre all’art. 40 TUB e all’art. 1186 c.c., interessa qui la disciplina della cessione dei crediti in blocco. L’art. 58 TUB e la L. 130/1999 consentono che la cessione sia resa nota con la pubblicazione di un avviso in Gazzetta Ufficiale, senza una notifica individuale al debitore. La cessione trasferisce anche l’ipoteca. Il cessionario potrà quindi agire esecutivamente sull’immobile, ma dovrà provare di essere titolare del credito.

I termini che si attivano

Con la decadenza il debito diventa interamente esigibile. Da questo momento il creditore può notificare il precetto in qualsiasi momento: non c’è un termine minimo da rispettare dopo la comunicazione di decadenza. Gli interessi moratori corrono sull’intero importo. La prescrizione del credito, decennale per il mutuo, decorre dalle singole scadenze. Nella pratica però è raramente un argomento utile, perché la banca interrompe la prescrizione con le diffide.

Cosa può fare il debitore ora

Paradossalmente, questa è spesso la finestra migliore per un saldo e stralcio. Il credito in sofferenza viene iscritto in bilancio a un valore ridotto e, se ceduto, viene acquistato dal fondo a una frazione del valore nominale. Il servicer ha obiettivi di incasso e tempi da rispettare: una somma certa e rapida può valere per lui più di un’esecuzione immobiliare lunga e dall’esito incerto. Il debitore può:

• chiedere il conteggio aggiornato del debito, distinto per capitale, interessi corrispettivi, interessi moratori e spese;
• verificare chi è oggi il creditore: l’avviso di cessione in Gazzetta Ufficiale, l’inclusione del proprio rapporto nel perimetro ceduto, il mandato del servicer;
• formulare una proposta di saldo e stralcio sostenuta da documenti: una stima indipendente del valore dell’immobile, una situazione reddituale e patrimoniale aggiornata e la prova della provenienza della somma offerta (risparmi, aiuto di familiari, vendita di altri beni);
• valutare la negoziazione assistita (D.L. 132/2014, convertito dalla L. 162/2014), cioè una trattativa formale tra avvocati che si chiude con un accordo sottoscritto dalle parti e dai legali; l’accordo costituisce titolo esecutivo e titolo per l’iscrizione di ipoteca giudiziale;
• in alternativa, chiedere all’OCC di verificare se esistono le condizioni per un piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore, che può includere tutti i creditori.

Su un punto occorre chiarezza: il saldo e stralcio vincola soltanto il creditore che lo firma. Se la famiglia ha anche un prestito personale, un debito con l’erario o una carta revolving, quei creditori restano estranei all’accordo e possono agire. La procedura di sovraindebitamento, una volta omologata, vincola invece tutti i creditori anteriori, anche quelli contrari.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è firmare un piano di rientro insostenibile pur di prendere tempo. Il servicer propone una rateizzazione dell’intero debito; il debitore accetta rate che non può pagare; dopo tre o quattro mesi salta tutto, e intanto ha magari sottoscritto un riconoscimento di debito che rende più difficili eventuali contestazioni. Altro errore frequente è offrire una somma a voce, senza alcuna documentazione: le proposte non motivate vengono respinte oppure ricevono una controproposta molto vicina al valore nominale.

Quanto dura realmente

Tra la decadenza e la notifica del precetto passano di solito da tre a nove mesi. Se c’è una cessione in corso, i tempi possono allungarsi, perché il cessionario deve acquisire la documentazione del rapporto. Una trattativa di saldo e stralcio con un servicer, se impostata bene, si chiude spesso in poche settimane o in qualche mese. La pratica davanti all’OCC per un piano del consumatore richiede in genere da due a sei mesi prima del deposito del ricorso, secondo la completezza della documentazione.

Giorno 0 della fase esecutiva: titolo esecutivo e precetto

Cosa succede

Da questo momento in poi il conflitto diventa giudiziario. Il creditore notifica il titolo esecutivo, che per il mutuo è di regola il contratto stipulato per atto pubblico notarile, e l’atto di precetto: l’intimazione a pagare l’intero debito entro un termine, con l’avvertimento che in mancanza si procederà a esecuzione forzata. Il precetto deve contenere, tra l’altro, l’avvertimento che il debitore può porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo un piano del consumatore con l’ausilio di un OCC (art. 480, comma 2, c.p.c.).

La norma

Gli articoli centrali sono il 479 (notifica del titolo e del precetto) e il 480 c.p.c. (contenuto del precetto). L’art. 481 c.p.c. stabilisce che il precetto perde efficacia se l’esecuzione non inizia entro novanta giorni dalla notifica. Le difese del debitore in questa fase sono l’opposizione a precetto: l’opposizione ex art. 615, comma 1, c.p.c. contesta il diritto del creditore di procedere ad esecuzione (credito estinto, inesistente, non esigibile, titolo invalido); l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617, comma 1, c.p.c. contesta la regolarità formale del titolo o del precetto.

I termini che si attivano

• Termine per adempiere: non meno di dieci giorni dalla notifica del precetto (art. 480 c.p.c.). Prima della sua scadenza il creditore non può pignorare, salvo autorizzazione del giudice in caso di pericolo nel ritardo.
• Efficacia del precetto: novanta giorni dalla notifica (art. 481 c.p.c.). Se il pignoramento non arriva in tempo, il creditore deve notificare un nuovo precetto.
• Opposizione per vizi formali del precetto: venti giorni dalla notifica, termine perentorio (art. 617, comma 1, c.p.c.).
• L’opposizione all’esecuzione ex art. 615, comma 1, non ha un termine fisso prima del pignoramento, ma va proposta per tempo, perché dopo la vendita le contestazioni subiscono preclusioni significative.

Cosa può fare il debitore ora

Il precetto non è ancora il pignoramento: per qualche settimana la casa è ancora libera da vincoli esecutivi. Il debitore può:

• far verificare il precetto (importi richiesti, interessi applicati, legittimazione del cessionario, regolarità della notifica) e valutare l’opposizione nei termini;
• rilanciare la trattativa: il creditore che ha notificato il precetto ha anticipato le spese, ma non ancora quelle più rilevanti del pignoramento, della perizia e della pubblicità; una proposta seria in questo momento ha ancora margini;
• accelerare la pratica di sovraindebitamento, che a questo punto ha anche una funzione difensiva: la sospensione dell’esecuzione si chiede al giudice del sovraindebitamento, e prima la domanda è pronta, prima si può chiedere.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è ignorare il precetto perché “tanto non c’è ancora l’asta”. In realtà il precetto è l’ultimo atto prima del vincolo sul bene. Un secondo errore è proporre un’opposizione pretestuosa senza reali motivi: non sospende nulla in automatico, comporta spese di giudizio e, se respinta, espone alla condanna alle spese e, nei casi più gravi, alla responsabilità aggravata (art. 96 c.p.c.).

Quanto dura realmente

Il termine legale minimo è di dieci giorni; il massimo utile per il creditore è di novanta. In pratica, quando il creditore è un fondo o una banca con uffici legali strutturati, il pignoramento arriva spesso tra il ventesimo e il sessantesimo giorno dalla notifica del precetto.

Dal giorno 10 al giorno 90: il pignoramento e la trascrizione

Cosa succede

Il calendario ora corre. L’ufficiale giudiziario notifica al debitore l’atto di pignoramento immobiliare, con l’ingiunzione di non sottrarre il bene alla garanzia del credito, e il creditore lo trascrive nei registri immobiliari. Da quel momento gli atti di disposizione dell’immobile (vendita, donazione, nuova ipoteca) sono inefficaci nei confronti del creditore pignorante e dei creditori intervenuti. Il debitore diventa, salvo diverso provvedimento, custode del bene. Nel giro di qualche mese il giudice nominerà un custode giudiziario, di solito un professionista delegato o un istituto vendite giudiziarie.

La norma

Il pignoramento immobiliare è disciplinato dall’art. 555 c.p.c. (forma e trascrizione) e dagli artt. 492 e seguenti. L’art. 497 c.p.c. prevede che il pignoramento perda efficacia se entro quarantacinque giorni non è chiesta la vendita. Gli artt. 498 e 499 regolano l’avviso ai creditori iscritti e l’intervento degli altri creditori. Per il creditore fondiario rileva anche l’art. 41 TUB, che gli attribuisce un regime di favore: in particolare, l’azione esecutiva sui beni ipotecati può essere iniziata o proseguita anche quando il debitore è sottoposto a una procedura concorsuale liquidatoria.

I termini che si attivano

• Istanza di vendita entro 45 giorni dal pignoramento, a pena di inefficacia (artt. 497 e 567 c.p.c.). Il termine riguarda il creditore, ma va controllato dal debitore: se è violato, il pignoramento perde efficacia.
• Deposito della documentazione ipocatastale o della certificazione notarile sostitutiva nei termini previsti dall’art. 567 c.p.c. In caso di mancato deposito, il giudice dichiara l’inefficacia del pignoramento.
• Istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.): può essere presentata prima che sia disposta la vendita o l’assegnazione, con il deposito di una somma non inferiore a un sesto dei crediti. È una finestra che si chiude con l’ordinanza di vendita.
• Opposizione agli atti esecutivi contro il pignoramento: venti giorni dal compimento dell’atto o dalla conoscenza (art. 617, comma 2, c.p.c.).

Cosa può fare il debitore ora

Il pignoramento non è la fine: è la fase in cui le leve si moltiplicano, ma ciascuna ha una scadenza. Il debitore può:

• valutare la conversione del pignoramento, che sostituisce all’immobile una somma di denaro pari ai crediti del procedente e degli intervenuti, alle spese e agli interessi, con un primo versamento non inferiore a un sesto e la possibilità di rateizzare il resto fino a quarantotto mesi nei casi previsti dall’art. 495 c.p.c.; serve una disponibilità iniziale e una capacità di pagamento costante, ma è lo strumento che salva l’immobile senza procedure concorsuali;
• proporre un saldo e stralcio “con esecuzione pendente”: il creditore ha ormai il bene vincolato e può valutare con precisione quanto incasserà; una somma che si avvicina al valore realistico di realizzo, al netto dei tempi e delle spese, può risultare per lui conveniente;
• depositare, tramite l’OCC, la domanda di ristrutturazione dei debiti del consumatore o di concordato minore con istanza di sospensione dell’esecuzione;
• chiedere la liquidazione controllata del proprio patrimonio quando non c’è nessuna prospettiva di conservare la casa e l’obiettivo è chiudere in un unico procedimento la posizione con tutti i creditori.

A metà di questa fase si vede quanto contino due competenze insieme. L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo, Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, imposta la scelta tra conversione, saldo e stralcio e procedura concorsuale sulla base dei numeri dell’esecuzione e del bilancio familiare, con il supporto dello staff in diritto bancario per la verifica del credito.

L’errore tipico di questa fase

L’errore più costoso è vendere o donare l’immobile dopo il pignoramento credendo di metterlo al sicuro: l’atto è inefficace verso i creditori e, in una successiva procedura di sovraindebitamento, viene letto come un indizio di malafede. Altro errore frequente: lasciare scadere il termine per la conversione aspettando che il creditore risponda a una proposta informale. Le trattative non sospendono i termini processuali. Se non c’è un provvedimento del giudice, il fascicolo va avanti.

Quanto dura realmente

Tra la notifica del pignoramento e il deposito della perizia di stima passano in molti tribunali dai quattro ai dieci mesi. In questo intervallo il debitore riceve la visita del custode e dell’esperto stimatore, che deve accedere all’immobile per la valutazione e per verificarne la regolarità urbanistica e catastale.

Dal sesto al diciottesimo mese: perizia, udienza ex art. 569 e ordinanza di vendita

Cosa succede

Sono passati sei mesi dalla notifica del pignoramento, a volte di più. L’esperto stimatore nominato dal giudice deposita la relazione con la descrizione dell’immobile, la stima del valore di mercato, le eventuali irregolarità e le formalità pregiudizievoli. Il giudice fissa l’udienza ex art. 569 c.p.c., nella quale le parti possono formulare osservazioni sulla stima e sulle modalità di vendita. All’esito, il giudice pronuncia l’ordinanza di vendita e di regola delega le operazioni a un professionista (notaio, avvocato o commercialista) ai sensi dell’art. 591-bis c.p.c.

La norma

Le disposizioni chiave sono gli artt. 568 (determinazione del valore dell’immobile), 569 (provvedimento per l’autorizzazione della vendita), 591-bis (delega delle operazioni) c.p.c., e l’art. 173-bis disp. att. c.p.c. sul contenuto della relazione di stima. L’art. 560 c.p.c. regola custodia e liberazione dell’immobile. Dopo la riforma Cartabia, la tendenza normativa è verso un’esecuzione più rapida e una vendita affidata quasi sempre al delegato.

I termini che si attivano

• Osservazioni alla perizia: entro i termini fissati dal giudice e comunque prima o durante l’udienza ex art. 569. Contestare la stima dopo l’ordinanza di vendita è molto più difficile.
• Conversione del pignoramento: l’istanza va depositata prima che sia disposta la vendita, quindi in pratica entro l’udienza ex art. 569. È il termine più importante di questa fase.
• Opposizione agli atti esecutivi contro l’ordinanza di vendita: venti giorni (art. 617 c.p.c.).
• Se il debitore abita l’immobile e il giudice ne ordina la liberazione, decorrono i tempi di attuazione previsti dall’art. 560 c.p.c.

Cosa può fare il debitore ora

Con la perizia in mano, tutti conoscono il valore del bene: è il momento in cui una proposta di saldo e stralcio può essere misurata con precisione. Il debitore può:

• usare la perizia come base numerica della proposta: il creditore sa che all’asta il bene verrà offerto al prezzo base e che sono ammesse offerte fino a un quarto in meno (art. 571 c.p.c.), e che ogni esperimento deserto porta a un ribasso del prezzo;
• presentare osservazioni sulla perizia se la stima è manifestamente errata (superfici, stato di conservazione, abusi dichiarati inesistenti o viceversa);
• depositare l’istanza di conversione prima dell’ordinanza;
• se pende già una procedura di sovraindebitamento, chiedere al giudice del sovraindebitamento la sospensione dell’esecuzione e poi depositarne il provvedimento nel fascicolo esecutivo.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è affidarsi all’idea che “la prima asta va sempre deserta”. Talvolta accade, ma l’immobile può essere aggiudicato al primo esperimento; e comunque ogni asta deserta abbassa il prezzo base di partenza, riducendo il ricavato e lasciando un residuo di debito più alto. Un secondo errore: ostacolare l’accesso dell’esperto o del custode. Questo comportamento può portare all’ordine di liberazione anticipata e incide sulla valutazione della diligenza del debitore in un’eventuale procedura da sovraindebitamento.

Quanto dura realmente

Tra l’udienza ex art. 569 e il primo esperimento di vendita passano di regola dai tre ai sei mesi, il tempo della pubblicità sul Portale delle vendite pubbliche e sui siti autorizzati (art. 490 c.p.c.). Nel complesso, dalla notifica del pignoramento al primo esperimento d’asta trascorrono spesso da dodici a ventiquattro mesi, con forti differenze tra i tribunali.

In qualunque momento prima della vendita: il deposito della domanda di sovraindebitamento

Cosa succede

Questa tappa non ha una data fissa sul calendario dell’esecuzione: può collocarsi già nei primi mesi di insoluti, a pignoramento appena notificato o a perizia depositata. Conta però il momento in cui arriva. Il debitore, assistito dall’Organismo di composizione della crisi e da un difensore, deposita in tribunale una delle tre domande previste dal Codice della crisi per chi non è soggetto alla liquidazione giudiziale:

• la ristrutturazione dei debiti del consumatore (artt. 67-73 CCII), riservata alla persona fisica che ha contratto i debiti per scopi estranei all’attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta;
• il concordato minore (artt. 74-83 CCII), per il professionista, l’imprenditore minore, l’imprenditore agricolo, la start-up innovativa e il consumatore con debiti misti;
• la liquidazione controllata (artt. 268-277 CCII), che mette a disposizione dei creditori l’intero patrimonio del debitore, salvo i beni esclusi per legge, e conduce poi all’esdebitazione.

La domanda è accompagnata dalla relazione particolareggiata dell’OCC (art. 68 CCII per il consumatore, art. 76 per il concordato minore, art. 269 per la liquidazione controllata). L’OCC descrive le cause dell’indebitamento, la diligenza del debitore, la sua capacità di adempiere, l’attendibilità della documentazione e i costi presumibili della procedura.

La norma

Per la casa all’asta le norme decisive sono tre:

1. l’art. 70, comma 4, CCII: nel piano del consumatore il giudice, con il decreto con cui dichiara ammissibile la proposta e ne dispone la pubblicità, può, su istanza del debitore, disporre la sospensione dei procedimenti di esecuzione forzata che potrebbero pregiudicare la fattibilità del piano, oltre al divieto di azioni esecutive e cautelari sul patrimonio;
2. l’art. 78, comma 2, lett. d), CCII: nel concordato minore il decreto di apertura dispone, su istanza del debitore, che non possano essere iniziate o proseguite azioni esecutive individuali, a pena di nullità;
3. l’art. 270, comma 5, CCII con il richiamo all’art. 150 CCII: nella liquidazione controllata, dal giorno della sentenza di apertura, nessuna azione esecutiva individuale può essere iniziata o proseguita sui beni compresi nella procedura.

Il terzo punto ha un’eccezione importante per chi ha un mutuo fondiario. La Corte di cassazione, con la sentenza n. 22914 del 19 agosto 2024, decidendo un rinvio pregiudiziale, ha affermato che il privilegio processuale del creditore fondiario previsto dall’art. 41, comma 2, TUB opera anche nella liquidazione controllata, perché il rinvio dell’art. 270 all’art. 150 rende applicabile la disciplina del divieto di azioni esecutive comprese le sue eccezioni. In pratica, la banca o il fondo titolare di un credito fondiario può proseguire l’esecuzione immobiliare anche dopo l’apertura della liquidazione controllata. Quanto ricavato rimane comunque soggetto alle regole del concorso e alla graduazione dei crediti nella procedura.

Infine, per la casa di abitazione con mutuo in corso, l’art. 67, comma 5, CCII consente al piano del consumatore di prevedere il rimborso alle scadenze convenute delle rate a scadere del mutuo garantito da ipoteca iscritta sull’abitazione principale. Serve una condizione: alla data del deposito della domanda il debitore deve essere in regola con i pagamenti, oppure il giudice deve autorizzarlo a pagare il debito per capitale e interessi già scaduto. L’art. 67, comma 4, consente inoltre di non soddisfare integralmente i creditori privilegiati, purché ricevano non meno di quanto otterrebbero dalla liquidazione dei beni su cui grava la prelazione, secondo l’attestazione dell’OCC.

I termini che si attivano

• Nessun effetto automatico del deposito sull’esecuzione nel piano del consumatore: la sospensione richiede un’istanza specifica e un provvedimento del giudice. Fino a quel provvedimento, il fascicolo dell’esecuzione procede.
• Una volta pubblicata la proposta, i creditori ricevono la comunicazione e hanno venti giorni per presentare osservazioni (art. 70, comma 3, CCII). L’OCC, nei dieci giorni successivi, sente il debitore e riferisce al giudice, proponendo le eventuali modifiche del piano.
• Il provvedimento che concede o nega la sospensione, e la sentenza che omologa o rigetta il piano, sono soggetti ai rimedi previsti dal Codice. I termini per il reclamo sono brevi e vanno calcolati con attenzione, tenendo conto anche della sospensione feriale dei termini processuali dall’1 al 31 agosto dove applicabile.

Cosa può fare il debitore ora

Questa è la tappa in cui il sovraindebitamento diventa uno strumento concreto contro l’asta. Il debitore può:

• scegliere la procedura in base al profilo soggettivo (consumatore puro, debiti misti, imprenditore minore) e all’obiettivo (conservare la casa o chiudere tutte le posizioni);
• costruire un piano che preveda la continuazione del mutuo sull’abitazione principale (art. 67, comma 5) e la falcidia dei debiti chirografari: finanziamenti, carte, utenze, in parte anche debiti fiscali secondo la disciplina applicabile;
• chiedere nella stessa domanda la sospensione dell’esecuzione immobiliare già pendente e depositare il provvedimento nel fascicolo dell’esecuzione;
• se la casa non è difendibile, scegliere la liquidazione controllata come via per arrivare all’esdebitazione, sapendo che il creditore fondiario potrà comunque proseguire la sua esecuzione.

Sulla meritevolezza il quadro è diverso da procedura a procedura. Nel piano del consumatore l’art. 69 CCII esclude chi ha determinato il sovraindebitamento con colpa grave, malafede o frode: il debitore deve poter dimostrare che il debito è nato da eventi non imputabili o da scelte ragionevoli al momento in cui sono state fatte. Il Tribunale di Agrigento, con la sentenza del 6 maggio 2026 (R.G. 22-1/2026), ha negato l’omologazione di un piano per il ricorso sistematico al credito senza collegamento con bisogni essenziali, precisando che l’eventuale violazione dell’obbligo di verifica del merito creditizio da parte del finanziatore (art. 124-bis TUB) non esonera il debitore dall’onere di provare l’assenza di colpa grave. Nella liquidazione controllata, invece, la Cassazione, sez. I, con l’ordinanza n. 22074 del 31 luglio 2025, ha escluso che l’apertura possa essere negata con un giudizio di non meritevolezza fondato su indizi di negligenza o imprudenza: la liquidazione non ha natura premiale, e quei profili tornano in gioco solo al momento dell’esdebitazione (art. 280 CCII).

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è depositare una domanda incompleta solo per “fermare l’asta”. Il giudice valuta l’ammissibilità e la fattibilità: una proposta priva di documenti, con un piano numericamente impossibile o con lacune sulle cause dell’indebitamento rischia di non ottenere la sospensione, e un rigetto pesa anche sulle domande successive. Un altro errore è non comunicare tempestivamente il provvedimento di sospensione al professionista delegato e al giudice dell’esecuzione: il fascicolo esecutivo non si ferma da solo.

Quanto dura realmente

La preparazione della pratica con l’OCC richiede, in media, da due a sei mesi, a seconda di quanto è ordinata la documentazione e di quanto è complessa la massa dei debiti. Dal deposito al decreto di apertura possono passare poche settimane. L’omologazione arriva di solito qualche mese dopo, ma i tempi variano molto da tribunale a tribunale. Il piano omologato dura poi il tempo previsto per i pagamenti, che la giurisprudenza ammette anche lungo: la Cassazione, con l’ordinanza n. 27544 del 28 ottobre 2019, ha ritenuto omologabile un piano con dilazione di quasi dodici anni, in assenza di un termine massimo fissato dalla legge.

Gli ultimi venti giorni prima dell’asta

Cosa succede

Siamo al conto alla rovescia. L’avviso di vendita è pubblicato, il termine per il deposito delle offerte è fissato, gli interessati visitano l’immobile accompagnati dal custode. Per il debitore che non ha agito prima, questa è l’ultima finestra utile, ed è stretta.

La norma

Due strumenti del codice di procedura civile sono pensati proprio per questa fase:

• l’art. 624-bis c.p.c. (sospensione su istanza delle parti): il giudice dell’esecuzione, su istanza di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, può sospendere il processo, sentito il debitore, fino a ventiquattro mesi. L’istanza può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte d’acquisto. È lo strumento tipico per dare tempo a un saldo e stralcio già concordato nei suoi termini essenziali;
• l’art. 629 c.p.c. (rinuncia agli atti): se il creditore pignorante e quelli intervenuti muniti di titolo rinunciano, il processo si estingue. Dopo l’aggiudicazione, o l’assegnazione, la rinuncia richiede anche il consenso dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, ed è questo che rende la fase pre-asta decisiva.

Restano sullo sfondo gli strumenti del Codice della crisi: una domanda di sovraindebitamento depositata ora può ancora ottenere la sospensione, ma il giudice deve provvedere in tempi molto rapidi e il fascicolo deve essere completo.

I termini che si attivano

• Istanza ex art. 624-bis: fino a venti giorni prima della scadenza per il deposito delle offerte. È un termine che non ammette recuperi: scaduto, la sospensione concordata non è più disponibile per quell’esperimento.
• Gli accordi di saldo e stralcio devono prevedere modalità e tempi di pagamento compatibili con la data dell’asta: un accordo raggiunto ma non ancora seguito da istanza di sospensione o da rinuncia non impedisce lo svolgimento della vendita.
• Se l’asta si svolge, ogni tentativo successivo deve fare i conti con i diritti dell’aggiudicatario.

Cosa può fare il debitore ora

Negli ultimi venti giorni l’unica strada realistica è un accordo scritto con tutti i creditori titolati, tradotto subito in un atto nel fascicolo. Il debitore può:

• presentare al creditore procedente e agli intervenuti una proposta di saldo e stralcio con provvista dimostrata (assegno circolare, bonifico vincolato, delibera di un finanziamento di terzi, impegno di un familiare acquirente);
• ottenere la sottoscrizione congiunta dell’istanza di sospensione ex art. 624-bis, se il pagamento richiede ancora qualche mese;
• ottenere la rinuncia agli atti ex art. 629 se il pagamento avviene prima dell’asta;
• se il patrimonio familiare consente un acquisto da parte di un parente, valutare la partecipazione all’asta di un terzo, ricordando che il debitore esecutato non può fare offerte (art. 579 c.p.c.).

L’errore tipico di questa fase

L’errore più comune è credere che una mail del servicer con “proposta accettata” fermi l’asta. Non la ferma. Serve un atto depositato nel processo esecutivo, firmato da tutti i creditori titolati, oppure un provvedimento del giudice del sovraindebitamento. Un altro errore: trattare solo con il creditore procedente e dimenticare gli intervenuti muniti di titolo (il condominio, una finanziaria con decreto ingiuntivo, l’agente della riscossione), senza i quali né la sospensione né l’estinzione sono possibili.

Quanto dura realmente

Venti giorni, nel senso letterale del termine, per l’istanza ex art. 624-bis. Nella realtà le trattative utili devono partire molto prima: i servicer hanno procedure interne di approvazione che richiedono spesso settimane, e una proposta inviata a dieci giorni dall’asta rischia di essere esaminata quando l’immobile è già aggiudicato.

Il giorno dell’asta e l’aggiudicazione

Cosa succede

Il professionista delegato apre le buste, telematiche o cartacee secondo le modalità dell’ordinanza, verifica le offerte e, se ce n’è più di una valida, avvia la gara. L’offerta è efficace se non è inferiore di oltre un quarto al prezzo base (art. 571 c.p.c.). Se c’è un’unica offerta pari o superiore al prezzo base, viene accolta; se è inferiore ma entro il quarto, il delegato può aggiudicare salvo che ritenga seriamente possibile un prezzo maggiore con una nuova vendita o vi siano istanze di assegnazione (art. 572 c.p.c.). Se non ci sono offerte, l’asta è deserta e il delegato fissa un nuovo esperimento, di regola con un ribasso del prezzo base.

La norma

Gli articoli di riferimento sono 571, 572, 573 e 574 c.p.c. (offerte, deliberazione, gara, provvedimenti). Dopo l’aggiudicazione l’aggiudicatario deve versare il saldo prezzo nel termine indicato nell’ordinanza di vendita, che non può superare quello previsto dall’art. 569 c.p.c. Se non versa, decade e perde la cauzione (art. 587 c.p.c.).

I termini che si attivano

• Termine per il versamento del saldo prezzo: quello fissato nell’ordinanza o nell’avviso di vendita. Durante questo periodo il debitore non è più in grado di disporre del processo da solo.
• Opposizione agli atti esecutivi contro l’aggiudicazione o le operazioni di vendita: venti giorni, art. 617 c.p.c.
• Dopo l’aggiudicazione la rinuncia agli atti del creditore richiede il consenso dell’aggiudicatario (art. 629 c.p.c.).

Cosa può fare il debitore ora

Le opzioni di salvataggio dell’immobile sono ormai quasi esaurite; si apre la fase della gestione del residuo. Il debitore può:

• verificare la regolarità delle operazioni di vendita (pubblicità, rispetto delle condizioni, correttezza della gara) e proporre opposizione nei termini se emergono vizi reali;
• seguire con attenzione il progetto di distribuzione, che indica quanto riceveranno il creditore fondiario, gli altri ipotecari, gli intervenuti chirografari, e quale debito residuo resterà;
• se una procedura di sovraindebitamento è in corso o viene avviata ora, coordinarla con la distribuzione, perché il ricavato dell’asta e il debito residuo diventano dati del piano o della liquidazione.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è considerare chiusa la vicenda con la vendita. Quando il prezzo di aggiudicazione è inferiore al debito, come avviene spesso dopo uno o due ribassi, il creditore conserva il diritto al residuo e può aggredire stipendio, pensione, conti correnti e altri beni. Un secondo errore: non controllare il progetto di distribuzione. Interessi calcolati oltre i limiti, spese non documentate o una graduazione errata possono aumentare il debito residuo.

Quanto dura realmente

L’esperimento di vendita dura di regola una mattinata. I tempi che contano sono quelli successivi: il versamento del saldo prezzo, di solito entro centoventi giorni nella prassi di molti tribunali, poi il decreto di trasferimento e infine la distribuzione, che può richiedere da qualche mese a oltre un anno.

Dopo il decreto di trasferimento: il debito residuo e l’esdebitazione

Cosa succede

Da questo momento in poi la casa non è più del debitore. Il giudice pronuncia il decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.), che ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti e costituisce titolo per il rilascio. Si passa alla distribuzione del ricavato (artt. 596 e seguenti c.p.c.). Spesso la vicenda non si chiude qui: resta un debito residuo, a volte rilevante, verso la banca o il fondo, a cui si aggiungono i debiti chirografari che non hanno trovato capienza.

La norma

Per la gestione del residuo il Codice della crisi offre due strumenti:

• la liquidazione controllata (artt. 268 e seguenti CCII), con la successiva esdebitazione, che opera di diritto a seguito del provvedimento di chiusura o, anteriormente, decorsi tre anni dall’apertura della procedura, alle condizioni dell’art. 280 e con le modalità dell’art. 282 CCII;
• l’esdebitazione del sovraindebitato incapiente (art. 283 CCII), per la persona fisica meritevole che non è in grado di offrire ai creditori alcuna utilità, diretta o indiretta, nemmeno in prospettiva futura; il beneficio può essere concesso una sola volta e resta l’obbligo di pagare se, entro quattro anni, sopravvengono utilità rilevanti.

Resta disponibile anche il piano del consumatore per pagare in percentuale e in tempi sostenibili il debito residuo e gli altri debiti, senza più l’immobile.

I termini che si attivano

• La prescrizione del credito residuo riprende a decorrere secondo le regole ordinarie, ma il creditore può interromperla con un semplice atto di messa in mora.
• Con la liquidazione controllata, il termine triennale per l’esdebitazione decorre dall’apertura della procedura.
• L’esdebitazione dell’incapiente impone un controllo per quattro anni sulle sopravvenienze.

Cosa può fare il debitore ora

Perdere la casa non significa rassegnarsi a un debito senza fine: è il momento in cui il sovraindebitamento serve a ripartire. Il debitore può:

• chiedere un saldo e stralcio del residuo, che a questo punto il creditore valuta spesso con favore perché si tratta di un credito chirografario, senza garanzie reali;
• presentare un piano del consumatore che includa il residuo del mutuo e gli altri debiti;
• chiedere la liquidazione controllata e arrivare all’esdebitazione;
• se non ha alcun patrimonio né prospettive di reddito sufficienti, valutare l’esdebitazione dell’incapiente.

L’errore tipico di questa fase

L’errore tipico è firmare un riconoscimento del debito residuo in cambio di una rateizzazione che il debitore non potrà sostenere. Questo atto interrompe la prescrizione e rende più difficili contestazioni successive. Un altro errore è non verificare se il residuo è calcolato correttamente: il creditore deve imputare il ricavato prima alle spese, poi agli interessi e infine al capitale, secondo le regole di legge, e queste imputazioni vanno controllate.

Quanto dura realmente

Una liquidazione controllata porta all’esdebitazione, nella maggior parte dei casi, al decorso del triennio. Un piano del consumatore dura quanto il piano dei pagamenti approvato dal giudice. L’esdebitazione dell’incapiente si conclude con un decreto del giudice, seguito dal periodo di quattro anni di controllo sulle sopravvenienze.

La stessa casa, due calendari

Le due ricostruzioni che seguono sono ipotesi dimostrative, non casi reali: servono a vedere sulla stessa linea del tempo come cambiano gli esiti quando il debitore agisce alle finestre giuste oppure lascia correre. I dati di partenza sono identici.

Dati comuni. Mutuo fondiario sull’abitazione principale con debito residuo, alla decadenza, di 118.640 €. Altri debiti: prestito personale per 14.270 €, carta revolving per 6.385 €, debito condominiale per 3.910 €. Reddito netto familiare di 2.140 € al mese, ridotto dopo la perdita del lavoro di uno dei due coniugi. Valore di stima dell’immobile: 152.300 €. Prima rata insoluta: 5 febbraio 2025. Comunicazione di decadenza: 14 ottobre 2025. Precetto notificato: 9 febbraio 2026. Pignoramento notificato: 23 marzo 2026.

Calendario A: il debitore che agisce alle finestre giuste

Data	Evento	Scelta del debitore
5 febbraio 2025	Prima rata insoluta	Chiede subito la rinegoziazione, che viene respinta
maggio 2025	Terza rata insoluta	Si rivolge all’OCC e al difensore; inizia a raccogliere la documentazione
14 ottobre 2025	Decadenza; credito ceduto a un fondo il mese successivo	Chiede il conteggio al servicer e verifica l’avviso di cessione in Gazzetta Ufficiale
dicembre 2025	Relazione dell’OCC in preparazione	Il piano prevede la continuazione delle rate del mutuo (art. 67, co. 5, CCII) previa autorizzazione al pagamento dell’arretrato di 9.870 €, e il pagamento del 32% dei chirografari in 60 mesi
9 febbraio 2026	Notifica del precetto	Il ricorso è pronto: deposito il 18 febbraio 2026 con istanza di sospensione delle esecuzioni
23 marzo 2026	Notifica del pignoramento	Il giudice del sovraindebitamento ha già dichiarato ammissibile la proposta il 16 marzo 2026; con l’istanza di sospensione accolta, il provvedimento viene depositato nel fascicolo esecutivo
aprile 2026	Osservazioni dei creditori nei 20 giorni	Il fondo chiede chiarimenti sulla sostenibilità; l’OCC integra la relazione
luglio 2026	Omologazione	La famiglia conserva l’immobile; paga le rate del mutuo alle scadenze contrattuali e la quota concordata ai chirografari: 32% di 24.565 €, cioè 7.860,80 €, in 60 mensilità da circa 131 €

Il prezzo di questa strada è un piano rigoroso, con il controllo dell’OCC e del giudice per tutta la sua durata. Il vantaggio è che le procedure demolitorie vengono neutralizzate prima di produrre costi rilevanti e che i creditori chirografari, anche se contrari, sono vincolati dall’omologazione.

Calendario B: il debitore che lascia correre

Data	Evento	Scelta del debitore
5 febbraio 2025	Prima rata insoluta	Non contatta la banca; continua a pagare la carta revolving
ottobre 2025	Decadenza	Non risponde
9 febbraio 2026	Precetto	Lo conserva in un cassetto
23 marzo 2026	Pignoramento	Telefona al servicer, che chiede una proposta scritta
settembre 2026	Perizia: 152.300 €	Offre a voce 60.000 € senza provvista documentata; nessuna risposta
novembre 2026	Udienza ex art. 569: vendita delegata	Non chiede la conversione
marzo 2027	Primo esperimento: deserto	Offre 80.000 € a dodici giorni dall’asta successiva; l’offerta arriva oltre il termine per l’istanza ex art. 624-bis e non si arriva in tempo a un accordo scritto con tutti i creditori titolati
luglio 2027	Secondo esperimento, prezzo base ridotto	Aggiudicazione a 104.420 €
fine 2027	Distribuzione	Detratte le spese di procedura (ipotesi: 13.780 €), al creditore fondiario vanno 90.640 €; restano oltre 28.000 € di residuo sul mutuo più interessi, i chirografari interi, e la casa è perduta

Il calendario B mostra una conseguenza meno visibile: il debito residuo dopo l’asta spesso supera la somma che sarebbe bastata per un saldo e stralcio o per un piano omologato in tempo. A quel punto la famiglia dovrà ricorrere comunque a una procedura di sovraindebitamento, senza la casa e con un saldo peggiore.

Una terza variante: il saldo e stralcio pre-asta riuscito

Stessi dati, ma il debitore, a perizia depositata (settembre 2026), presenta al fondo una proposta di 94.300 € con provvista dimostrata: 41.300 € di risparmi e liquidazione del TFR, 53.000 € da un familiare che acquisterà la nuda proprietà. La proposta richiama la stima, i tempi residui dell’esecuzione e le spese ancora da sostenere. Il fondo accetta il 21 ottobre 2026. L’istanza ex art. 624-bis è sottoscritta il 28 ottobre dal procedente e dal condominio intervenuto (con cui si concorda separatamente il pagamento integrale dei 3.910 €), ben prima dei venti giorni dal termine per le offerte. Il pagamento avviene a gennaio 2027 e segue la rinuncia agli atti. Restano però il prestito personale e la carta, che non sono vincolati dall’accordo e per i quali occorre una trattativa a parte oppure un piano del consumatore.

I binari paralleli: come cambia la timeline quando si attiva un rimedio

Il calendario dell’esecuzione non è l’unico che corre. Ogni rimedio attivato apre un proprio binario, con tempi e regole proprie, che interferiscono con quello principale.

Binario 1: la trattativa stragiudiziale

La trattativa di saldo e stralcio non ferma da sola nessun termine. Il suo effetto sulla timeline passa attraverso tre atti: l’istanza di sospensione concordata (art. 624-bis c.p.c.), la rinuncia agli atti (art. 629 c.p.c.) o, prima del pignoramento, la semplice astensione del creditore dall’agire. Se l’accordo si chiude prima del precetto, la vicenda esecutiva non nasce. Se si chiude dopo l’ordinanza di vendita, il processo va sospeso o estinto con il concorso di tutti i creditori titolati.

La negoziazione assistita aggiunge forma e certezza: l’invito a stipulare la convenzione, la convenzione stessa, l’accordo firmato dalle parti e dagli avvocati che ne certificano la conformità alle norme imperative e all’ordine pubblico. L’accordo costituisce titolo esecutivo. Per il debitore questo significa impegni chiari. Per il creditore significa un titolo immediato se l’accordo non viene rispettato.

Va tenuto presente anche un dato sistematico: la giurisprudenza di legittimità ha da tempo distinto le vere procedure concorsuali, caratterizzate dal controllo dell’autorità giudiziaria, dal coinvolgimento dei creditori e dalla pubblicità, dagli accordi stragiudiziali non omologati, che restano contratti tra le parti (Cass. n. 9087 del 12 aprile 2018). Il saldo e stralcio appartiene a questa seconda categoria: non produce effetti verso i creditori che non lo firmano e non dà alcuna esdebitazione.

Binario 2: la conversione del pignoramento

La conversione innesta sulla timeline una rateizzazione giudiziale: depositata l’istanza con la somma iniziale, il giudice determina l’importo da versare e, se ne ricorrono i presupposti, ne autorizza il pagamento rateale. Durante la rateizzazione la vendita non procede. Il rischio è preciso: il mancato pagamento di una rata entro i termini previsti fa riprendere la vendita, con le somme versate acquisite alla procedura. È adatta a chi ha un reddito stabile e un solo creditore rilevante.

Binario 3: il piano di ristrutturazione dei debiti del consumatore

Il piano del consumatore apre un binario giudiziale ma non votato: i creditori presentano osservazioni, ma decide il giudice, verificando ammissibilità, fattibilità e, se un creditore contesta la convenienza, che il credito sia soddisfatto in misura non inferiore all’alternativa liquidatoria (art. 70, comma 9, CCII). La Cassazione, già sotto la L. 3/2012, con l’ordinanza n. 4622 del 21 febbraio 2024, ha sottolineato la funzione del piano di limitare le procedure demolitorie e di consentire l’esdebitazione senza passare per la liquidazione. L’effetto sulla timeline dell’esecuzione dipende dal provvedimento di sospensione: senza un’istanza e un decreto, l’asta resta in calendario.

Binario 4: il concordato minore

Per chi ha debiti anche di natura professionale o d’impresa, il concordato minore introduce il voto dei creditori e le misure protettive del decreto di apertura (art. 78 CCII). La continuità aziendale o la liquidazione dei beni diversi dalla casa possono convivere con il mantenimento dell’abitazione, se la proposta lo prevede e i creditori lo approvano nelle maggioranze di legge.

Binario 5: la liquidazione controllata

La liquidazione controllata non salva la casa, ma ne trasferisce la vendita dentro un procedimento unitario: il liquidatore vende i beni, i creditori sono soddisfatti secondo le regole del concorso e il debitore arriva all’esdebitazione. Per il mutuo fondiario, però, il binario esecutivo individuale può continuare a correre in parallelo, in forza del privilegio processuale dell’art. 41 TUB riconosciuto dalla Cassazione anche in questa procedura (Cass. n. 22914/2024). Il ricavato resta comunque soggetto alle regole del concorso.

Rimedio	Ferma l’asta?	Chi deve essere d’accordo	Vincola tutti i creditori?	Salva la casa?
Saldo e stralcio	Solo con istanza ex art. 624-bis o rinuncia ex art. 629	Tutti i creditori titolati	No	Sì, se pagato
Negoziazione assistita	Come sopra	Le parti dell’accordo	No	Sì, se rispettata
Conversione del pignoramento	Sì, fino a quando si paga	Nessuno: decide il giudice	Solo i creditori della procedura esecutiva	Sì, se si completa il pagamento
Piano del consumatore	Solo con sospensione disposta dal giudice	Nessun voto; decide il giudice	Sì, dopo l’omologazione	Possibile, con le rate del mutuo previste dall’art. 67, co. 5
Concordato minore	Con misure protettive richieste	Maggioranza dei creditori	Sì	Possibile
Liquidazione controllata	Blocca le esecuzioni individuali, ma non quella del creditore fondiario	Nessuno	Sì	No

Come scegliere il binario: i criteri che contano davvero

A questo punto della ricostruzione il confronto può essere ridotto a pochi criteri. Ognuno ha un peso diverso secondo la fase in cui ci si trova.

Primo criterio: quanti creditori ci sono. Se il problema è soltanto il mutuo, il saldo e stralcio o la conversione del pignoramento affrontano tutto il debito rilevante. Se accanto al mutuo ci sono finanziarie, carte, debiti condominiali, tributi o debiti verso fornitori, un accordo con la sola banca lascia aperti gli altri fronti. Ciascuno di quei creditori può intervenire nell’esecuzione già pendente o iniziarne una nuova. In questo scenario le procedure del Codice della crisi hanno un vantaggio strutturale: l’omologazione vincola tutti i creditori anteriori, compresi quelli contrari o rimasti in silenzio.

Secondo criterio: da dove viene la somma. Il saldo e stralcio presuppone una provvista immediata o a breve termine: risparmi, TFR, l’aiuto di un familiare, la vendita di un altro bene, un finanziamento di terzi. Chi non dispone di una somma da offrire in un’unica soluzione o in pochi mesi difficilmente ottiene uno stralcio rilevante. Il piano del consumatore funziona invece sul reddito futuro: una quota mensile sostenibile, per un periodo anche lungo, verificata dall’OCC. Sono due logiche diverse. La prima è una liquidazione anticipata del rischio per il creditore, la seconda una ristrutturazione controllata dal giudice.

Terzo criterio: quanto vale la casa rispetto al debito ipotecario. Se il valore realistico di realizzo all’asta, tenendo conto dei possibili ribassi, è molto inferiore al debito, il creditore ha interesse a una soluzione concordata e il margine di stralcio cresce. Se invece la casa vale più del debito, il creditore ipotecario può contare sulla vendita per essere soddisfatto per intero, e una proposta di stralcio ha poche possibilità. In quel caso, per conservare l’immobile, gli strumenti più adatti sono la conversione o il piano con continuazione delle rate (art. 67, comma 5, CCII). Se invece la casa non è difendibile, una vendita gestita, anche dentro la liquidazione controllata, può limitare la perdita di valore.

Quarto criterio: la storia del debito. Il saldo e stralcio non chiede al debitore di spiegare come si è indebitato. Il piano del consumatore sì: la relazione dell’OCC descrive le cause e il giudice valuta l’assenza di colpa grave, malafede o frode. Chi ha alle spalle un ricorso al credito poco prudente deve saperlo prima di scegliere. Per lui la liquidazione controllata può essere più accessibile, perché, come ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 22074/2025, l’apertura non dipende da un giudizio di meritevolezza. Quei profili rilevano dopo, al momento dell’esdebitazione.

Quinto criterio: il punto del calendario. Lo stesso strumento cambia valore secondo la tappa. La conversione non è più disponibile dopo l’ordinanza di vendita. La sospensione concordata non è più disponibile a meno di venti giorni dalla scadenza per le offerte. La sospensione nel piano del consumatore richiede un decreto del giudice, e quindi una domanda già completa. Ogni valutazione va fatta con la data di oggi e con la prossima scadenza del fascicolo esecutivo davanti.

Sesto criterio: cosa succede se lo strumento fallisce. Un saldo e stralcio non pagato alla scadenza fa rivivere, di regola, l’intero debito originario, salvo diversa pattuizione: occorre leggere con attenzione la clausola risolutiva dell’accordo. Una conversione non onorata riporta l’immobile in vendita, e le somme versate restano acquisite alla procedura. Un piano del consumatore non eseguito può essere revocato e, nei casi previsti, convertito in liquidazione controllata. Diversa è la situazione in cui l’omologa viene negata per difetti originari del piano: sotto la vecchia legge la Cassazione (ord. n. 28013/2022) aveva escluso la conversione automatica nella procedura liquidatoria. Prevedere fin dall’inizio un piano B fa parte della strategia.

Una combinazione non esclude l’altra. Nella pratica, molte vicende si risolvono con una sequenza: un saldo e stralcio con il creditore fondiario finanziato da un familiare, seguito da un piano del consumatore per i debiti chirografari residui. Oppure una liquidazione controllata, quando la casa è persa, con trattative separate sul residuo e sull’eventuale accollo da parte di terzi. La scelta corretta raramente è “o l’una o l’altra”: quasi sempre è la sequenza giusta, nell’ordine giusto.

Le cinque finestre critiche

1. La finestra degli insoluti, prima della decadenza. È il momento in cui si può chiedere rinegoziazione o moratoria e iniziare, senza fretta, la pratica davanti all’OCC. Chi la usa arriva al precetto con le carte pronte.

2. La finestra tra decadenza e precetto. Il credito è in sofferenza, spesso già ceduto: è la fase in cui un saldo e stralcio documentato ha il miglior rapporto tra somma offerta e debito estinto, e in cui si deve verificare chi è davvero il creditore.

3. La finestra tra pignoramento e ordinanza di vendita. È l’ultima occasione per la conversione del pignoramento e il momento in cui la perizia rende misurabile ogni proposta. È anche il momento in cui una domanda di sovraindebitamento ben costruita può ottenere la sospensione prima che parta la pubblicità.

4. La finestra dei venti giorni prima del termine per le offerte. Oltre questo limite non si può più chiedere la sospensione concordata ex art. 624-bis. Tutto deve essere firmato, depositato e comunicato al delegato.

5. La finestra dopo l’aggiudicazione. La casa non si salva più, ma il debito residuo si può ancora gestire: con un saldo e stralcio del solo residuo, un piano del consumatore, una liquidazione controllata o l’esdebitazione dell’incapiente.

Le domande sul tempo

L’asta è fissata tra due mesi: posso ancora presentare un piano del consumatore?

Sì, in linea di principio. Il problema è il tempo che serve per una domanda completa: la relazione dell’OCC, la documentazione, il piano. Se la pratica è già avviata, il deposito con istanza di sospensione può arrivare in tempo; se si parte da zero, due mesi sono pochissimi. In parallelo conviene preparare una proposta di saldo e stralcio ai creditori, da formalizzare con l’istanza ex art. 624-bis prima della scadenza dei venti giorni.

Ho firmato un accordo di saldo e stralcio a dieci giorni dall’asta: la vendita si ferma?

Non automaticamente. Il termine per l’istanza di sospensione concordata è scaduto, e la rinuncia agli atti richiede il pagamento e la sottoscrizione del creditore procedente e degli intervenuti titolati. Se il pagamento avviene e tutti rinunciano prima dell’aggiudicazione, il processo si estingue. Se non si fa in tempo, l’asta si svolge, e dopo l’aggiudicazione serve anche il consenso dell’aggiudicatario.

Quanto dura in tutto un’esecuzione immobiliare?

Dipende dal tribunale e dall’immobile. Tra pignoramento e decreto di trasferimento passano spesso da due a quattro anni, ma ci sono uffici più rapidi e altri molto più lenti. Gli esperimenti deserti allungano i tempi e abbassano il ricavato.

La liquidazione controllata ferma l’asta della banca che mi ha dato il mutuo?

Se il credito è fondiario, di regola no: la Cassazione ha riconosciuto che il creditore fondiario può proseguire l’esecuzione anche dopo l’apertura della liquidazione controllata. Per gli altri creditori vale invece il divieto di iniziare o proseguire esecuzioni individuali.

Il pignoramento è stato notificato tre settimane fa: è troppo presto o troppo tardi per trattare?

Né l’uno né l’altro. Il creditore deve ancora depositare l’istanza di vendita entro quarantacinque giorni e la documentazione ipocatastale, e la perizia non è ancora stata disposta. Le spese più rilevanti della procedura devono ancora arrivare. Una proposta di saldo e stralcio documentata ha margini reali, e restano aperte sia la conversione del pignoramento, fino all’ordinanza di vendita, sia la strada della domanda di sovraindebitamento con istanza di sospensione. Conviene però verificare subito l’eventuale termine di venti giorni per l’opposizione agli atti contro il pignoramento, se ci sono vizi formali da far valere: quel termine non aspetta l’esito della trattativa.

Dopo quanto tempo dall’asta posso liberarmi del debito residuo?

Con la liquidazione controllata l’esdebitazione opera, alle condizioni di legge, al più tardi decorsi tre anni dall’apertura. Con un piano del consumatore la liberazione arriva con l’esecuzione del piano omologato. L’esdebitazione dell’incapiente può essere chiesta una sola volta nella vita, con il controllo delle sopravvenienze per quattro anni.

Le pronunce che scandiscono la procedura

Le pronunce seguenti sono ordinate secondo la tappa della timeline a cui si riferiscono. Alcune sono state rese sotto la L. 3/2012, oggi abrogata: i principi sono richiamati perché la giurisprudenza e la dottrina li considerano in larga parte coerenti con la disciplina del Codice della crisi. La loro applicazione alle nuove norme va comunque verificata caso per caso.

Tappa	Pronuncia	Principio riformulato	Perché conta qui
Decadenza e trattativa	Cass. n. 9087 del 12 aprile 2018	Una procedura è “concorsuale” quando c’è controllo giudiziale, coinvolgimento dei creditori e pubblicità; gli accordi stragiudiziali senza omologazione restano fuori	Il saldo e stralcio è un contratto: vincola solo chi lo firma
Costruzione del piano	Cass. ord. n. 4622 del 21 febbraio 2024	Il piano del consumatore ha natura negoziale, può prevedere pagamenti oltre l’anno con tutela dei privilegiati e mira a evitare le procedure demolitorie	Conferma la funzione “anti-asta” del piano
Costruzione del piano	Cass. n. 17391 del 20 agosto 2020	La dilazione dei crediti privilegiati oltre l’anno incide sulla convenienza, non sulla fattibilità giuridica; cassato il diniego di omologa per la dilazione quinquennale di un credito ipotecario	Riguarda proprio il creditore ipotecario del mutuo
Costruzione del piano	Cass. n. 17834 del 3 luglio 2019	La dilazione ultrannuale dei creditori con prelazione è ammessa anche negli accordi di composizione, con equiparazione ai chirografari, ai fini del voto, per la parte non soddisfatta	Base per proporre tempi lunghi ai privilegiati
Costruzione del piano	Cass. ord. n. 27544 del 28 ottobre 2019	In assenza di un termine massimo di legge è omologabile un piano anche molto lungo; la convenienza va valutata in concreto	Permette piani compatibili con redditi modesti
Meritevolezza	Trib. Agrigento, sent. 6 maggio 2026, R.G. 22-1/2026	Il consumatore deve provare l’assenza di colpa grave, malafede o frode; la violazione del merito creditizio da parte del finanziatore non lo esonera	Indica cosa l’OCC e il giudice esaminano sulle cause del debito
Liquidazione controllata	Cass. sez. I, ord. n. 22074 del 31 luglio 2025	L’apertura della liquidazione controllata non può essere negata per non meritevolezza: negligenza e imprudenza rilevano solo per l’esdebitazione	Rende la liquidazione accessibile anche a chi ha sbagliato
Liquidazione e mutuo fondiario	Cass. n. 22914 del 19 agosto 2024	Il privilegio processuale del creditore fondiario (art. 41, co. 2, TUB) opera anche nella liquidazione controllata	La banca o il fondo possono continuare l’asta
Diniego e conversione	Cass. ord. n. 28013 del 26 settembre 2022	Se l’omologa del piano del consumatore è negata, non è ammessa la conversione nella procedura liquidatoria; la fattibilità giuridica è valutata con giudizio di fatto	Un piano mal preparato può chiudere strade
Impugnazioni	Cass. n. 10095 del 10 aprile 2019	È ammesso il ricorso straordinario per cassazione contro il provvedimento che accoglie il reclamo sull’omologa del piano del consumatore	Mostra che la tutela può arrivare fino alla Cassazione

Due osservazioni. La prima: il quadro della giurisprudenza di legittimità sul Codice della crisi è ancora in formazione, e molte decisioni sui rapporti tra piano del consumatore ed esecuzione immobiliare provengono dai tribunali di merito, con orientamenti che variano. La seconda: le pronunce sulla dilazione dei privilegiati sono state rese sotto la vecchia legge. Il Codice della crisi ha introdotto una regola specifica per la casa di abitazione con l’art. 67, comma 5, e un criterio di confronto con l’alternativa liquidatoria per i privilegiati all’art. 67, comma 4.

Cosa può fare lo Studio Monardo, tappa per tappa

Interveniamo alla tappa in cui ti trovi, con strumenti diversi a seconda del punto della timeline:

1. Ricostruiamo la tua timeline personale: raccogliamo contratto di mutuo, comunicazioni della banca, precetto, pignoramento, perizia e avviso di vendita, e indichiamo per iscritto quali termini sono aperti e quali sono già chiusi.
2. Verifichiamo il credito: con lo staff in diritto bancario controlliamo il piano di ammortamento, i tassi applicati, gli interessi moratori, il conteggio del servicer e la corrispondenza tra il credito ceduto e il tuo rapporto.
3. Controlliamo la legittimazione del creditore: esaminiamo l’avviso di cessione in Gazzetta Ufficiale, il perimetro dei crediti ceduti e il mandato del servicer, e contestiamo l’azione se la prova della titolarità manca.
4. Prepariamo la proposta di saldo e stralcio: la costruiamo sulla stima dell’immobile, sui tempi residui dell’esecuzione e sulla provvista dimostrabile, e la sottoponiamo per iscritto al creditore procedente e agli intervenuti.
5. Formalizziamo l’accordo nel processo: redigiamo l’istanza di sospensione ex art. 624-bis c.p.c. o l’atto di rinuncia ex art. 629 c.p.c., controlliamo che tutti i creditori titolati firmino e che il deposito avvenga nei termini.
6. Valutiamo la conversione del pignoramento: calcoliamo la somma iniziale, la rateizzazione sostenibile e il rischio di decadenza, e depositiamo l’istanza prima dell’ordinanza di vendita.
7. Costruiamo con l’OCC la domanda di sovraindebitamento: scegliamo tra ristrutturazione dei debiti del consumatore, concordato minore e liquidazione controllata, predisponiamo il piano e l’istanza di sospensione delle esecuzioni, e curiamo il deposito del provvedimento nel fascicolo esecutivo.
8. Seguiamo la fase delle osservazioni dei creditori: replichiamo alle contestazioni sulla convenienza e sulla meritevolezza e integriamo il piano quando serve.
9. Controlliamo vendita e distribuzione: verifichiamo la regolarità delle operazioni, il progetto di distribuzione e il calcolo del debito residuo, e proponiamo opposizione nei termini quando emergono vizi reali.
10. Gestiamo il dopo-asta: impostiamo il saldo e stralcio del residuo, il piano del consumatore senza immobile, la liquidazione controllata o l’esdebitazione dell’incapiente.

L’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è avvocato cassazionista; coordinatore di uno staff multidisciplinare operante a livello nazionale in diritto bancario e tributario; Gestore della crisi da sovraindebitamento (figura introdotta dalla L. 3/2012 e oggi disciplinata dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza) iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia; professionista fiduciario di un OCC (Organismo di Composizione della Crisi); Esperto Negoziatore della crisi d’impresa ai sensi del D.L. 118/2021.

Per chi ha la casa all’asta pesa soprattutto la qualifica di Gestore della crisi e fiduciario di un OCC: conoscere dall’interno come l’Organismo redige la relazione particolareggiata, verifica la documentazione e attesta la convenienza rispetto all’alternativa liquidatoria permette di impostare fin dall’inizio un piano che regga al vaglio del giudice e alle osservazioni della banca o del fondo. Il diritto bancario dello staff serve a misurare il credito su cui si tratta.

La strategia resta la stessa dall’analisi iniziale fino all’ultimo grado di giudizio: se l’opposizione all’esecuzione, il reclamo contro il diniego di omologa o un ricorso arrivano in Cassazione, li segue lo stesso difensore, senza passaggi di consegne. Avvocati e commercialisti dello staff lavorano insieme sullo stesso fascicolo: i primi su termini, atti e contenzioso, i secondi su redditi, bilancio familiare, sostenibilità del piano e profili fiscali dello stralcio.

Chiusura: il calendario non aspetta

Ricostruita tutta la sequenza, resta un dato. Il tempo è la risorsa più preziosa del debitore e la più sprecata. Un saldo e stralcio proposto quando il credito è appena passato in sofferenza vale molto più dello stesso importo offerto a dieci giorni dall’asta. Una domanda di sovraindebitamento depositata con il pignoramento appena notificato può ottenere la sospensione prima che parta la pubblicità; depositata dopo l’aggiudicazione, serve solo a gestire il residuo. Nessuna delle due strade è sempre migliore dell’altra: la scelta dipende dal numero dei creditori, dal reddito, dal valore della casa e dal punto del calendario in cui ci si trova.

Lo Studio Monardo lavora su questa scelta per ragioni che si possono verificare: l’Avv. Giuseppe Angelo Monardo è Gestore della crisi da sovraindebitamento iscritto negli elenchi del Ministero della Giustizia e fiduciario di un OCC, quindi conosce da vicino le procedure che il Codice della crisi offre contro l’asta. Coordina inoltre lo staff multidisciplinare in diritto bancario e tributario che verifica il credito del mutuo, base di qualunque trattativa di saldo e stralcio. Analizzeremo i tuoi documenti, verificheremo quali finestre sono ancora aperte e costruiremo con te la strategia per la fase in cui ti trovi.

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